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Newsletter juin 2013

Editée par Bohnet F., Montini M., avec la collaboration de Aubert C.


TF 4A_726/2012 du 30 avril 2013

Résiliation ; travaux ; congé motivé par une volonté de changer l’affectation de locaux commerciaux ; art. 271 CO

Le propriétaire est en principe libre de décider de changer l’affectation de sa chose après l’expiration du contrat de bail.

L’art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l’obtention des autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer l’autorisation. Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d’effectuer de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie, il incombe au locataire de prouver que le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d’autorisation de la part des autorités administratives compétentes, respectivement de démontrer que le projet est objectivement impossible. A défaut, le congé est conforme à la bonne foi. Il ne suffit donc pas d’une probabilité non négligeable de voir l’autorisation administrative refusée pour retenir un congé abusif.

Le problème se pose ainsi de la façon suivante :

  • soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S’il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi ;
  • soit le motif invoqué n’est qu’un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l’un des indices que le motif invoqué n’est qu’un prétexte.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_726/2012

Carole Aubert

Congé motivé par une volonté de changer l’affectation de locaux commerciaux – conditions de validité - analyse de l'arrêt 4A_726/2012

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TF 4A_38/2013 - ATF 139 III 249 du 12 avril 2013

Procédure ; loyer ; destiné à la publication ; absence d’indépendance de l’avocat qui reprend, pour son compte, un mandat des clients de son employeur ; conditions de l’abus de droit à invoquer la nullité du loyer initial ; art. 6, 8 LLCA ; art. 2 CC ; art. 270 CO

Le fait d’être employé par une association vouée à défendre les intérêts des locataires n’exclut pas d’être inscrit au registre cantonal des avocats pour exercer parallèlement une activité d’avocat.

En l’espèce, les intérêts des locataires ont été défendus devant les instances cantonales par l’ASLOCA, pour laquelle agissait un collaborateur (avocat) ; devant le Tribunal fédéral, ils le sont désormais par ce collaborateur lui-même, en qualité d’avocat. Dans de telles circonstances, l’avocat ne satisfait pas à l’exigence légale d’indépendance, car il ne peut guère conseiller les recourants dans un sens différent de celui voulu par son employeur.

L’avocat ne saurait accepter un mandat de la part des clients de son employeur. Il s’en suit que les recourants ne sont pas valablement représentés. Ils ne sauraient donc prétendre à l’indemnisation de leurs frais d’avocat.

S’agissant de la nullité du loyer initial, l’abus de droit peut notamment entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d’emblée du vice de forme et qu’elle s’est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d’en tirer avantage par la suite, situation qui a été niée en l’occurrence.

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TF 4A_724/2012 du 19 avril 2013

Procédure ; recevabilité (niée) du recours interjeté à l’encontre d’un arrêt retenant la validité du congé et renvoyant la cause à l’instance inférieure pour décision sur l’éventuelle prolongation ; caractère incident de la décision entreprise ; art. 90, 91 let. a, 92, 93 al. 1 let. a, 117 LTF

En l’espèce, l’instance cantonale a déclaré valable le congé, mais ne s’est pas prononcée sur l’éventuelle prolongation du bail ; elle a renvoyé la cause à l’autorité précédente afin qu’elle statue sur cette conclusion.

Ne mettant pas fin à toute la procédure, l’arrêt attaqué n’est pas final, mais une décision incidente. Comme elle ne porte ni sur la compétence, ni sur une demande de récusation, une telle décision ne peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral que si elle peut causer un préjudice irréparable ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.

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TF 4F_6/2013 du 23 avril 2013

Procédure ; conditions de recevabilité d’une demande de révision d’un arrêt du TF ; art. 123 al. 2 let. a LTF

La révision peut être demandée dans les affaires civiles si le requérant découvre après coup des faits pertinents ou des moyens de preuve concluants qu’il n’avait pas pu invoquer dans la procédure précédente, à l’exclusion des faits ou moyens de preuve postérieurs à la décision formant l’objet de la demande de révision.

Ainsi, les faits « nouveaux » allégués à l’appui d’une demande de révision doivent avoir déjà existé au moment du prononcé de la décision formant l’objet de cette demande.

Ils doivent au surplus être pertinents.

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