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Newsletter novembre 2016

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés :

  • Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
    Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • PPE et permis de construire
    Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel
  • Querelleurs dans la PPE
    Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
  • PPE et droit de voisinage
    Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
  • La répartition des coûts de travaux
    Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière
  • Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
    M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne
  • Jurisprudence récente présentée par
    Me Maryse Pradervand-Kernen
    Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
    Me François Bohnet
    Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

TF 4A_47/2016 - ATF 142 III 690 du 02 octobre 2016

Procédure; requalification du bail de durée déterminée en durée indéterminée; compétence pour rendre une proposition de jugement; art. 210 al. 1 lit. b et 243 al. 2 lit. c CPC

Selon la jurisprudence, le litige relève de la « protection contre les congés » dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail ; par conséquent, l’autorité de conciliation est compétente pour statuer par proposition de jugement sur la requalification du contrat de bail de durée déterminée en un contrat de durée indéterminée (c. 3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_47/2016 - ATF 142 III 690

François Bohnet

Proposition de jugement, procédure applicable et requalification du contrat

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TF 4A_65/2016 du 02 septembre 2016

Loyer; demeure dans le paiement du loyer; accord de suspension du paiement du loyer; art. 102, 257d CO

La demeure du locataire dans le paiement du loyer suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de son obligation ; une interpellation du bailleur n’est pas nécessaire ; s’il est en retard dans le paiement du loyer, le locataire est automatiquement en demeure, conformément à l’art. 102 al. 2 CO ; les parties peuvent modifier d’un commun accord leur contrat quant au paiement du loyer et, par exemple, convenir de suspendre intégralement le paiement de celui-ci (c. 3).

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TF 4A_195/2016 du 09 septembre 2016

Résiliation par le nouveau propriétaire; notion de besoin propre et urgent; prise en compte des intérêts du locataire dans le cadre de la prolongation; art. 261, 271, 271a, 273 CO

En cas de résiliation anticipée du nouveau propriétaire, lorsque le besoin propre et urgent de celui-ci est établi, le congé est justifié et il n’y a pas de place pour une violation des règles de la bonne foi au motif que le congé entraînerait des conséquences pénibles pour le locataire ; l’autorité ne doit prendre en compte les intérêts du locataire par rapport à ceux du bailleur que dans l’examen de la prolongation du bail ; en l’espèce, le bailleur dispose d’un besoin propre et urgent si bien que le congé ne peut pas être annulé, contrairement à l’avis de la cour cantonale ; la cause lui est renvoyée pour qu’elle statue sur la prolongation du bail (c. 3).

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TF 4A_16/2016 du 26 août 2016

Résiliation; notion de besoin propre urgent du bailleur; justes motifs de résiliation anticipée; art. 266g, 271a al. 3 let. a et e CO

Le besoin du propriétaire est urgent lorsqu’on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu’il renonce à utiliser l’habitation ou le local commercial loué ; ce besoin doit être réel, immédiat et actuel ; tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exploitation des locaux litigieux, au moment de la résiliation, étant envisageable dans le futur mais pas actuel (c. 2.4).

Une résiliation pour justes motifs au sens de l’art. 266g CO suppose des circonstances d’une gravité exceptionnelle qui n’étaient pas connues ni prévisibles au moment de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d’une faute de la partie qui s’en prévaut ; la partie doit en outre résilier le bail dès la survenance du juste motif (c. 2.5).

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TF 4A_18/2016 du 26 août 2016

Résiliation; bail commercial; congé ordinaire fondé sur le besoin du bailleur d’occuper lui-même les locaux; art. 261 al. 2 let. a, 271 al. 1, 271a al. 3 let. a, 272 al. 2 let. d CO; 2 CC

Un congé ordinaire ne suppose pas l’existence d’un motif, même s’il entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ; la possibilité du nouveau propriétaire de résilier de manière anticipée en cas de besoin propre urgent n’empêche pas une résiliation ordinaire ; la seule limite à la liberté de résilier a trait aux règles de la bonne foi ; le congé ordinaire du bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux n’est annulable que s’il est incompatible avec les règles de la bonne foi ; le besoin du bailleur d’occuper lui-même les locaux se rapproche beaucoup de la notion de besoin propre et urgent du bailleur lui-même ou de l’un de ses proches parents ou alliés des art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO ; lorsqu’il faut examiner si la résiliation ordinaire du bailleur viole les règles de la bonne foi, on peut appliquer les principes dégagés par la jurisprudence dans ces trois contextes sur la notion de besoin propre et urgent ; ainsi, lorsque le bailleur de locaux commerciaux est une personne morale qui entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits et conformément à son but social, il faut admettre l’existence d’un besoin propre, peu importe que, comme en l’espèce, cela nécessite au préalable de transformer le bâtiment, voire de le démolir et d’en construire un nouveau ; peu importe également que le bailleur puisse trouver d’autres locaux, puisqu’il a un intérêt évident à pouvoir occuper personnellement les locaux qu’il a acquis plutôt que de devoir chercher à en louer d’autres ailleurs (c. 3-4).

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TF 4A_409/2016 et 411/2016 du 13 septembre 2016

Résiliation; congé en vue d’importants travaux de transformation et de rénovation; art. 271 al. 1 CO; 2 CC

L’art. 271 al. 1 CO laisse en principe subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d’adapter la manière d’exploiter son bien selon ce qui est le plus conforme à ses intérêts, par exemple pour se procurer un rendement plus élevé ; le bailleur peut en particulier vouloir une transformation ou rénovation très importante des locaux loués afin d’en augmenter la valeur (c. 3-4).

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TF 4A_396/2016 du 22 septembre 2016

Résiliation; liberté de résilier le contrat; limite tirée de la bonne foi; art. 271 al. 1 CO

Chaque partie est en principe libre de mettre un terme au bail de durée indéterminée en observant les terme et délai de congé ; les règles contre les congés abusifs ne tendent pas à supprimer la liberté du bailleur de résilier le contrat mais seulement à protéger le locataire contre d’éventuels abus de cette liberté ; la relation « pour le moins conflictuelle » entre le locataire et la bailleresse, frère et sœur, peut être un motif légitime d’user de la liberté de rompre le contrat, afin de prévenir de nouvelles discordes et d’atténuer les désagréments de la mésentente familiale (c. 5).

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TF 4A_477/2016 du 27 septembre 2016

Prolongation; critères à prendre en compte; pesée des intérêts; art. 272, 272b al. 1 CO

Pour statuer sur la prolongation du bail, le juge procède à une pesée des intérêts et prend en compte les différents critères énumérés à l’art. 272 al. 2 CO ; cette disposition n’indique pas comment les différents critères doivent être pondérés ; le juge dispose d’une grande marge d’appréciation, que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue (c. 3).

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TF 4A_300/2016 du 05 octobre 2016

Expulsion; procédure; type de procédure applicable en cas de prétention en expulsion; compétence du tribunal de commerce; art. 6, 243 al. 2 lit. c et al. 3 CPC

En vertu de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon laquelle la notion de « protection contre les congés » de l’art. 243 CPC a une acception large, toutes les procédures en expulsion relèvent de cette notion et sont soumises à la procédure simplifiée ; par conséquent, le tribunal de commerce n’est pas compétent pour traiter de la cause ; il ne peut statuer en matière d’expulsion que lorsque celle-ci est requise par la voie du cas clair et relève de la procédure sommaire (c. 2).

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TF 4A_321/2016 du 03 octobre 2016

Procédure; violation du droit d’être entendu; motivation de la décision; art. 29 al. 2 Cst.

Le droit d’être entendu implique notamment l’obligation pour l’autorité de motiver sa décision ; en l’occurrence, l’arrêt attaqué ne contient aucune motivation du rejet des prétentions en paiement d’une indemnité pour la période postérieure à la fin du contrat ; la décision litigieuses se limite à affirmer que ces prétentions sont dénuées de tout fondement ; les motifs de la cour cantonale n’étant pas reconnaissables, le recours au TF est admis et la cause est renvoyée à l’autorité inférieure (c. 2).

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TF 4A_472/2016 du 22 septembre 2016

Procédure; révision; nova; art. 328 al. 1 lit. a CPC

Une partie peut demander la révision d’une décision entrée en force lorsqu’elle découvre après coup des faits pertinents ou des moyens de preuve concluants qu’elle n’avait pas pu invoquer dans la procédure précédente, à l’exclusion des faits et moyens de preuve postérieurs à la décision ; il s’agit de faits ou moyens de preuve qui existaient déjà à l’époque du procès mais qui, pour des motifs excusables, n’avaient pas pu être invoqués ; tel n’est pas le cas en l’espèce, les documents produits étant postérieurs à l’arrêt litigieux (c. 3).

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TF 4A_518/2016 du 26 septembre 2016

Procédure; motivation du recours au Tribunal fédéral; art. 42 LTF

Le mémoire de recours au Tribunal fédéral doit indiquer les motifs et exposer notamment en quoi l’acte attaqué viole le droit ; tel n’est pas le cas en l’espèce, si bien que le recours est irrecevable (c. 2-3).

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