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Newsletter mai 2013

Editée par Bohnet F., Montini M., avec la collaboration de Dietschy P. et Siegrist J.-M.


TF 4A_609/2012 - ATF 139 III 145 du 26 février 2013

Conclusion ; procédure ; validité de la conclusion « en chaîne » de baux à loyer ?; validité retenue en l’occurrence ; fardeau de la preuve de l’éventuelle fraude à la loi ; art. 2 al. 2 CC ; 255, 266 CO

Pour être inscrit au registre cantonal, l’avocat titulaire d’un brevet d’avocat doit notamment être en mesure de pratiquer en toute indépendance. En l’occurrence, notre haute cour s’est demandée si l’avocat des locataires remplissait cette condition en raison de ses liens avec l’ASLOCA/Genève. Cette question est toutefois restée indécise (le TF la tranche dans un arrêt ultérieur 4A_38/2013 du 12 avril 2013, qui sera commenté le mois prochain).

La conclusion successive de baux à durée limitée peut permettre au bailleur d’échapper à des règles impératives conférant des droits au locataire, telles les règles contre les loyers abusifs, ou contre les congés abusifs. Cela étant, l’on ne saurait postuler l’illicéité de principe d’un tel procédé, alors que la loi ne l’interdit nullement.

La partie qui entend faire appliquer la norme éludée - soit en l’occurrence le locataire - doit établir l’existence d’une fraude à la loi.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_609/2012 - ATF 139 III 145

Jean-Marc Siegrist

Validité des contrats en chaîne : les droits des locataires sont-ils garantis ?

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TF 4A_607/2012 - ATF 139 III 182 du 20 septembre 2012

Procédure ; autorisation aux cantons à exclure l’allocation de dépens ; art. 116 CPC

L'art. 116 al. 1 CPC permet au droit cantonal des dispenses plus généreuses que le droit fédéral quant à l'obligation de payer des frais judiciaires et de verser des dépens.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_607/2012 - ATF 139 III 182

L’art. 116 al. 1 CPC, qui autorise les cantons à « prévoir des dispenses de frais plus larges », vise aussi bien les frais judiciaires que les dépens. Par conséquent, une disposition cantonale prévoyant qu’il n’est pas perçu de frais judiciaires ni de dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux à loyer ne viole pas le droit fédéral

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TF 4A_668/2012 du 11 mars 2013

Résiliation ; loyer ; demeure du locataire dans le paiement du loyer ; validité de la résiliation adressée avant l’échéance de 30 jours, mais reçue après ; art. 257d CO

Pour qu’une résiliation fondée sur l’art. 257d CO soit valable, le bailleur doit attendre l’expiration du délai de paiement qu’il a fixé dans la sommation.

Une résiliation que le bailleur signifierait avant l’expiration du délai de paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour objet l’exécution dans ce délai, n’est en principe pas valable. La jurisprudence admet cependant la validité d’une résiliation que le bailleur envoie avant l’échéance, si le locataire ne la reçoit qu’après, n’a pas exécuté le paiement et n’a pas été détourné de l’exécuter par le comportement du bailleur. De même, il a été admis la validité d’une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai.

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TF 4A_636/2012 du 02 avril 2013

Loyer ; résiliation ; contestation du loyer initial ; situation difficile sur le marché local à prendre en considération ; calcul de rendement ; résiliation extraordinaire pour justes motifs ; art. 266g, 269, 269a, 270 CO

Il convient de distinguer les conditions posées par l’art. 270 al. 1 CO qui permettent à un locataire de contester le loyer initial et les motifs de fond prévus par les art. 269 et 269a CO, lesquels déterminent si le loyer convenu est ou non abusif.

S’agissant de la situation sur le marché local à prendre en considération pour apprécier le caractère déraisonnable d’une renonciation, le Tribunal fédéral a jugé que la situation pouvait être qualifiée de difficile dans les cantons où la pénurie - comme c’est le cas à Genève - est constatée, sur la base d’une étude statistique sérieuse. Lorsqu’une telle constatation officielle existe, le locataire est dispensé d’apporter des preuves pour démontrer l’état de pénurie. C’est notamment le cas lorsque le droit cantonal rend obligatoire l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail.

Sur le fond, le calcul de rendement selon la méthode absolue - au moins lorsqu’il ne s’agit pas d’une acquisition ancienne - constitue la voie à suivre pour déterminer le loyer admissible.

Enfin, la bailleresse avait en l’occurrence adressé aux locataires un congé extraordinaire pour justes motifs. Si les conditions légales d’un congé extraordinaire ne sont pas réunies, le congé est inefficace.

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TF 4A_31/2013 du 02 avril 2013

Résiliation ; est annulable, et non nulle, une résiliation qui consacre un abus de droit ; la durée maximale de la prolongation du bail de locaux à usage mixte (habitation/commerce) est fonction de la prépondérance de l’affectation de ceux-ci ; réserve du Tribunal fédéral à revoir les décisions cantonales en matière de prolongation ; art. 271 al. 1 ; 272 CO

L’art. 271 al. 1 CO est une lex specialis par rapport à l’art. 2 al. 2 CC, la première disposition excluant l’application de la seconde. C’est dire que la résiliation qui consacre un abus de droit manifeste n’est pas nulle, mais seulement annulable.

Lorsque la destination des locaux est mixte (habitation/commerce), la durée maximale de la prolongation se détermine selon l’affectation prépondérante.

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve une telle décision.

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TF 4A_484/2012 du 28 février 2013

Procédure ; résiliation ; validité du congé donné pour pouvoir vendre la chose avec profit, même si la bailleresse se livre à la spéculation immobilière ; retenir le contraire constitue une violation de la liberté économique ; absence de disproportion des intérêts en présence ; art. 27 Cst. ; 8 CC ; 271 CO

La partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention, tandis que sa partie adverse doit prouver les faits qui entraînent l’extinction ou la perte du droit.

Le Tribunal fédéral ne suit en l’occurrence pas l’autorité cantonale qui a admis le caractère abusif du congé pour le motif que la bailleresse se livre à la spéculation immobilière, réalisant d’importants profits entre l’achat et la vente des appartements. Il estime que la conception cantonale heurte de front la liberté économique.

Le congé du bailleur n’est, il est vrai, pas abusif qu’il soit soit pour vendre la chose avec profit, pour la relouer à un nouveau locataire moyennant un loyer plus élevé mais non abusif, pour effectuer des travaux ou pour en changer l’affectation. Aussi, un congé donné pour des motifs économiques est en principe valable, l’ordre juridique suisse permettant à chacune des parties, sous réserve de dispositions particulières, d’optimaliser sa situation économique.

Il est sans pertinence, pour statuer sur l’annulation du congé, de savoir si l’intérêt du locataire à se maintenir dans les lieux est plus grand que l’intérêt du bailleur à le voir partir.

En outre, il n’y a en l’espèce pas de disproportion choquante entre les intérêts en présence.

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TF 4A_646/2011, 4A_506/2012, 4A_532/2012 - ATF 139 III 190 du 26 février 2013

Procédure ; indemnisation des honoraires d’avocat engagés dans des précédentes procédures, opposant les mêmes parties et pour lesquelles le demandeur avait obtenu gain de cause ; l’absence de dépens, prévue par le droit cantonal, en faveur de la partie victorieuse, fait obstacle à une prétention en dommages-intérêts en la matière ; art. 41 ; 97 CO

L’appel n’est pas recevable sur les questions de fait ou de droit qui ont été résolues dans la décision de renvoi à l’autorité de première instance.

Lorsque le droit de procédure civile permet au plaideur victorieux de se faire dédommager de tous les frais nécessaires et indispensables qu’il a consacrés à un procès, ce droit est seul applicable, et il ne laisse aucune place à une action qui serait fondée sur le droit civil fédéral, séparée ou ultérieure, tendant au remboursement des frais par l’adverse partie. Le plaideur victorieux bénéficie d’un régime plus favorable lorsqu’il s’est heurté à un comportement procédural illicite de son adverse partie, c’est-à-dire lorsque, dans le procès, celle-ci a adopté une position téméraire qu’elle savait ou devait savoir indéfendable. Ce comportement illicite engendre l’obligation de réparer le dommage qui en est résulté ; il existe alors un concours en l’action accordée par cette disposition de droit fédéral et celle régie, le cas échéant, par le droit de procédure cantonal ou étranger.

Le droit genevois en vigueur jusqu’à la fin de 2010 prévoyait spécialement que dans les contestations en matière de bail à loyer de choses immobilières, les tribunaux ne percevaient pas d’émolument judiciaire et n’allouaient pas de dépens ni d’autre indemnité. Aussi et dans la mesure où les actions en dommages-intérêts accordées par le droit de la responsabilité civile ne sont pas disponibles pour éluder les règles spécifiques du droit de procédure civile, l’art. 97 CO ne permet pas d’exiger en l’occurrence des dommages-intérêts destinés à remplacer ces dépens.

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TF 4A_281/2012 du 22 mars 2013

Procédure ; décision de restitution émanant de l’autorité de conciliation ; décision non susceptible de recours au niveau cantonal ; décision susceptible de recours au Tribunal fédéral ? ; irrecevabilité du recours ; art. 93 al. 1 LTF ; 149 CPC

La décision sur restitution ne peut, au niveau cantonal, faire l’objet d’un recours immédiat, un appel ou un recours contre la décision finale étant réservé.

La commission en cause dans le cas présent est une autorité de conciliation qui, si elle dispose d’un certain pouvoir de proposition et de décision, doit avant tout chercher à concilier les parties : il ne s’agit donc pas d’un tribunal, ce qui exclut d’emblée qu’une décision émanant de cette autorité puisse faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral.

Le Tribunal fédéral retient dès lors l’irrecevabilité du recours.

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