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Newsletter juillet 2011
Séminaire sur le droit du bail
TF 4A_74/2011 du 2 mai 2011
Adresse de notification du congé ; fiabilité des données figurant au RC lorsque l’expéditeur connaît déjà les difficultés de la Poste à transmettre des plis chargés à l’adresse qui y est indiquée ; art. 266g CO
La société locataire (B. Sàrl ayant son siège à la rue X. à Y.) exploite un établissement public C, rue X. à Y. Le bailleur lui notifie une résiliation extraordinaire du bail pour justes motifs à l’adresse de son siège (rue X. à Y.). Le pli recommandé est retourné, avec la mention « le destinataire est introuvable à l'adresse indiquée », mention qui avait déjà accompagné trois des quatre précédents envois du bailleur à ladite adresse. Manifestation de volonté sujette à réception, cette résiliation n’est pas valable.
La locataire ne s'est effectivement pas rendue introuvable pour le bailleur, mais c’est ce dernier qui a choisi de notifier le congé d'une manière qu'il savait – en raison du retour des envois précités – ne pas être fiable, sans compter qu’il connaissait l'adresse de la chose louée (B. Sàrl, p.a. Restaurant C, Rue X à Y) et l’adresse de l'associée-gérante de la locataire.
De plus et s’agissant des indications figurant au RC, la confiance qui peut être mise dans ces renseignements est en tous les cas limitée par la bonne foi du tiers.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_74/2011
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Archives : notifications et délais en droit du bail
Lors du 13e Séminaire sur le droit du bail, François Bohnet se penchait sur la problématique des notifications et des délais en droit du bail, thème abordé dans l' "arrêt du mois".
Téléchargement ici
TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011
Résiliation ; mise en demeure ; exigence de clarté et de précision ; art. 257d CO
La bailleresse notifie séparément aux locataires une mise en demeure de payer le loyer, laquelle reste vaine. L’avis comminatoire ainsi adressé ne mentionne pas les mois effectivement en souffrance, mais uniquement un montant de Fr. 7'650.- (pour un retard existant de Fr. 3'400.-).
Le TF de rappeler que la sommation doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Si une indication chiffrée n'est pas indispensable, il faut cependant que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers restés en souffrance.
La sommation en examen ne satisfaisait donc pas aux exigences de clarté et de précision. La résiliation qui a suivi est ainsi inefficace.
TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011
Résiliation ; procédure ; restitution de la chose louée en fin de bail ; fardeau de la preuve de dite restitution ; prescription de l’obligation de restituer ; art. 8, 641 al. 2 CC ; art. 127, 267 CO
Les parties sont liées par un bail portant sur des éléments d’échafaudage.
Après résiliation du contrat, le bailleur exige la restitution des dits éléments. En application des règles sur le fardeau de la preuve, il lui appartient d’établir (ce qu’il fait en l’occurrence) les faits permettant de constater l'existence d'un contrat de bail (art. 253 CO), la remise des objets loués à la locataire et la résiliation du contrat de bail, laquelle fonde précisément l'obligation de restitution.
De son côté en revanche, la locataire n’a nullement démontré en cours de procédure avoir déjà procédé à la restitution en question. Le TF rappelle à ce propos qu’il appartient toujours au débiteur de prouver qu'il s'est libéré.
Enfin, notre haute cour de souligner que l'obligation contractuelle de restituer se prescrit par dix ans dès sa naissance (art. 127 CO). Par ailleurs et en l’occurrence, il n'est pas contesté que le bailleur est propriétaire de son matériel et il fonde également son action en restitution sur son droit de propriété (art. 641 al. 2 CC). Si le propriétaire peut en principe revendiquer sa chose à fin de bail, il est précisé que l'action en revendication est imprescriptible.
TF 4D_20/2011 du 18 mai 2011
Résiliation ; procédure ; demeure du locataire ; désignation de l’immeuble visé dans l’avis comminatoire ; constatation arbitraire des faits : art. 9 Cst féd ; art. 257d CO
Les parties sont liées par un bail à loyer portant sur un dépôt qui se trouve, selon le libellé du contrat, rue A. 18-20, rue B. 4 et rue C. 7 à Genève. En retard dans le paiement du loyer, la locataire se voit notifier par la bailleresse l’avis comminatoire, lequel mentionne « concerne : immeuble : rue B. 4 » et « locaux : dépôt ».
La locataire estime que cette mise en demeure (qui n’indiquait pas de manière exacte l’immeuble concerné), d'apparence générale anodine, pour la secrétaire qui l'a réceptionnée, pouvait aisément être confondue avec un simple rappel et ne saurait donc fonder une résiliation extraordinaire, pour demeure dans le paiement du loyer.
Le TF de rappeler que les déclarations par lesquelles une partie au contrat exerce un droit formateur doivent être univoques. S’agissant de la sommation signifiée en application de l'art. 257d al. 1 CO, elle doit pour sa part indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise, ce qui est le cas en l’occurrence. Il n'existe donc aucun motif raisonnable de mettre en doute que la sommation était dûment intelligible, aussi quant à la désignation du bail concerné, au regard du principe de la confiance qui régit l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants.
Le TF retient donc que la cour cantonale a bel et bien fait une application arbitraire de l’art. 257d CO.
TF 4A_289/2011 du 6 juin 2011
Procédure ; recevabilité du recours contre une décision qui ne termine pas le procès entre parties ; art. 90, 93 al. 1 let. b LTF
Le recours au TF est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure (art. 90 LTF). Il est aussi recevable contre les décisions préjudicielles ou incidentes communiquées séparément de la décision finale, lorsque, parmi d'autres cas, le succès du recours peut conduire immédiatement à une décision finale, et éviter ainsi une procédure probatoire longue et coûteuse.
Un nouvel interrogatoire des parties, l'audition éventuelle de quelques témoins supplémentaires et l'enquête préalable à une nouvelle fixation du loyer de l'appartement ne constituent certainement pas une procédure probatoire longue et coûteuse aux termes de l'art. 93 al. 1 let. b LTF.
www.bail.ch
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