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Newsletter - Mai 2017

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


Les droits d'emption, de préemption et de réméré

Questions pratiques et d'actualité - Vendredi 2 juin 2017

Cette 2e journée de formation consacrée aux droits réels, qui aura lieu à Neuchâtel le 2 juin 2017, abordera les thèmes suivants:

  • Le droit d’emption – Questions choisies
    Professeur Bénédict Foëx, Université de Genève
  • Les droits de préemption légaux
    Me Maryse Pradervand-Kernen, Dr. en droit, avocate, chargée d’enseignement et maître-assistante, Université de Neuchâtel
  • Le droit de préemption des collectivités publiques
    Professeure Valérie Défago Gaudin, Université de Neuchâtel
  • La renonciation au droit de préemption ou à l’exercice de ce droit
    Professeur Paul-Henri Steinauer, Université de Fribourg
  • Les droits d’emption, de préemption et de réméré dans l’exécution forcée
    Professeur Denis Piotet, Université de Lausanne
  • La fiscalité immobilière et les droits d’emption, de préemption et de réméré
    Professeur Thierry Obrist, Université de Neuchâtel
  • Table ronde autour de quelques « questions-minute »
    Avec la participation de Valérie Défago Gaudin, Bénédict Foëx, Florence Guillaume, Thierry Obrist, Denis Piotet, Maryse Pradervand-Kernen et Paul-Henri Steinauer

Programme détaillé et possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés:

Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel

PPE et permis de construire
Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel

Querelleurs dans la PPE
Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg

PPE et droit de voisinage
Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel

La répartition des coûts de travaux
Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière

Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne

Jurisprudence récente présentée par
Me Maryse Pradervand-Kernen
Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
Me François Bohnet
Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

TF 4A_549/2016 du 09 février 2017

Loyer; réserve de hausse de loyer; méthode de calcul; art. 269, 269a lit. a et c CO; 247 CPC

Comme le loyer initial est contrôlé selon la méthode absolue, une réserve de hausse contenue dans un contrat de bail doit se rapporter à cette méthode, c’est-à-dire que le bailleur peut réserver le fait que le loyer ne lui procure pas un rendement net suffisant, qu’il ne correspond pas aux loyers du quartier ou encore qu’il ne se situe pas dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais ; les parties sont aussi libres de maintenir les bases de calcul du loyer payé par le précédent locataire et de soumettre ainsi le loyer convenu à la méthode relative ; dans ce cas, le bailleur peut se référer à l’augmentation insuffisante du loyer et faire valoir que la hausse des prix ou l’augmentation des coûts n’ont pas été répercutées ; l’application de la méthode absolue est alors exclue, seule la méthode relative entrant en ligne de compte (c. 3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_549/2016

Patricia Dietschy-Martenet

Diminution de loyer en cours de bail et réserve de hausse

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TF 4A_9/2017 du 06 mars 2017

Résiliation; procédure; absence à l’audience; conditions à la restitution de délai; validité de l’avis comminatoire rédigé dans une autre langue que celle du lieu de situation de la chose louée; art. 257d CO; 2 CC; 148 CPC

La restitution de délai peut être accordée lorsque le défaut résulte d’une absence de faute ou d’une faute légère ; la faute légère vise tout comportement ou manquement qui, sans être acceptable ou excusable, n’est pas particulièrement répréhensible, tandis que la faute grave suppose la violation de règles de prudence vraiment élémentaires qui s’imposent impérieusement à toute personne raisonnable ; en l’espèce, l’autorité inférieure a retenu sans arbitraire que la partie requérante n’avait pas démontré une absence de faute ou une faute légère, dès lors qu’elle alléguait n’avoir pas pu se présenter à l’audience en raison d’une maladie aigüe, mais avait produit un certificat médical datant de plus de deux semaines après la date de l’audience litigieuse (c. 2).

En cas de congé pour retard dans le paiement du loyer, la lettre de mise en demeure doit être rédigée de telle sorte que le destinataire comprenne sa portée ; la langue utilisée ne dépend pas nécessairement du lieu où se trouve la chose louée ; en l’occurrence, les locaux se trouvent à Bâle, mais le contrat a été rédigé en français, de même que le courrier de mise en demeure ; la locataire se comporte de manière contraire à la bonne foi en arguant ne pas comprendre le français alors qu’elle a conclu le contrat de bail dans cette langue et l’a signé sans réserve (c. 3).

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TF 4A_474/2016 du 20 février 2017

Résiliation; congé contraire aux règles de la bonne foi; fardeau de la preuve; art. 271 CO

Un congé contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît purement chicanier ou qu’il consacre une disproportion crasse des intérêts en présence ; la partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu’il contrevient aux règles de la bonne foi ; l’auteur de la résiliation doit cependant collaborer en indiquant le motif de congé et, en cas de contestation de celui-ci, fournir les documents nécessaires pour établir ledit motif ; le caractère abusif sera retenu lorsque le motif invoqué n’est qu’un prétexte tandis que le véritable motif n’est pas constatable ; en l’espèce, les motifs invoqués par la bailleresse à l’appui du congé n’ont pas été prouvés, si bien que la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi et doit être annulée (c. 2).

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TF 4A_476/2016 du 20 février 2017

Résiliation; congé en vue d’importants travaux de rénovation; contraire aux règles de la bonne foi; art. 271 CO

En cas de congé motivé par des travaux de rénovation importants, le bailleur doit disposer d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ; le congé est abusif lorsqu’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment soit vidé de ses locataires ; en l’espèce, la bailleresse a résilié le bail en juillet 2014 sans donner d’explications, même après que les locataires ont sollicité les motifs du congé ; elle a attendu l’audience de conciliation pour invoquer des travaux d’entretien, puis a indiqué dans sa réponse qu’elle entendait procéder à une réfection complète de l’appartement rendue nécessaire pour des raisons de sécurité ; ce n’est finalement qu’en mai 2015 que la bailleresse a présenté une liste de travaux sommaire établie par la régie ; ces éléments, notamment le retard à donner des explications puis les variations de celles-ci, ainsi que le contexte de la relation contractuelle suffisent à faire douter de la volonté réelle de procéder à d’importants travaux de rénovation ; le congé pouvait valablement être considéré comme abusif par la cour cantonale (c. 2).

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TF 4A_698/2016 du 04 avril 2017

Bail à ferme agricole; procédure; mesures provisionnelles visant à obtenir l’autorisation de poursuivre l’exploitation des immeubles; art. 27 LBFA; 261 al. 1 CPC

Lorsque le fermier ne parvient pas, comme en l’espèce, à rendre suffisamment vraisemblable qu’il pourra obtenir une prolongation judiciaire de son bail à ferme, l’autorisation de poursuivre l’exploitation des immeubles litigieux ne peut pas lui être accordée à titre de mesures provisionnelles (c. 7).

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TF 4A_201/2016 du 01 mars 2017

Divers; contrat d’affrètement; demeure du débiteur; art. 102, 107-109, 254, 440 CO

L’affrètement est un contrat par lequel le fréteur s’oblige à mettre à disposition de l’affréteur, contre rémunération, tout ou partie de la contenance d’un moyen de transport, en conservant la possession et le contrôle de celui-ci ; il s’agit de la mise à disposition d’un moyen de transport pourvu d’un équipage, l’affréteur déterminant seul la marchandise ou les passagers à transporter ; ce contrat se situe à mi-chemin entre le contrat de bail et le contrat de transport (c. 3) ; l’obligation du fréteur est une obligation de moyens et non de résultat (c. 4) ; en cas de violation d’une obligation contractuelle, les règles des art. 97 à 109 CO s’appliquent, peu importe le fondement juridique sur lequel repose la violation et quel que soit son contenu (c. 5).

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TF 6B_55/2017 du 24 mars 2017

Pénal; production dans un procès matrimonial d’un bail contenant une signature contrefaite du locataire par le bailleur; éléments constitutifs du faux dans les titres; art. 110 ch. 4, 251 al. 1 CP

Les infractions du droit pénal relatives aux titres protègent la confiance qui est placée, dans les relations juridiques, dans un titre comme moyen de preuve ; l’art. 251 CP distingue le faux matériel – l’auteur réel du document ne correspond pas à l’auteur apparent – du faux intellectuel – le titre émane de son auteur apparent mais le contenu ne correspond pas à la réalité ; en l’espèce, le bail litigieux comporte une signature du locataire contrefaite ; il s’agit donc d’un faux matériel puisque la signature donne l’impression qu’un contrat de bail était valablement conclu pour un loyer mensuel de USD 2'000.- alors que le véritable contrat prévoyait un montant de USD 7'000.- ; or le locataire n’a jamais signé ni approuvé le contrat falsifié ; quant à l’élément subjectif constitutif de l’infraction de faux dans les titres, il suppose que l’auteur ait voulu utiliser le titre en le faisant passer pour véridique dans les relations juridiques, partant qu’il ait eu l’intention de tromper ; en l’espèce, la recourante a présenté le document non pas comme un projet mais comme un contrat signé, donnant à croire que l’inscription était une signature réelle du locataire ; il importait peu que le loyer indiqué dans le faux bail corresponde au loyer effectivement perçu, car l’amélioration des preuves dont on dispose dans un procès – en l’occurrence matrimonial – par la création d’un faux constitue un avantage illicite, même si on entend par là faire triompher une prétention légitime (c. 2).

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TF 1C_416/2016 du 23 mars 2017

Droit public; aliénation d’un appartement loué; refus de l’autorité administrative; art. 1 al. 2 lit. c, 39 LDTR/GE; 13 RDTR/GE; 26 al. 1 Cst.

La loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) a pour but la préservation de l’habitat et des conditions de vie existants en prévoyant notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location ; ces restrictions sont conformes à la garantie de la propriété dans la mesure où l’autorité administrative doit effectuer une pesée des intérêts en présence et évaluer l’importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu ; l’autorité doit se livrer à une pesée complète des intérêts en présence et ne peut pas se contenter d’évoquer de manière générale la nécessité de maintenir le logement dans le régime locatif, sans quoi une autorisation de vente ne serait pratiquement jamais possible ; elle doit faire état de circonstances concrètes qui font apparaître que la vente ne répond pas à un réel besoin de l’acquéreur ou du vendeur, notamment en cas d’opération spéculative ou purement commerciale ; en l’espèce, le vendeur n’a pas clairement démontré son besoin de se désendetter pour assurer son train de vie ; en outre, l’intérêt de la locataire à acheter le bien litigieux n’est que de pure convenance personnelle puisqu’il s’agit de réduire ses frais de logement ; dans ces circonstances, l’autorité précédente pouvait sans arbitraire refuser la vente de l’appartement (c. 2).

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TF 4A_419/2016 du 02 mars 2017

Procédure; qualification de la décision de preuve à futur (incidente ou finale); recours au Tribunal fédéral; art. 158 CPC; 90, 93 LTF

Selon la jurisprudence, les décisions portant sur l’administration de preuves à futur sont des mesures provisionnelles, de sorte qu’elles donnent lieu à une décision finale lorsqu’elles sont rendues dans une procédure indépendante d’une procédure principale et qu’elles y mettent un terme ; tel est le cas en l’espèce, puisque le Juge de paix, et à sa suite le Tribunal cantonal, a confirmé l’ordonnance de mesures superprovisionnelles prescrivant d’effectuer un constat de la chose louée, a statué sur les frais judiciaires et a rayé la cause du rôle ; en principe donc, un recours au Tribunal fédéral est ouvert sans que le recourant ne doive démontrer l’existence d’un préjudice irréparable ; la question se pose cependant de savoir si la procédure autonome dans laquelle il est décidé d’administrer une preuve à titre anticipé est à ce point subordonnée à la procédure au fond que, malgré l’absence de lien formel, ces deux procédures devraient être considérées comme un tout ; elle est laissée ouverte (c. 1).

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TF 4A_179/2017 du 06 avril 2017

Procédure; motivation du recours au Tribunal fédéral; art. 42, 106, 108 LTF

Le mémoire de recours au Tribunal fédéral doit être motivé ; si une partie souhaite obtenir un complètement de l’état de fait, elle doit démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier qu’elle a présentées aux autorités précédentes en conformité avec les règles de procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats ; tel n’est pas le cas en l’espèce (c. 3).

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