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Newsletter novembre 2013

Editée par Bohnet F., Carron B. et Montini M.


TF 4A_586/2012 du 23 septembre 2013

Résiliation ; résiliation extraordinaire pour justes motifs ; circonstances rendant objectivement intolérable la continuation du bail ; caractère annulable du congé (nié en l’espèce) ; art. 266g al. 1, 271 al. 1, 271a al. 1 let. a et al. 3 let. e, 273 al. 5 CO

L’art. 266g al. 1 CO consacre un droit de résiliation extraordinaire correspondant au principe général selon lequel les contrats de durée peuvent être résiliés de manière anticipée pour de justes motifs.

Ne peuvent constituer de justes motifs que les circonstances d’une gravité exceptionnelle, qui n’étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne sont pas la conséquence d’une faute de la partie qui s’en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu’elles rendent la continuation du bail objectivement intolérable ; la perception subjective d’une situation intolérable, par la partie qui résilie, n’est pas déterminante.

A cet égard, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité.

Le Tribunal fédéral rappelle encore qu’en règle générale, un congé pertinemment fondé sur l’art. 266g al. 1 CO ne peut guère se révéler contraire aux règles de la bonne foi. Cependant, la protection contre les congés abusifs n’est pas d’emblée ni par principe refusée au destinataire d’un pareil congé.

Il note aussi qu’élucider le motif d’un congé relève de la constatation des faits, question qu’il n’examine que sous l’angle restreint de l’arbitraire.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_586/2012

Marino Montini

Résiliation pour justes motifs : conditions et pouvoir d’appréciation du juge

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TF 4A_11/2013 du 16 mai 2013

Garantie pour les défauts ; absence de grave défaut ; début des intérêts moratoires ; art. 259a, 259b, 259e CO

L’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en niant que le défaut excluait ou entravait considérablement l’usage pour lequel la chose avait été louée et en excluant ainsi la possibilité pour le locataire de résilier immédiatement le bail (c. 3).

Si l’instance précédente justifie une décision par une motivation double et qu’une seule partie de la motivation est remise en cause par le recourant, alors le recours est irrecevable dans la mesure où l’autre motivation justifie la conclusion de l’instance précédente (c. 4).

Ce n’est qu’à partir de la réception de la mise en demeure par laquelle le créancier indique qu’il désire la prestation, que les intérêts moratoires commencent à courir (c. 5).

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TF 4A_674/2012 du 23 septembre 2013

Loyer ; contestation du loyer initial ; absence de notification dudit loyer sur formule officielle ; utilisation (contestée) des statistiques cantonales, sans même examiner le calcul de rendement du bailleur et des éléments de comparaison (loyers du quartier) fourni par celui-ci ; art. 270 CO

Dans le canton de Genève, le bailleur a l’obligation de communiquer au locataire, sur formule officielle, le montant du loyer perçu du précédent preneur.

Si cette communication est omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d’un vice de forme, le contrat est nul en tant qu’il détermine le loyer.

Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer.

Statistiques officielles cantonales, l’une concernant les baux nouvellement conclus pour des appartements non neufs de deux pièces dans les communes genevoises autres que celle de Genève, l’autre les baux en cours pour des appartements de deux pièces construits entre 1961 et 1965 dans la commune de Vernier; calculant la moyenne des chiffres fournis par ces statistiques, la Cour parvient au montant mensuel de 695 francs. Elle mentionne ensuite diverses caractéristiques du logement en cause pour considérer, en définitive, que le Tribunal des baux et loyers n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en arrêtant le loyer mensuel à 610 francs par mois.

Le Tribunal fédéral a depuis longtemps jugé que de telles statistiques officielles cantonales sont inaptes à mettre en évidence les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier parce qu’elles ne fournissent pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes. Ces statistiques peuvent en revanche être prises en considération lors de la fixation du loyer initial, lorsque celui-ci n’est pas valablement convenu entre les parties et que le juge ne dispose ni de bases de comparaisons pertinentes dans le quartier ni d’éléments propres à permettre un calcul du rendement de l’immeuble.

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TF 4A_73/2013 du 16 juillet 2013

Modification de la chose louée ; dommages-intérêts relatifs à la non-remise en état ; fardeau de la preuve ; art. 257b, 260a al. 2 et 267 CO ; art. 8 CC

Lorsque les parties ont conventionnellement mis fin au bail, le locataire n’a ni l’obligation ni le droit de présenter un nouveau locataire puisque, à partir de la fin conventionnelle, toutes les obligations futures du contrat de bail disparaissent. En particulier, le locataire ne peut pas s’affranchir de son devoir de remettre en état la chose louée en présentant un nouveau locataire au bailleur (c. 5).

Lorsque le bailleur a fait exécuter des travaux pour remettre en état la chose louée, il supporte le fardeau de la preuve de son dommage, c’est-à-dire qu’il doit établir aussi bien l’existence de celui-ci que son importance concrète et chiffrée (c. 6.1).

Le moment de la restitution est pertinent pour définir l’état que le locataire doit rétablir. La chose ne doit pas être restituée dans un état neuf mais dans la configuration où elle se trouvait lors de l’entrée du locataire dans l’objet et dans l’état qui correspondrait à celui auquel on pouvait s’attendre au moment de la restitution de la chose, en tenant compte d’une utilisation normale. Par conséquent, le locataire ne doit pas restituer la valeur à neuf mais la valeur actuelle des installations ou de la chose endommagées, en particulier lorsqu’il faut les remplacer ou effectuer des réparations qui sont sans rapport raisonnable avec les coûts d’une nouvelle acquisition ou d’un remplacement (c. 6.2).

Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur en rapport avec l’usage de la chose. Lorsque les parties mettent fin conventionnellement à un bail à partir d’une certaine date, il n’y a plus de base pour exiger des frais accessoires de la part du locataire à partir de cette date (c. 7.2.3).

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TF 4A_104/2013 du 07 août 2013

Prolongation ; contrats successifs de durée déterminée ; distinction entre bail d’habitations et bail commercial ; prolongation du bail ; large pouvoir d’appréciation du juge ; art. 255 al. 2, 266 al. 1, 272 al. 1 CO

Comme le bail ne fait naître que des obligations, peu importe que le bailleur ait ou non un droit réel sur la chose louée.

L’existence de trois contrats successifs de durée déterminée n’a pas pour effet, en l’absence d’une fraude à la loi, de rendre le contrat illicite ou d’en modifier le régime.

Pour savoir si l’on se trouve en présence d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, il faut rechercher quelle était la destination convenue de la chose louée. Pour cela, il faut s’attacher à ce que les parties avaient en vue au moment de la conclusion, et non pas à l’usage qui a été fait de la chose par la suite.

Lorsque la chose louée est utilisée à la fois comme habitation et à des fins commerciales, il faut déterminer, pour la qualification, quel est l’usage prépondérant.

Le but d’une prolongation consiste à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ; à ce propos, le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour fixer la durée de la prolongation.

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TF 4A_192/2013 du 05 août 2013

Expulsion ; cas clair ; abus de droit ; art. 257 CPC ; art. 156 CO ; art. 2 CC

Les critiques des recourants quant à la légitimation passive de l’un d’entre eux ne parviennent pas à établir que les constatations de fait de l’instance précédente sont arbitraires (c. 3).

Le Tribunal cantonal n’a pas violé le droit fédéral en reconnaissant que l’état de fait constituait un cas clair et en appliquant la procédure sommaire à la décision d’expulsion (c. 4.3-4.4). En outre, le Tribunal cantonal a examiné l’abus de droit allégué ainsi que l’existence d’une éventuelle condition suspensive ou résolutoire et n’a donc pas violé l’art. 2 CC ou l’art. 156 CO (c. 4.4).

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TF 4A_295/2013 du 27 septembre 2013

Procédure ; portée d’une convention sur la fin du bail, passée devant l’autorité de conciliation ; transaction judiciaire valant jugement entré en force ; art. 59 al. 2 let. e, 201 al. 1 CPC

Dès lors que les parties ont conclu une convention prévoyant notamment la résiliation du bail pour une certaine date, il ne s’agit plus de savoir si la bailleresse a résilié unilatéralement le bail en transgressant la loi ou non. Il s’agit en effet d’une fin conventionnelle du contrat.

Cette convention vaut transaction judiciaire, celle-ci ayant la même portée qu'un jugement.

Le Tribunal fédéral relève encore que rien n'empêche les parties de se mettre d'accord, devant l’autorité de conciliation, sur des points sortant du cadre du litige.

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www.bail.ch

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