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Newsletter avril 2011
Séminaire sur le droit du bail
TF 4A_656/2010 - ATF 137 III 208 du 6 janvier 2011
Logement de famille; bail mixte; abus de droit; moment de la notification d'un congé; art. 261, 266d, 266n-o CO ; 2 CC
Les règles spéciales applicables au logement de la famille doivent être respectées en cas de résiliation d'un bail à destination mixte (locaux commerciaux et logement familial), sous réserve d'abus de droit (réalisé en l'espèce).
La théorie de la réception absolue s'applique en matière de résiliation de bail (confirmation de jurisprudence).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_656/2010 - ATF 137 III 208
Application des règles protectrices relatives au logement familial à la résiliation d’un bail mixte (locaux commerciaux et logement de famille), sauf abus de droit. Application de la théorie de la réception absolue à la résiliation du bail.
Archives : le moment de la notification
Lors du 13ème séminaire sur le droit du bail (2004), la problématique du moment de la notification avait été examiné en détail dans l'exposé de François Bohnet consacré aux termes et délais en droit du bail à loyer. Il est en libre accès sur le site du séminaire.
TF 4A_490/2010 du 25 janvier 2011
Défaut ; réduction du loyer ; art. 259d CO
Défaut de la chose louée. Deux établissements publics (café-restaurant et bar) réunis dans le même immeuble. Existence d’un défaut lié à la présence de prostituées (du bar) dans les locaux communs (notamment les toilettes) des deux établissements publics.
Baisse du chiffre d’affaires du café-restaurant. Principes de fixation de la réduction de loyer. En l’occurrence, aucun abus du pouvoir d’appréciation de l’Autorité cantonale de recours qui a retenu un taux de réduction de 15%.
TF 4A_630/2010 du 27 janvier 2011
Faillite du locataire ; continuation des rapports contractuels par actes concluants ; art. 266h CO
La faillite du locataire n’a pas pour effet de provoquer automatiquement la fin du bail. Si le bailleur peut exiger des sûretés pour les loyers à échoir, à défaut desquelles il est libre de résilier le contrat, la masse peut choisir de poursuivre ou non elle-même ce dernier.
Une telle continuation des rapports contractuels peut même découler d’actes concluants (versement des sûretés, paiement des loyers ou absence d’évacuation des locaux par la masse).
TF 4A_3/2011 du 28 février 2011
Loyer ; fixation du loyer initial ; statistiques cantonales ; art. 269a let. a, 270 al. 1 CO
Contestation du loyer initial. Fixation de ce dernier à un montant inférieur à celui payé par le précédent locataire, en se fondant sur les statistiques genevoises. Même si celles-ci ne sont pas assez précises, elles permettent, faute de mieux, de disposer de données approximatives permettant de fixer le loyer.
Eléments de comparaison produits par le bailleur considérés comme insuffisants pour déterminer le loyer usuel. Défaut de collaboration du bailleur (refus de produire les documents permettant un calcul de rendement).
TF 4A_459/2010 - ATF 137 III 24 du 4 janvier 2011
Congé annulable donné par le bailleur ayant largement succombé ; absence de besoin urgent ou de justes motifs ; art. 271a al. 1 let. e, 271a al. 3 let. a et e CO
Annulation du congé. Congé examiné survenu avant l’échéance du délai de protection. Précisions relatives au fait que le bailleur doit succomber dans une large mesure selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO.
Déterminer si le bailleur a succombé dans une large mesure ne peut pas, selon la doctrine, reposer uniquement sur le pourcentage du montant des conclusions pour lesquelles le bailleur n’a pas obtenu gain de cause, mais doit tenir compte de l’importance objective et subjective du litige concret, du comportement des parties avant la procédure et de leurs possibilités d’évaluer l’issue du procès (c. 3.3).
En l’espèce, la question centrale de la procédure judiciaire précédente concernait l’existence du contrat de bail et non les éventuelles créances en dommages-intérêts en découlant. Une comparaison purement quantitative entre, d’une part, les conclusions pour lesquelles le bailleur a obtenu gain de cause ou a succombé et, d’autre part, la valeur litigieuse totale n’est donc pas pertinente. L’existence du contrat de bail ayant été admise dans la procédure judiciaire précédente, le bailleur a succombé dans une large mesure (c. 3.4). Le caractère abusif du congé est admis, le bailleur n’ayant pas pu établir un besoin urgent ou de justes motifs (c. 3.5).
TF 4A_631/2010 du 4 février 2011
Protection contre les congés ; notion de congé abusif ; validité du congé ; art. 271 al. 1 CO
Bail à loyer portant sur des locaux mis à la disposition d’une association religieuse. Plaintes d’autres locataires de l’immeuble reprochant à l’association de ne pas respecter les règles élémentaires de cohabitation de même que ses nuisances sonores et olfactives. Résiliation ordinaire du bail jugée conforme aux règles de la bonne foi.
TF 4A_643/2010 du 24 février 2011
Protection contre les congés : notion de congé abusif ; validité du congé ; art. 271 al. 1 CO
Résiliation du bail de l’habitation située immédiatement au-dessus d’une grande salle de loisirs communale, après les plaintes réitérées du locataire en raison de nuisances sonores, pour l’essentiel. Caractère abusif ou de représailles du congé nié. Qu’une commune préfère donner la priorité à des activités sociales dans ses salles communales plutôt qu’à des logements situés au-dessus relève de sa liberté de décision.
