Bail

Revue suisse de procédure civile

La Revue suisse de procédure civile (RSPC) présente l’essentiel de la procédure civile et du droit des poursuites et faillites lorsqu’il est en lien avec des questions procédurales. Elle représente ainsi un outil de veille utile dans la pratique judiciaire du droit privé, qui permet de ne manquer aucun développement important en la matière. N’hésitez pas à découvrir la revue au moyen de l’abonnement à l’essai de 2 numéros. Vous trouverez plus d’informations dans le document joint ainsi que sur www.rspc.ch.

PPE 2021

4e séminaire sur la PPE - organisation hybride (en présentiel CERTIFICAT COVID OBLIGATOIRE + visioconférence)

Organisé par: Séminaire sur le droit du bail

Informations et inscription

TF 4A_468/2020 du 9 février 2021

Résiliation; diligence; résiliation extraordinaire; violation du devoir de diligence; refus du locataire de produire une police d’assurance RC; art. 257f al. 3 CO

Le locataire soumis à l’obligation de contracter une assurance responsabilité civile qui refuse de transmettre sa police d’assurance au bailleur malgré des demandes répétées commet une violation grave du contrat de bail ; il importe peu de savoir si un dommage est survenu (consid. 4.1.1). Un tel comportement rend le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (consid. 4.1.2). Dans ces circonstances, le bailleur peut résilier le bail sur la base de l’art. 257f al. 3 CO si les autres conditions prévues par cette disposition sont remplies (avertissement écrit du bailleur au locataire ; persistance de la violation du contrat ; délai de préavis de trente jours pour la fin d’un mois pour la résiliation du bail) (consid. 4.1.3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_468/2020

Damien Tournaire

Avocat spécialiste FSA droit du bail

Le locataire refusant de produire sa police d’assurance RC s’expose à une résiliation extraordinaire du bail

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TF 4A_524/2020 du 19 janvier 2021

Rénovations; renonciation à une indemnité de plus-value pour les travaux effectués par le locataire; interprétation du contrat; art. 18, 260a CO

Selon l’art. 260a al. 3 CO, « [s]i, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value ; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées ». Cette norme est dispositive, de sorte que le locataire peut renoncer à toute indemnité (consid. 3.1).

Pour savoir si le locataire a véritablement renoncé à l’indemnité de l’art. 260a al. 3 CO, le contrat passé entre les parties doit être analysé à la lumière de l’art. 18 CO – c’est-à-dire que le tribunal doit rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). S’il n’y parvient pas, il doit rechercher le sens que les parties pouvaient et devaient donner à la convention compte tenu des mots utilisés et des circonstances du cas d’espèce (interprétation selon le principe de la confiance ou interprétation objective) (consid. 3.2).

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TF 4A_411/2020 du 9 février 2021

Défauts; notion de défaut; interprétation du contrat; fardeau de la preuve; art. 18, 259a CO; 8 CC

Une chose présente un défaut (i) lorsqu’elle n’a pas une qualité promise par le bailleur ou (ii) lorsqu’elle n’a pas une qualité à laquelle le locataire pouvait s’attendre au vu de l’usage convenu de la chose (consid. 3.1.1).

Le contrat de bail doit être examiné pour déterminer les qualités sur lesquelles le locataire pouvait légitimement compter. Le tribunal doit d’abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). S’il n’y parvient pas, il doit rechercher le sens que les parties pouvaient et devaient – d’après les règles de la bonne foi – donner à la convention (interprétation selon le principe de la confiance ou interprétation objective) (consid. 3.1.3).

Il incombe au locataire qui se prévaut de l’art. 259a CO de prouver l’existence du défaut allégué (art. 8 CC) (consid. 3.1.2).

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TF 4A_525/2020 du 29 décembre 2020

Procédure; renvoi; décision incidente; conditions de recevabilité; art. 93 al. 1 LTF

Une décision de renvoi est de nature incidente, à moins que l’autorité à laquelle la cause est renvoyée ne dispose plus d’aucune marge de manœuvre. Un recours au Tribunal fédéral contre une telle décision n’est recevable que si l’une des hypothèses prévues à l’art. 93 al. 1 LTF est donnée (consid. 1.3).

En l’espèce, l’autorité de première instance, appelée à statuer sur une action en contestation du loyer initial, a considéré qu’il n’était pas possible de calculer le rendement net de la chose louée et que le loyer admissible devait être déterminé au regard des statistiques cantonales. L’autorité de deuxième instance a admis l’appel des locataires contre cette décision ; elle a estimé que le calcul du rendement net était réalisable et a renvoyé la cause à l’autorité inférieure. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours de la bailleresse contre cette décision de renvoi, la recourante n’ayant pas réussi à démontrer que la décision était susceptible de causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou que l’admission du recours pouvait conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF) (consid. 1.5 et 1.6).

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TF 4A_617/2020 du 21 janvier 2021

Procédure; restitution de délai; art. 148 al. 1 CPC

Une restitution de délai selon l’art. 148 CPC peut être obtenue si le défaut est non fautif ou uniquement dû à une faute légère. La partie doit rendre vraisemblable que cette condition est remplie en exposant pourquoi elle a été empêchée d’agir à temps et en produisant les moyens de preuve nécessaires (consid. 3.1).

Des raisons médicales peuvent justifier une restitution de délai dans certaines circonstances. C’est le cas si elles surviennent subitement à la fin du délai de recours, empêchant la partie de sauvegarder le délai seule ou en faisant appel à un tiers (consid. 3.1). Dans le cas présent, la partie défaillante a présenté une incapacité de travail de 50% en raison d’un accident durant le délai d’appel. Elle a toutefois réussi à se rendre en audience pendant cette incapacité et celle-ci s’est terminée quelques jours avant la fin du délai. Au vu de ces éléments, le Tribunal fédéral retient que la cour cantonale n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en refusant de restituer le délai (consid. 3.2).

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TF 4A_520/2020 du 28 janvier 2021

Procédure; récusation; désignation d’un Ersatzgericht; décision incidente; principe de la double instance; art. 75 al. 2 LTF

La décision qui désigne un tribunal de remplacement (Ersatzgericht) pour traiter une affaire en raison de la récusation de la totalité des membres du tribunal saisi initialement est une décision incidente (consid. 3.1).

Un recours au Tribunal fédéral contre une décision incidente n’est recevable que si le principe de la double instance est respecté : la décision attaquée doit avoir été rendue par un tribunal cantonal supérieur ayant statué en tant que deuxième instance (art. 75 al. 2 LTF) (consid. 3.1). Sont réservées les exceptions à ce principe prévues par l’art. 75 al. 2 let. a-c LTF (consid. 3.3).

Dans le cas d’espèce, l’Obergericht de Thurgovie a rendu une décision nommant un Ersatzgericht pour traiter une affaire de droit du bail en première instance. Ce faisant, l’Obergericht a agi en tant qu’autorité de première instance (consid. 3.2) et aucune des exceptions de l’art. 75 al. 2 let. a-c LTF n’était remplie (consid. 3.3). Le Tribunal fédéral n’est donc pas entré en matière sur le recours formé contre ce prononcé ; il a renvoyé la cause au canton pour que celui-ci désigne une autorité cantonale auprès de laquelle la décision nommant l’Ersatzgericht puisse être attaquée (consid. 3.4).

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