TF 4A_227/2011 - ATF 138 III 59 du 10 janvier 2012

Sous-location, résiliation ; annulabilité d’une résiliation ordinaire ; contravention aux règles de la bonne foi ; art. 262 al. 1, 271, 271a al. 1 let. a CO

Une résiliation ordinaire ne nécessite pas la mention de motifs particuliers de résiliation de la part du bailleur. Seule la contravention aux règles de la bonne foi selon l’art. 271 al. 1 CO permet d’annuler un tel congé. Une violation du principe de la bonne foi est admise si le motif invoqué est un alibi et que la raison véritable ne peut pas être constatée (c. 2.1).

Le congé est annulable lorsque le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO), notamment le droit de sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Il faut toutefois que le locataire soit effectivement autorisé à sous-louer, ce qui requiert que le locataire ait l’intention d’utiliser à nouveau l’objet dans un futur prévisible. Il faut appliquer la règle relativement strictement, une possibilité vague ne suffit pas (c. 2.2.1).

Le locataire supporte le fardeau de la preuve du fait que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, notamment du fait qu’il veut réutiliser l’objet lui-même dans le futur (c. 2.2.2).

Le fait d’avoir sous-loué l’objet sans consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation ordinaire du contrat si elle entraîne une rupture du rapport de confiance entre les parties, la seule limite étant les règles de la bonne foi. Les conditions sont beaucoup moins exigeantes qu’une résiliation extraordinaire (c. 2.2.2). Sous réserve de l’interdiction de l’abus de droit, la loi ne fixe pas de délai pour alléguer des motifs de résiliation ordinaire : de nouveaux faits et moyens de preuve peuvent être apportés jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a en relation avec l’art. 232 al. 2 let. c CPC) (c. 2.3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_227/2011 - ATF 138 III 59

Manon Simeoni

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TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012

Contestation du loyer initial ; calcul de rendement d’un objet acquis par le biais d’un certificat d’actions ; art. 269, 269a let. a et 270 CO et Art. 11 al. 4 OBLF

Contestation du loyer initial dont la hausse est justifiée par le bailleur par le critère absolu de fixation de loyer fondé sur le marché en se prévalant des loyers usuels (art. 269a let. a CO) (c. 3.1).

Admissibilité pour le locataire à apporter la preuve, par un calcul de rendement, que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269 CO (c. 3.1).

Hiérarchie et prééminence du critère absolu du rendement net de l’art. 269 CO par rapport à celui des loyers usuels de l’art. 269a let. a CO (c. 3.2).

Inversion de la hiérarchie des critères absolus en présence d’un immeuble ancien, nié en l’espèce (c.3.2 et 3.3).

Prise en considéation du prix d’acquisition d’un certificat d’actions qui représentait 27 actions de la société immobilière correspondant à l’appartement de trois pièces en question (c. 3.4.3 et 3.4.4).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_645/2011

Julien Broquet

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TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012

Procédure ; résiliation ; détermination de la valeur litigieuse en cas de contestation de la validité du congé ou de constatation de la nullité de celui-ci ; procédure de cas clairs en matière de requête d’expulsion ; nécessité de manifester la volonté de soumettre cette requête à dite procédure ; rappel des conditions de la résiliation extraordinaire pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins ; art. 257f al. 2 et 3 CO ; 257 al. 1 CPC

Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer et les frais accessoires durant trois ans.

Si la jurisprudence et la doctrine admettent que l'expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées par la disposition topique sont réalisées, il est toutefois encore nécessaire pour que dite requête soit traitée en cette procédure qu’il ressorte des écritures que son auteur demande l'application de la procédure des cas clairs (ce qui n'implique pas nécessairement l'utilisation de ces deux mots).

On rappellera enfin que la résiliation prévue à l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois. A cet égard le non-respect du repos nocturne peut constituer une violation du devoir de diligence, étant entendu que les excès de bruit constituent des motifs typiques de résiliations extraordinaires en la matière.

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_87/2012

Philippe Conod

Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit

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