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Newsletter juin 2016

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P. et Jeannin P.


19e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. François Bohnet
    Fardeau de la preuve en droit du bail
  • Me Jean-Marc Siegrist
    Quelques loyers variables et variations de loyer
  • Prof. Blaise Carron
    Les spécificités du bail à ferme
  • Mme Patricia Dietschy-Martenet
    Les colocataires de baux d'habitation ou de locaux commerciaux
  • M. Jean-Luc Colombini
    Pratique récente en matière de congé
  • Me David Lachat
    La résolution amiable des conflits locatifs (petit guide de la bonne transaction)
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, Ph. Conod, D. Lachat et F. Bohnet

Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel

  • les 7 & 8 octobre 2016 pour la première édition

  • les 21 & 22 octobre 2016 pour la deuxième édition

Le programme détaillé se trouve ici.

Les inscriptions en ligne sont ouvertes !

  • Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.

  • Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière - Mercredi 14 septembre 2016

  • Présentation des projets législatifs en cours au niveau fédéral
    M. Lukas Schneider
  • Droit fiscal Intercantonal et Immeubles - Les évolutions récentes
    M. Daniel de Vries Reilingh
  • Immeubles et restructurations de PME
    M. Serge Migy
  • Revue de la jurisprudence récente en matière de fiscalité immobilière
    M. Thierry Obrist
  • TVA Immobilière - Aspects choisis
    M. Patrick Conrady
  • Faut-il généraliser la détention immobilière sous forme de SI en vue de la réforme de l'imposition des entreprises ?
    M. Per Prod'hom

Pour consulter le programme détaillé et vous inscrire, cliquez ici.

TF 4A_270/2015 - ATF 142 III 278 du 14 avril 2016

Procédure applicable lorsque le locataire prend des conclusions constatatoires ; art. 243 al. 2 lit. c CPC

Lorsque le locataire demande la constatation que le contrat de bail ne saurait être résilié avant une certaine date et demande subsidiairement la prolongation du bail, le litige est soumis à la procédure simplifiée.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_270/2015 - ATF 142 III 278

François Bohnet

Procédure applicable en matière de congé : la saga continue

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TF 4A_239/2016 du 09 mai 2016

Logement de famille ; local commercial ; usage d’un local comme local commercial et comme logement de famille ; art. 266m, 266n CO

Pour que des locaux commerciaux, qui servent également à l’hébergement d’époux, puissent être considérés comme « logement de famille », l’un des deux époux au moins doit être titulaire du bail.

Cette condition n’est pas remplie lorsque le bail pour le local litigieux a été conclu au nom de l’association dont l’un des époux est président.

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TF 4A_366/2015, 4A_368/2015 - ATF 142 III 375 du 13 avril 2016

Loyer ; exigences au sujet de la motivation figurant dans le formulaire officiel de notification d’une hausse de loyer ; art. 269d CO ; 20 al. 1 OBLF

La motivation de l’augmentation du loyer est suffisante si, en prenant en compte toutes les circonstances du cas d’espèce au moment de la réception du formulaire annonçant l’augmentation du loyer, un locataire raisonnable et correct est en mesure de comprendre clairement sur quel motif d’augmentation le bailleur se fonde (c. 3.3). Dans sa motivation, le bailleur ne doit pas nécessairement se référer au décompte des frais de construction (c. 3.3.2).

En l’occurrence, compte tenu des circonstances du cas d’espèce, l’indication « investissements à plus-value suite à la rénovation totale » est suffisante (c. 3.3.1).

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TF 4A_606/2015 du 19 avril 2016

Frais accessoires ; forme de l’accord au sujet des frais accessoires ; fardeau de la preuve pour le caractère inéquitable de l’accord au sujet des frais accessoires ; fardeau de l’allégation et de la preuve pour le caractère justifié, resp. injustifié d’un poste dans le décompte de frais accessoires ; art. 256 al. 2, 257a al. 2 CO

Un accord par lequel le bailleur accorde au locataire une réduction du loyer ou une autre contre-prestation pour la renonciation du locataire à ses droits découlant des défauts à l’objet loué n’est pas soumis à une exigence de forme et peut dès lors également être conclu par oral (consid. 3.1).

Selon les règles générales sur la répartition du fardeau de la preuve il incombe au locataire de prouver le caractère inéquitable et dès lors inadmissible de l’accord au sujet des frais accessoires (consid. 3.3).

L’acceptation - même tacite - du décompte de frais accessoires par le locataire mène à un renversement du fardeau de l’allégation et de la preuve : après la reconnaissance, il incombe au locataire d’alléguer et de prouver le caractère injustifié d’un poste du décompte (consid. 5).

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TF 4A_484/2015 du 01 avril 2016

Procédure ; assistance judiciaire ; chances de succès ; solidarité ; transfert de bail ; interruption de la prescription ; art. 136 al. 1, 263 CO ; 117 CPC

L’octroi de l’assistance judiciaire gratuite suppose que les chances de gagner le procès ne soient pas sensiblement plus faibles que les risques de le perdre. Condition pas remplie en l’occurrence : le bailleur avait conclu deux contrats de bail identiques, sur le même objet, avec deux locataires différents et faisant valoir une solidarité entre les locataires, de sorte que l’acte interruptif de prescription intervenu dans la relation avec l’un des locataires interrompt également la prescription envers l’autre. Sa requête doit être considérée comme dénuée de chances de succès, dès lors que sa motivation était contradictoire : il alléguait par moment qu’il y a eu un transfert de bail, puis que les défendeurs étaient colocataires.

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TF 1C_86/2015, 1C_87/2015 du 20 avril 2016

Droit public ; droit de préemption communal aux fins de construction de logements sociaux ; art. 9, 26, 27 Cst. ; 1, 2, 3, 4, 5, 6 et 16 LGL/GE

Les terrains déjà construits ne sont pas soustraits au droit de préemption légal tant que le potentiel constructible n’est pas épuisé et est important ; lorsqu’elle exerce son droit de préemption, l’autorité n’a pas besoin de justifier son intervention par la présentation d’un projet détaillé de construction de logements d’utilité publique mais doit seulement rendre plausible l’existence d’un besoin précis et tenir compte des possibilités réelles d’y satisfaire à l’emplacement envisagé dans un avenir pas trop éloigné ; tel est le cas en l’espèce (c. 3).

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www.bail.ch

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