TF 4A_302/2021 - ATF 148 III 63 du 28 janvier 2022

Loyer; formule officielle; prescription; présomption d’ignorance du locataire; art. 67, 270 al. 2 CO

Rappel des principes fixés par l’ATF 120 II 341 (si la formule officielle est obligatoire et que celle-ci n’est pas remise au locataire à la conclusion du bail, le loyer fixé est nul) et par l’ATF 142 III 369 (le bailleur est présumé avoir envoyé la formule officielle au locataire si le contrat de bail indique que celle-ci y est annexée et que le bailleur produit une copie de la formule officielle) (consid. 4.1.1 et 4.1.2).

Tant que le bail dure, le locataire peut se prévaloir de la nullité du loyer en raison de l’absence de formule officielle (consid. 5.1.1). Lorsque le bail a pris fin, le locataire conserve un intérêt à agir en fixation du loyer tant que son action en répétition de l’indu n’est pas prescrite ou que l’exception de prescription n’a pas été soulevée (consid. 5.1.2).

Pour l’action en répétition de l’indu, la prescription relative est de trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition (art. 67 al. 1 CO). Dans le cas du locataire qui n’a pas reçu la formule officielle, la connaissance du droit de répétition intervient lorsque le locataire sait que l’absence de cette formule entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 6.2).

L’ignorance du locataire quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l’absence de celle-ci est présumée. Le Tribunal fédéral précise, en lien avec l’ATF 146 III 82, que le locataire ne bénéficie pas de cette présomption dans certaines circonstances (par exemple s’il a des connaissances en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial) (consid. 6.2.3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_302/2021 - ATF 148 III 63

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_94/2021 du 1 février 2022

Défauts; loyer; procédure; contestation de l’état de fait; réduction de loyer en raison de défauts; art. 95 ss LTF; 259d CO

Le Tribunal fédéral peut s’écarter des faits établis par l’autorité précédente uniquement si ceux-ci ont été établis de façon manifestement inexacte (c’est-à-dire de façon arbitraire) ou en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF ; il faut en outre que la correction du vice soit susceptible d’influer sur le sort de la cause (consid. 2.2). Si la partie recourante soutient que les faits ont été constatés de manière arbitraire ou que l’état de fait est incomplet, elle doit satisfaire au principe d’allégation – c’est-à-dire qu’elle doit soulever expressément ces griefs et les exposer de façon claire et détaillée (consid. 2.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le droit à une réduction de loyer (consid. 4.1 ss) de 40 % (consid. 4.2 ss) pour des locataires exploitant un salon de beauté dans des locaux touchés par de graves problèmes d’humidité.

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TF 4A_452/2021 du 4 janvier 2022

Expulsion; procédure; résiliation pour défaut de paiement; compensation; protection dans les cas clairs; art. 124, 257d CO; 257 CPC

En cas de retard dans le paiement des loyers, l’art. 257d CO permet au bailleur de fixer un délai au locataire pour payer les loyers en retard en indiquant qu’à défaut, il résiliera le bail (consid. 2.1). Dans ce contexte, le locataire en demeure a la possibilité d’invoquer la compensation. Sa déclaration de compensation (art. 124 CO) doit toutefois intervenir dans le délai de paiement fixé par le bailleur (consid. 2.2).

Rappel des conditions permettant d’obtenir la protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) (consid. 2.3).

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion par la voie du cas clair suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement, le locataire doit pouvoir prouver immédiatement la créance invoquée en compensation (consid. 2.4).

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TF 4D_7/2022 du 2 février 2022

Procédure; recours constitutionnel subsidiaire; art. 42 al. 2, 106 al. 2, 117 LTF

Dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire, le recours doit indiquer quels droits constitutionnels ont été violés, en se référant de manière claire et détaillée aux considérants de la décision attaquée (art. 42 al. 2, 106 al. 2 et 117 LTF) (consid. 4).

Les faits peuvent être rectifiés ou complétés uniquement s’ils ont été établis en violation des droits constitutionnels, notamment en cas d’arbitraire (art. 117 et 106 al. 2 LTF) (consid. 4).

Si la décision contestée contient plusieurs motivations indépendantes, le recours doit exposer en quoi chacune d’entre elles viole le droit (consid. 4).

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TF 4A_555/2021 du 18 janvier 2022

Procédure; déni de justice; art. 94 LTF

Si un recours pour retard injustifié à statuer (art. 94 LTF) est formulé et que, pendant la procédure devant le Tribunal fédéral, l’autorité à laquelle le retard est reproché rend une décision, la procédure de recours devant le Tribunal fédéral devient sans objet et doit être classée (consid. 2).

Dans l’hypothèse où – sans le prononcé de la décision – le recours aurait été admis, la partie recourante n’a pas à supporter les frais de la procédure devant le Tribunal fédéral et a droit à des dépens (consid. 3).

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TF 4A_25/2022 du 11 février 2022

Procédure; décision incidente; capacité de postuler; art. 93 al. 1 let. a LTF

La décision qui rejette une requête visant à interdire à l’avocat d’une partie de poursuivre la représentation est une décision incidente. En principe, pour la partie qui doit tolérer que son adversaire continue à être représenté par l’avocat désigné, les inconvénients résultant d’une pareille décision sont purement matériels et dépourvus de caractère juridique, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de lui causer un préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 4.2).

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TF 4D_72/2021 du 1 février 2022

Procédure; recours constitutionnels subsidiaire; devoir de motivation qualifié; contestation de l’état de fait; art. 106 al. 2, 113 ss LTF

Dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire, il existe un devoir de motivation qualifié : le Tribunal fédéral n’examine la violation des droits constitutionnels que si ce grief a été invoqué et motivé. Le recours doit indiquer quels droits constitutionnels ont été violés, en se référant de manière claire et détaillée aux considérants de la décision attaquée (art. 106 al. 2 et 117 LTF) (consid. 4).

Le Tribunal fédéral base sa décision sur les faits établis par l’instance précédente (art. 118 LTF), ce qui comprend les faits de la vie (Lebenssachverhalt) et les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Il ne peut les rectifier ou les compléter que s’ils ont été établis en violation d’un droit constitutionnel (art. 117 et 106 al. 2 LTF) (consid. 2.3).

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