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Newsletter mars 2022

Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L.


Petit commentaire CPC

Isabelle Chabloz, Patricia Dietschy-Martenet, Michel Heinzmann (éd.)

On sait l’importance des questions procédurales dans la mise en œuvre des droits matériels, en droit du bail comme dans les autres domaines du droit privé. Ce petit commentaire du Code de procédure civile met à disposition des praticiennes et praticiens un outil actuel et compact pour répondre en premier recours aux questions et problèmes de procédure au quotidien.

« Ouvrage indispensable dans le domaine de la procédure civile » (plaidoyer 1/2021)

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Droit du bail - Fond et procédure - 2e édition

Philippe Conod et François Bohnet

La Suisse est un pays de locataires. L’évolution de la société tend vers une multiplication des familles. Une utilisation toujours plus mesurée du sol et des contraintes administratives strictes s’additionnent pour péjorer l’offre de logements. D’où une situation tendue entre bailleurs et locataires.

Cet abrégé se veut une étude illustrative de ce droit social qu’est devenu le droit du bail. Il consacre une large place à la jurisprudence, laquelle est abondante. 

Limité à l’étude des baux commerciaux et d’habitation, l’ouvrage traite de la relation bailleur-locataire dès le début du bail jusqu’à son extinction. Sont ainsi abordées notamment les questions touchant la conclusion du contrat, la pluralité de locataires, l’entretien et les défauts de la chose louée, la consignation des loyers, les frais accessoires, la sous-location et le transfert de bail, la restitution de la chose louée et son aliénation, la problématique complexe de la fixation des loyers et des congés.

L’accent est également mis sur l’aspect procédural, indissociable d’une juste application du droit matériel.

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Organisé par: Séminaire sur le droit du bail

Informations et inscription

22e Séminaire sur le droit du bail

Réservez les dates !

Le prochain Séminaire sur le droit du bail aura lieu en deux éditions identiques :

  • Vendredi 30 septembre et samedi 1er octobre 2022
  • Vendredi 14 et samedi 15 octobre 2022

Le programme détaillé de ces journées paraîtra prochainement.

TF 4A_302/2021 du 28 janvier 2022

Loyer; formule officielle; prescription; présomption d’ignorance du locataire; art. 67, 270 al. 2 CO

Rappel des principes fixés par l’ATF 120 II 341 (si la formule officielle est obligatoire et que celle-ci n’est pas remise au locataire à la conclusion du bail, le loyer fixé est nul) et par l’ATF 142 III 369 (le bailleur est présumé avoir envoyé la formule officielle au locataire si le contrat de bail indique que celle-ci y est annexée et que le bailleur produit une copie de la formule officielle) (consid. 4.1.1 et 4.1.2).

Tant que le bail dure, le locataire peut se prévaloir de la nullité du loyer en raison de l’absence de formule officielle (consid. 5.1.1). Lorsque le bail a pris fin, le locataire conserve un intérêt à agir en fixation du loyer tant que son action en répétition de l’indu n’est pas prescrite ou que l’exception de prescription n’a pas été soulevée (consid. 5.1.2).

Pour l’action en répétition de l’indu, la prescription relative est de trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition (art. 67 al. 1 CO). Dans le cas du locataire qui n’a pas reçu la formule officielle, la connaissance du droit de répétition intervient lorsque le locataire sait que l’absence de cette formule entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 6.2).

L’ignorance du locataire quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l’absence de celle-ci est présumée. Le Tribunal fédéral précise, en lien avec l’ATF 146 III 82, que le locataire ne bénéficie pas de cette présomption dans certaines circonstances (par exemple s’il a des connaissances en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial) (consid. 6.2.3).

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Loyer Destiné à la publication

Commentaire de l'arrêt TF 4A_302/2021

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel @frbohnet

Formule officielle à la conclusion du bail et présomption d’ignorance des droits du locataire

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TF 4A_94/2021 du 01 février 2022

Défauts; loyer; procédure; contestation de l’état de fait; réduction de loyer en raison de défauts; art. 95 ss LTF; 259d CO

Le Tribunal fédéral peut s’écarter des faits établis par l’autorité précédente uniquement si ceux-ci ont été établis de façon manifestement inexacte (c’est-à-dire de façon arbitraire) ou en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF ; il faut en outre que la correction du vice soit susceptible d’influer sur le sort de la cause (consid. 2.2). Si la partie recourante soutient que les faits ont été constatés de manière arbitraire ou que l’état de fait est incomplet, elle doit satisfaire au principe d’allégation – c’est-à-dire qu’elle doit soulever expressément ces griefs et les exposer de façon claire et détaillée (consid. 2.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le droit à une réduction de loyer (consid. 4.1 ss) de 40 % (consid. 4.2 ss) pour des locataires exploitant un salon de beauté dans des locaux touchés par de graves problèmes d’humidité.

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Défauts Loyer Procédure

TF 4A_452/2021 du 04 janvier 2022

Expulsion; procédure; résiliation pour défaut de paiement; compensation; protection dans les cas clairs; art. 124, 257d CO; 257 CPC

En cas de retard dans le paiement des loyers, l’art. 257d CO permet au bailleur de fixer un délai au locataire pour payer les loyers en retard en indiquant qu’à défaut, il résiliera le bail (consid. 2.1). Dans ce contexte, le locataire en demeure a la possibilité d’invoquer la compensation. Sa déclaration de compensation (art. 124 CO) doit toutefois intervenir dans le délai de paiement fixé par le bailleur (consid. 2.2).

Rappel des conditions permettant d’obtenir la protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) (consid. 2.3).

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion par la voie du cas clair suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement, le locataire doit pouvoir prouver immédiatement la créance invoquée en compensation (consid. 2.4).

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Expulsion Procédure

TF 4D_7/2022 du 02 février 2022

Procédure; recours constitutionnel subsidiaire; art. 42 al. 2, 106 al. 2, 117 LTF

Dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire, le recours doit indiquer quels droits constitutionnels ont été violés, en se référant de manière claire et détaillée aux considérants de la décision attaquée (art. 42 al. 2, 106 al. 2 et 117 LTF) (consid. 4).

Les faits peuvent être rectifiés ou complétés uniquement s’ils ont été établis en violation des droits constitutionnels, notamment en cas d’arbitraire (art. 117 et 106 al. 2 LTF) (consid. 4).

Si la décision contestée contient plusieurs motivations indépendantes, le recours doit exposer en quoi chacune d’entre elles viole le droit (consid. 4).

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Procédure

TF 4A_555/2021 du 18 janvier 2022

Procédure; déni de justice; art. 94 LTF

Si un recours pour retard injustifié à statuer (art. 94 LTF) est formulé et que, pendant la procédure devant le Tribunal fédéral, l’autorité à laquelle le retard est reproché rend une décision, la procédure de recours devant le Tribunal fédéral devient sans objet et doit être classée (consid. 2).

Dans l’hypothèse où – sans le prononcé de la décision – le recours aurait été admis, la partie recourante n’a pas à supporter les frais de la procédure devant le Tribunal fédéral et a droit à des dépens (consid. 3).

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Procédure

TF 4A_25/2022 du 11 février 2022

Procédure; décision incidente; capacité de postuler; art. 93 al. 1 let. a LTF

La décision qui rejette une requête visant à interdire à l’avocat d’une partie de poursuivre la représentation est une décision incidente. En principe, pour la partie qui doit tolérer que son adversaire continue à être représenté par l’avocat désigné, les inconvénients résultant d’une pareille décision sont purement matériels et dépourvus de caractère juridique, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de lui causer un préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 4.2).

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Procédure

TF 4D_72/2021 du 01 février 2022

Procédure; recours constitutionnels subsidiaire; devoir de motivation qualifié; contestation de l’état de fait; art. 106 al. 2, 113 ss LTF

Dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire, il existe un devoir de motivation qualifié : le Tribunal fédéral n’examine la violation des droits constitutionnels que si ce grief a été invoqué et motivé. Le recours doit indiquer quels droits constitutionnels ont été violés, en se référant de manière claire et détaillée aux considérants de la décision attaquée (art. 106 al. 2 et 117 LTF) (consid. 4).

Le Tribunal fédéral base sa décision sur les faits établis par l’instance précédente (art. 118 LTF), ce qui comprend les faits de la vie (Lebenssachverhalt) et les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Il ne peut les rectifier ou les compléter que s’ils ont été établis en violation d’un droit constitutionnel (art. 117 et 106 al. 2 LTF) (consid. 2.3).

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