Newsletter

Newsletter juin 2021

Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L.


PPE 2021

4e séminaire sur la PPE

Organisé par: Faculté de droit de l'Université de Neuchâtel

Informations et inscription

TF 4A_571/2020 du 23 mars 2021

Défaut; résiliation; expulsion; destiné à la publication; consignation des loyers; interprétation de la loi; art. 257d, 259g CO

L’art. 259g CO permet au locataire qui exige la réparation d’un défaut de consigner les loyers. Pour que la consignation soit valable, il faut qu’elle porte sur des loyers qui ne sont pas encore échus. Si cette condition n’est pas remplie, les loyers ne sont pas réputés payés au sens de l’art. 259g al. 2 CO et le locataire s’expose à une résiliation extraordinaire pour défaut de paiement (art. 257d al. 2 CO) (consid. 3.3.2.6)

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Commentaire l'arrêt TF 4A_571/2020

Marie-Laure Percassi

Assistante-doctorante à l'Université de Neuchâtel

La consignation des loyers échus ne vaut pas paiement

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TF 4A_508/2020 du 25 mars 2021

Bail à ferme agricole; requête en convocation d’une assemblée générale d’une SA; abus de droit; art. 699 CO; 2 CC

Lorsqu’une requête en convocation d’une assemblée générale d’une SA est déposée sur la base de l’art. 699 al. 4 CO auprès d’un tribunal, celui-ci doit uniquement examiner des questions de nature formelle, à savoir si les requérants sont bien actionnaires, si les conditions formelles de l’art. 699 al. 3 CO, première phrase, sont remplies et si une demande de convocation a bien été adressée au conseil d’administration et n’a pas été satisfaite dans un délai raisonnable (consid. 3.1). S’agissant de la qualité d’actionnaire du requérant, il suffit que celui-ci rende ce fait vraisemblable (consid. 3.2).

Dans tous les cas, l’art. 2 al. 2 CC s’applique. De ce fait, l’exercice abusif du droit de convoquer une assemblée générale ne saurait être protégé. Un tribunal doit donc rejeter une requête en convocation d’une assemblée générale lorsqu’elle s’avère manifestement abusive ou chicanière (cons. 3.1).

Cet arrêt, bien qu’il concerne une question de droit des sociétés, s’inscrit dans le contexte d’un litige relatif à un contrat de bail à ferme impliquant quatre personnes : A. et D. (recourants dans l’arrêt), C. SA (intimée) et B. En bref, la situation est la suivante : A., D. et B. sont actionnaires de C. SA (la propriété de B. sur certaines de ses actions est toutefois discutée, la question de savoir si B. a valablement acquis ses actions n’ayant pas encore été résolue). B. est le seul membre du conseil d’administration de la société. C. SA avait conclu avec A. un contrat de bail à ferme de durée déterminée portant sur une exploitation agricole. Ce contrat avait été prolongé par décision judiciaire jusqu’au 31 décembre 2019, et les parties n’ont pas conclu de nouveau bail. A., en tant qu’actionnaire de C. SA, a ouvert action pour convoquer une assemblée générale de C. SA dans le but de démettre B. de ses fonctions d’administrateur et d’être nommée administratrice à sa place. Cette démarche aurait permis à A. de conclure un nouveau contrat de bail à ferme entre elle-même et C. SA.

Note : Cette affaire a déjà été portée quatre fois devant le Tribunal fédéral par le passé (TF 4A_260/2018 du 28 novembre 2018 ; 4A_260/2019 du 23 octobre 2019 ; 4A_74/2020 du 28 mai 2020 ; 4A_400/2020 du 9 décembre 2020). Des résumés des arrêts 1, 2 et 4 ont été publiés dans la Newsletter Bail.ch. Ils peuvent être consultés en cliquant sur les liens suivants : arrêt 1 ; arrêt 2 ; arrêt 4.

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TF 4A_76/2021 du 01 avril 2021

Bail à ferme agricole; procédure; motivation du recours; critique de l’état de fait; art. 42 al. 1 et 2, 105, 106 al. 2 LTF

Le Tribunal fédéral applique le droit d’office (art. 106 al. 1 LTF). Au regard du devoir de motivation de l’art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n’examine cependant que les griefs invoqués, sauf en cas d’erreur manifeste. Lorsque la violation de droits fondamentaux ou du droit cantonal ou intercantonal est invoquée, les parties sont soumises à un devoir de motivation qualifié (art. 106 al. 2 LTF). Le recours doit de ce fait se référer aux motifs de la décision attaquée et exposer de façon détaillée ce qui constitue une violation du droit (consid. 2.1).

Le Tribunal fédéral fonde sa décision sur les faits constatés par l’instance précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il peut rectifier ou compléter les faits uniquement si ceux-ci sont manifestement inexacts ou ont été établis en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF) ; il faut en outre que la correction de l’état de fait soit déterminante pour l’issue du recours. La critique des faits est également soumise au devoir de motivation qualifié de l’art. 106 al. 2 LTF (consid. 2.2).

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TF 4A_616/2020 du 06 mai 2021

Loyer; procédure; contestation d’une augmentation de loyer; action du bailleur après réception de l’autorisation de procéder; droit d’obtenir une décision dans un délai raisonnable; art. 270b CO; 210 s. CPC; 29 al. 1 Cst.

Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC) (cons. 4.1).

Lorsque l’autorisation de procéder a été délivrée au bailleur suite à une contestation de l’augmentation du loyer par le locataire, le bailleur doit déposer une demande pour faire confirmer judiciairement la hausse du loyer. Il s’agit d’une action en constatation, et non d’une action formatrice (cons. 4.3 à 4.3.5).

L’art. 29 al. 1 Cst. garantit à toute personne partie à une procédure judiciaire ou administrative le droit à recevoir une décision dans un délai raisonnable. Les circonstances du cas d’espèce sont déterminantes pour évaluer si cette garantie procédurale est respectée (consid. 5.1).

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TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021

Résiliation; expulsion; protection dans les cas clairs; résiliation du bail pour défaut de paiement; art. 257d, 271 CO; 257 CPC

La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête (consid. 5.1).

S’agissant d’une procédure en expulsion du locataire pour défaut de paiement (art. 257d CO), la protection dans les cas clairs ne peut être accordée que si le bail a été valablement résilié (c’est-à-dire que la résiliation ne doit pas être inefficace, nulle ou annulable). Le tribunal doit donc examiner cette question à titre préjudiciel (consid. 5.3).

Selon l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition peut très exceptionnellement être appliquée en cas de résiliation pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO (consid. 8.2).

En l’espèce, la bailleresse avait résilié le contrat pour défaut de paiement et requis l’expulsion du locataire par la voie du cas clair. Les parties au contrat de bail étaient toutefois en désaccord sur le montant du loyer à payer. Le Tribunal fédéral constate que, même en retenant le montant du loyer que le locataire estimait dû (CHF 1’000.-), celui-ci était en demeure. L’état de fait n’était donc pas litigieux quant au fait que le locataire était en retard dans le paiement des loyers (consid. 7.2). Le Tribunal fédéral estime par ailleurs que le congé n’a pas été donné de manière contraire à la bonne foi : le locataire avait occupé les locaux sans verser aucun loyer pendant de nombreux mois (consid. 8.3). Dans ces circonstances, la résiliation est valable et les conditions d’application de la procédure de protection dans les cas clairs sont remplies (consid. 9).

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TF 4A_67/2021 du 08 avril 2021

Résiliation; procédure; contestation du congé; maxime inquisitoire sociale; notification de la résiliation; abus de droit; art. 273 CO; 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC; 2 CC

L’art. 273 al. 1 CO prévoit que « [l]a partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé ». La théorie de la réception absolue s’applique : le point de départ du délai correspond au moment où la résiliation du bail est parvenue dans la sphère d’influence du destinataire. Lorsque la résiliation est communiquée par lettre recommandée et que la poste n’a pas pu remettre le courrier au locataire, la communication est réputée reçue soit le jour même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on peut attendre du destinataire qu’il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (consid. 5.1).

En principe, la notification est valable si la résiliation est envoyée à l’adresse de l’objet loué, celui-ci correspondant généralement à l’adresse de correspondance indiquée dans le contrat de bail. Si le locataire est absent durant une longue période, il peut informer le bailleur d’une autre adresse à laquelle il peut être atteint. Dans une telle hypothèse – c’est-à-dire si le bailleur sait que le locataire ne peut pas être atteint à l’adresse du bail et connait l’autre adresse de notification –, le bailleur qui se prévaut d’une notification à l’adresse du bail commet généralement un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (consid. 5.2).

La maxime inquisitoire sociale (ou simple) s’applique à la procédure en contestation du congé (art. 247 al. 2 let. a CPC cum art. 243 al. 2 let. c CPC) (consid. 4.1). Selon cette maxime, les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient précisément énumérés, mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative. Cependant, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue lorsque les parties sont représentées par un avocat (consid. 4.1.1).

En l’espèce, les locataires étaient installés aux Etats-Unis et louaient un appartement à Genève. La bailleresse avait notifié le congé à l’adresse du contrat de bail. Les locataires n’avaient pas allégué dans la procédure qu’ils avaient communiqué leur adresse américaine à la bailleresse. Ils étaient représentés par un avocat, de sorte que le tribunal ne devait pas les interpeller sur ce point (cons. 4.2). Le Tribunal fédéral retient donc que la résiliation à l’adresse genevoise était valable, la communication de l’adresse étrangère à la bailleresse n’ayant été ni alléguée, ni prouvée (cons. 5.3).

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TF 5A_282/2020 du 15 avril 2021

Procédure; reconnaissance de dette; titre de mainlevée provisoire; art. 82 LP

La procédure de mainlevée – qu’elle soit provisoire ou définitive – est une procédure sur pièces. Son objet n’est pas de déterminer si une créance existe matériellement, mais uniquement d’évaluer si l’on est en présence d’un titre exécutoire. Le tribunal doit examiner d’office (i) l’existence d’une reconnaissance de dette, (ii) l’identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans le titre, (iii) l’identité entre le poursuivi et le débiteur désigné dans le titre, et (iv) l’identité entre la créance mentionnée dans la poursuite et la dette reconnue. L’intention du débiteur de payer une somme d’argent déterminée ou déterminable doit ressortir des pièces. Si le sens d’une déclaration ne peut pas être clairement établi par interprétation ou si l’existence d’une reconnaissance de dette ne ressort que de déclarations implicites, la mainlevée provisoire ne peut pas être prononcée (consid. 3.1).

En l’espèce, l’instance précédente avait prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition sur la base du raisonnement suivant : la poursuite portait sur des loyers impayés. Le contrat de bail avait été signé par le recourant au nom de la société E SA. Or le recourant n’était pas autorisé à agir seul au nom de cette société et ne l’avait jamais été ; une signature collective à deux était nécessaire. Dans ces circonstances, le contrat signé par le recourant constituait une reconnaissance de dette du recourant lui-même en tant que personne physique et valait comme titre de mainlevée provisoire à son encontre. Le Tribunal fédéral estime que cette appréciation est arbitraire et méconnait manifestement les principes exposés ci-dessus. Même en interprétant le contrat selon le principe de la confiance, rien n’indique que le recourant ait voulu s’engager lui-même. Au contraire, l’examen des documents contractuels conduit à retenir que le recourant agissait en tant que délégué du conseil d’administration, donc en tant qu’organe de E SA, et non en tant que personne privée (cons. 3.3). Dans ces circonstances, la mainlevée provisoire ne pouvait pas être prononcée et le recours est admis (consid. 4).

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TF 1B_635/2020 du 05 mai 2021

Pénal; escroquerie en lien avec un contrat de bail; séquestre pénal; art. 197 al. 1 let. b, 263 al. 1 CPP; 71 al. 3, 146 CP

Selon l’art. 197 al. 1 let. b CPP, un séquestre (art. 263 al. 1 CPP, art. 71 al. 3 CP) ne peut être ordonné que s’il existe des soupçons suffisants laissant présumer une infraction. L’autorité qui statue sur le séquestre examine uniquement la situation sous l’angle de la vraisemblance (consid. 3.1).

L’infraction d’escroquerie (art. 146 CP) suppose la réalisation d’une tromperie astucieuse. Cette condition est réalisée lorsque l’auteur de l’infraction donne des fausses informations et que leur vérification n’est pas possible, ne l’est que difficilement ou ne peut raisonnablement être exigée. Si la tromperie porte sur le fait que l’auteur ne compte pas exécuter sa prestation, il y a astuce si l’examen de la solvabilité de l’auteur n’est pas exigible ou est impossible et qu’il ne peut par conséquent être tiré aucune conclusion quant à la volonté de ce dernier de s’exécuter (consid. 3.2).

En l’espèce, la partie plaignante a requis le séquestre d’un immeuble appartenant à l’un des prévenus. Elle reproche aux prévenus d’avoir commis une escroquerie à son préjudice en raison (notamment) des faits suivants : la partie plaignante a conclu un contrat de bail avec les prévenus (locataires) et ceux-ci ne se sont pas acquittés des loyers ; or ils savaient déjà qu’ils ne verseraient rien à la bailleresse au moment de la signature du contrat de bail. Le Tribunal fédéral retient que ces faits ne rendent pas vraisemblable la commission de cette infraction. Il souligne que la recourante est une professionnelle de l’immobilier rompue à la conclusion de contrats de vente immobilier et de bail. Elle aurait pu constater que les cocontractants étaient en difficulté financière en requérant un extrait des poursuites et aurait pu en déduire qu’ils ne paieraient pas le loyer. En ne procédant pas à cette démarche, elle n’a pas fait preuve de la prudence nécessaire (consid. 3.4).

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