TF 4A_576/2024 du 29 avril 2025

Résiliation; congé en vue de démolir le bien loué; congé contraire à la bonne foi; distinction avec le congé donné pour transformer ou assainir le bien loué; art. 271 al. 1 CO

Si, après la notification de la décision attaquée, la chose litigieuse est vendue ou la prétention litigieuse cédée, le jugement est rendu entre les anciennes parties si la partie adverse ne consent pas à un changement de partie ou si aucun changement de partie n’est demandé (art. 17 al. 1 et 21 al. 2 PCF, applicable par renvoi de l’art. 71 LTF). Il en va ainsi lorsque le bien loué est vendu pendant le délai de recours et que le nouveau propriétaire et bailleur n’intervient pas dans le procès (consid. 1).

La résiliation ordinaire d’un contrat de bail ne nécessite aucun motif particulier (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi (consid. 3.1). Le motif réel du congé est déterminant, étant précisé qu’une motivation lacunaire ou absente ne conduit pas immédiatement à retenir le caractère abusif du congé. Il peut toutefois s’agir d’un indice en ce sens (consid. 3.2).

Le congé donné en vue de travaux de transformation ou d’assainissement se distingue du congé donné dans la perspective de démolir l’objet loué. Le Tribunal fédéral avait déjà jugé que la résiliation pour cause de vastes travaux d’assainissement ou de transformation, incompatibles avec l’utilisation de l’objet loué, n’était pas abusive. Il doit en aller de même lorsque le bailleur prévoit de démolir le bien loué : la démolition est incompatible avec une location (consid. 3.6.1).

Si le congé est donné, car une démolition est envisagée, il n’est pas nécessaire que la démolition soit nécessaire et urgente. La décision de démolir l’immeuble incombe exclusivement au bailleur et celle-ci peut notamment être justifiée par des considérations économiques (notamment pour obtenir un meilleur rendement avec une nouvelle construction) (consid. 3.6.2). Comme le maintien du locataire dans le bien est incompatible avec une démolition, il n’est pas nécessaire que le bailleur dispose, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour déterminer si le locataire peut rester dans l’immeuble. Il n’est pas non plus nécessaire que le bailleur présente un projet déjà mûr concernant l’utilisation ultérieure de l’immeuble prévue après la démolition, les modalités concrètes de la démolition ou un calendrier (consid. 3.6.3).

Le congé-démolition peut toutefois être abusif dans certaines situations (consid. 3.6.4). C’est le cas si, au moment de la résiliation, il est déjà manifeste qu’une démolition est objectivement impossible, par exemple parce qu’elle est incompatible des règles de droit public (comme des règles de protection du patrimoine) (consid. 3.6.4.1). Le caractère abusif peut également être retenu si le motif invoqué n’est qu’un prétexte et que le véritable motif ne peut pas être établi. Toutefois, l’absence d’indication ou l’indication sommaire de l’utilisation ultérieure du terrain après la démolition ne permet pas de conclure sans autre que le motif de résiliation indiqué (démolition) n’est qu’un prétexte (consid. 3.6.4.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_576/2024

Congé-démolition

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TF 4A_239/2024 du 19 mars 2025

Partie générale CO; loyer; absence de formule officielle; action en fixation du loyer et en restitution du trop-perçu; présomption d’ignorance du locataire; abus de droit; art. 67, 270 al. 2 CO; 2 al. 2 CC

Lorsque la formule officielle pour la conclusion de nouveaux baux est obligatoire et n’a pas été employée par le bailleur (ou qu’elle a été employée mais que le loyer précédent n’est pas indiqué ou que la hausse de loyer n’est pas motivée), le loyer fixé est nul (consid. 4.1).

Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu. Il peut se prévaloir de ce vice de forme tant que dure le bail, l’abus de droit étant réservé (consid. 4.2).

L’action en répétition de l’indu de l’art. 67 CO se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit. En cas d’absence de la formule officielle, la connaissance effective du droit (et donc le début du délai de prescription) correspond au moment où le locataire sait que l’absence de cette formule (respectivement de l’indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse) entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 4.3).

L’ignorance du locataire est présumée. Le juge doit toutefois vérifier si le locataire doit bénéficier de la présomption d’ignorance compte tenu de l’ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (consid. 4.3).

L’abus manifeste d’un droit (art. 2 al. 2 CC) n’est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste, notamment en cas d’attitude contradictoire d’une partie. Agit en particulier de façon contradictoire le locataire qui s’est rendu compte du vice de forme et s’est abstenu de protester dans le dessein d’en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (consid. 4.4).

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TF 4A_659/2024 du 2 mai 2025

Partie générale CO; défaut; dommage consécutif à un défaut de la chose louée; notion de dommage; preuve du dommage; lien de causalité; art. 42, 97, 259e CO

Selon l’art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d’un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Il s’agit d’un cas d’application de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose (i) un défaut de la chose louée, (ii) un préjudice, (iii) un lien de causalité entre les deux ainsi que (iv) une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe au locataire d’établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu’il n’a commis aucune faute. Le dommage correspond à une diminution involontaire de la fortune nette, qui correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même patrimoine aurait eu si l’événement dommageable ne s’était pas produit. Il peut s’agir d’une diminution de l’actif, d’une augmentation du passif, d’une non-augmentation de l’actif ou d’une non-diminution du passif (consid. 4.1).

S’agissant de la condition (ii) (préjudice ou dommage), le locataire doit en prouver l’existence, mais aussi le montant (art. 42 al. 1 CO). Si le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Il s’agit d’une preuve facilitée, qui peut notamment s’appliquer pour déterminer le gain manqué. Le demandeur reste tenu, si cela est possible et raisonnablement exigible, d’indiquer au tribunal les éléments de fait qui constituent des indices de l’existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation. A défaut, l’une des conditions dont dépend l’application de l’art. 42 al. 2 CO n’est pas réalisée (consid 5.1).

Concernant la condition (iii) (lien de causalité), il y a causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit. Il s’agit d’une question de fait (consid. 6.1).

La question de la réparation d’un dommage subi par le locataire en raison du défaut de la chose louée (art. 259e CO) est distincte de celle concernant la réduction de loyer liée à une limitation dans l’usage de la chose louée (art. 259d CO), laquelle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. L’éventuel montant alloué à titre de réduction du loyer ne doit donc pas être pris en considération pour réduire le dommage (consid. 9.2).

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TF 4A_62/2025 du 22 avril 2025

Procédure; récusation; proposition d’accord amiable par le tribunal; évaluation provisoire de la situation par le tribunal; art. 47 al. 1 let. f, 124 al. 3 CPC; 30 al. 1 Cst.

Selon l’art. 47 al. 1 let. f CPC, les magistrats se récusent notamment s’ils « pourraient être prévenus de toute autre manière ». Cette disposition s’interprète au regard des principes découlant de l’art. 30 al. 1 Cst. La garantie consacrée par cette disposition est violée lorsqu’il existe des circonstances qui, considérées objectivement, sont susceptibles de donner lieu à une apparence de partialité ou à un risque de partialité (consid. 2.2.3).

L’art. 124 al. 3 CPC permet en tout état de cause au tribunal de tenter une conciliation des parties. Ce mode de règlement de la procédure décharge les tribunaux et sert les parties, car un règlement à l’amiable permet souvent de trouver une solution plus durable et plus favorable que si le tribunal décide de manière autoritaire. Des points litigieux qui se situent en dehors de la procédure peuvent être réglés dans ce cadre (consid. 3.2.1).

Le tribunal peut proposer aux parties un accord à l’amiable à un stade précoce de la procédure, avant que les parties ne se soient exprimées de manière complète et que les preuves aient été administrées ; dans ce cadre, il peut procéder à une évaluation des chances de succès fondée sur une connaissance partielle du litige (consid. 3.2.2).

En général, le tribunal propose aux parties de régler la procédure d’un commun accord lors d’une audience. Toutefois, vu la formulation de l’art. 124 al. 3 CPC, le tribunal peut également le faire par écrit et communiquer dans ce cadre aux parties son appréciation provisoire de la situation de fait et de droit (consid. 4.2.1). Le tribunal doit toutefois faire preuve de retenue dans l’expression de son appréciation des chances de succès du procès à l’égard des parties et réserver la décision formelle du litige. Le tribunal doit notamment expliquer brièvement aux parties qui ne sont pas familiarisées avec les négociations que son évaluation ne constitue pas un préjugement. Une telle évaluation provisoire de la situation de fait et de droit ne constitue pas en soi une apparence de partialité, même si elle est défavorable à une partie (consid. 4.2.2).

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TF 4A_535/2023 du 13 mars 2025

Sous-location; procédure; remise anticipée de la chose louée; locataire reprenant souhaitant sous-louer le bien loué; art. 74 al. 1 let. a et al. 2 let. a LTF; 262 et 264 CO

En matière de droit du bail à loyer, le recours en matière civile devant le Tribunal fédéral est recevable si la valeur litigieuse est d’au moins CHF 15'000.- (art. 74 al. 1 let. a LTF). Si cette valeur n’est pas atteinte, il est tout de même recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF). Tel est le cas lorsque, pour résoudre un cas concret, il est nécessaire de trancher une question de droit qui crée une incertitude particulièrement sérieuse, nécessitant une clarification urgente de la part du Tribunal fédéral. Cette condition est admise restrictivement ; en particulier, elle n’est pas remplie si la question pourrait à nouveau se poser dans une affaire présentant une valeur litigieuse suffisante (consid. 1.2.1).

Si le recours en matière civile n’est pas ouvert, il reste la voie du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF). La partie recourante ne peut se prévaloir que de la violation des droits constitutionnels. Si elle invoque la violation de l’interdiction de l’arbitraire, elle doit démontrer que la décision attaquée est manifestement insoutenable, dépourvue de fondement sérieux et objectif, ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. La décision doit être arbitraire dans son raisonnement, mais également dans son résultat (consid. 2).

L’art. 262 al. 1 CO autorise le locataire à sous-louer tout ou partie du bien avec l’accord du bailleur. Ce droit est soumis à la réserve de l’abus de droit. La sous-location est conçue pour le cas où le locataire n’utilise pas le bien loué pendant une période temporaire. Il y a abus de droit lorsque le locataire n’a aucune intention de reprendre l’usage de la chose louée dans un avenir prévisible et qu’il procède en fait au remplacement du locataire (consid. 4.2).

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TF 4F_9/2025 du 2 mai 2025

Procédure; révision d’un arrêt du Tribunal fédéral; non-prise en considération de faits pertinents; art. 121 let. d LTF

Aux termes de l’art. 121 let. d LTF, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral peut être demandée si, par inadvertance, le tribunal n’a pas pris en considération des faits pertinents qui ressortent du dossier (consid. 2.1).

L’inadvertance suppose que le Tribunal fédéral n’ait pas pris en considération une pièce du dossier ou l’ait mal lue. Elle implique toujours une erreur grossière en matière de faits. La pièce doit se trouver dans le dossier de la procédure du recours en matière civile, qui a précédé et abouti à l’arrêt du Tribunal fédéral dont la révision est demandée. Dans la mesure où le Tribunal fédéral est lié par les faits établis par l’instance précédente, seule peut constituer une inadvertance une erreur de lecture de cet arrêt cantonal ou une transcription incomplète de celui-ci (consid. 2.1).

En revanche, si le recourant avait, dans son recours, invoqué une constatation manifestement inexacte des faits, l’examen auquel a procédé le Tribunal fédéral et le résultat auquel il est parvenu relèvent de son pouvoir de contrôle de l’appréciation des preuves effectuée par la cour cantonale, lequel relève du droit (art. 9 Cst.). L’application du droit et l’appréciation juridique des faits ne peuvent pas faire l’objet d’une révision pour inadvertance au sens de l’art. 121 let. d LTF (consid. 2.1).

En outre, le motif de révision de l’art. 121 let. d LTF n’est réalisé que si les faits en cause sont pertinents, c’est-à-dire susceptibles de conduire à une solution différente de celle qui a été retenue, plus favorable au requérant (consid. 2.1).

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