TF 4A_158/2024 du 5 novembre 2024

Disposition générales CO; résiliation; procédure; droit d’être entendu; clausula rebus sic stantibus; COVID-19; résiliation pour défaut de paiement; art. 29 Cst.; 257d CO

Le droit d’être entendu est de nature formelle : en principe, sa violation entraîne l’admission du recours et le renvoi à l’instance précédente. Il existe toutefois des exceptions à cette règle. Ainsi, si la violation n’est pas particulièrement grave, elle peut être considérée comme réparée si la partie peut s’exprimer devant une instance supérieure qui peut réexaminer librement les faits et le droit. Même si la violation est grave, il convient de renoncer à un renvoi si celui-ci est un exercice vide de sens qui ralentirait la procédure – par exemple si la partie n’a pas d’intérêt digne de protection au renvoi (notamment si elle ne démontre pas en quel effet l’exercice du droit d’être entendu aurait sur le procès) (consid. 5.1).

Les contrats doivent être exécutés selon ce qui a été convenu (pacta sunt servanda). Par exception à cette règle, une adaptation du contrat par un tribunal est possible, même contre la volonté d’une partie, si les circonstances se modifient si fondamentalement après la conclusion du contrat qu’il en résulte un grave déséquilibre entre les prestations (clausula rebus sic stantibus). La modification du rapport entre les prestations ne doit pas avoir été prévisible ni évitable au moment de la conclusion du contrat (consid. 8.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de l’instance précédente. Celle-ci avait admis un changement de circonstances (dans le cas présent, la pandémie de Covid-19 et les mesures étatiques qui ont été prises en conséquence) qui n’était pas prévisible lors de la conclusion du contrat et des avenants. En revanche, le déséquilibre entre les prestations ne suffisait pas à atteindre la gravité requise pour que la clausula rebus sic stantibus s’applique, pour les raisons suivantes : (i) la locataire, qui avait pris à bail un hôtel, avait reçu une indemnité étatique pour cas de rigueur ; (ii) ses collaborateurs avaient bénéficié d’indemnités pour réduction de l’horaire de travail (chômage partiel), ce qui avait permis à la locataire de réduire ses charges ; (iii) les fluctuations dans les nuitées ne sont pas inhabituelles dans le secteur hôtelier, mais font partie du risque commercial général et (iv) la période litigieuse de mars 2020 à février 2021 n’a concerné qu’une fraction de la durée effective du bail (qui était de 90 mois) et de la durée initialement prévue du bail (qui était de 292 mois) (consid. 8.2).

L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le contrat lorsque le locataire est en retard dans le paiement des loyers, moyennant fixation d’un délai de paiement. A cet égard, un bailleur ne commet toutefois pas un abus de droit s’il résilie le bail pour défaut de paiement après avoir accepté des paiements de loyer tardifs. En revanche, le fait de résilier le contrat longtemps après l’expiration du délai de paiement peut être abusif, si le bailleur a, entre-temps, accepté sans réserve le paiement de loyers de la part du locataire (consid. 9.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_158/2024

Tatiana Gurbanov

Avocate spécialiste FSA droit du bail

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TF 4A_555/2023 du 29 novembre 2024

Dispositions générales bail; défaut; procédure; indemnité pour travaux à plus-value; droit d’être entendu; obligation de motiver les décisions; interprétation du contrat; défaut de moyenne importance; défaut grave; réduction du loyer; art. 260a al. 3, 258 ss CO; 29 Cst.

L’art. 260a al. 3 CO, qui permet au locataire d’exiger une indemnité du bail lorsqu’il a entrepris des travaux dans la chose louée qui présentent une plus-value considérable, est dispositif. Pour déterminer si les parties y ont dérogé, le contrat doit être interprété (consid. 3.1).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) oblige l’autorité à motiver sa décision ; elle doit mentionner les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. Ce droit est violé lorsqu’elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 3.2.1).

Le contenu du contrat se détermine en premier lieu en recherchant la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), sur la base d’indices. La conclusion du tribunal a cet égard est une constatation de fait, qui lie le Tribunal fédéral, à moins d’une inexactitude manifeste. Si la volonté réelle et commune des parties ne peut pas être déterminée, ou si une des parties n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre au moment de la conclusion du contrat, le tribunal doit procéder à une interprétation normative (ou objective ; interprétation selon le principe de la confiance) des volontés. Pour ce faire, il doit rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre (consid. 3.3.1).

La chose louée présente un défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. La notion de défaut est relative et dépend des circonstances (consid. 4.1).

On distingue le défaut de moyenne importance (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO) du défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO). Le premier restreint l’usage convenu de la chose louée sans l’entraver considérablement, tandis que le deuxième exclut l’usage de la chose louée tel qu’il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu’on ne peut objectivement exiger du locataire qu’il use de l’objet du bail. Ces deux types de défauts ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b). La réduction du loyer est en principe calculée selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (consid. 4.1).

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TF 4A_68/2024 du 12 novembre 2024

Loyer; procédure; changement de parties; bail à loyers échelonnés; point de départ pour vérifier, par la méthode relative, l’évolution des facteurs de hausse; art. 17 al. 3 PCF; 261 al. 1, 269c CO

Selon l’art. 17 al. 3 PCF, le changement des personnes n’entraîne pas substitution de parties lorsqu’il s’opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. L’art. 261 al. 1 CO, qui prévoit que le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l’art. 17 al. 3 PCF fait référence. Ainsi, l’acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (consid. 1.2).

Le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu’à l’expiration du bail. Les parties acceptent que le loyer fasse règle jusqu’à l’échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l’évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas. En principe, il faut donc se reporter à la date d’expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l’évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire (consid. 5.2.1).

Toutefois, dans certaines hypothèses – notamment lorsqu’il ne s’agit que d’étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d’ores et déjà admissible – il convient de prendre comme premier point de référence, pour l’application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné. Il faut toutefois que les parties aient manifesté clairement et d’une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu’elles n’entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse. Elles doivent avoir mentionné expressément les bases du calcul du loyer et l’on doit pouvoir en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l’expiration de la convention d’échelonnement (consid. 5.2.1).

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TF 4D_115/2024 du 11 décembre 2024

Procédure; nullité d’une décision; récusation; art. 30 Cst.

Selon la jurisprudence, une décision n’est nulle que si le vice dont elle est affectée est particulièrement grave et manifeste, ou du moins facilement reconnaissable, et que la sécurité juridique n’est pas sérieusement menacée par l’admission de la nullité. Les vices de fond d’une décision n’entraînent qu’exceptionnellement la nullité. Les motifs de nullité sont principalement l’incompétence fonctionnelle et matérielle de l’autorité qui a rendu la décision ainsi que des vices de procédure manifestes. Le simple fait qu’un magistrat ait participé à des décisions antérieures défavorables à la partie n’est pas de nature à fonder la violation des règles de récusation et encore moins la nullité de décisions auxquelles il a participé (consid. 4).

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