TF 4A_189/2022 du 22 mai 2024

Partie générale CO; résiliation; procédure; notion de protection contre les congés au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC; chiffrement des conclusions; clause pénale; art. 84 al. 2, 243 al. 2 let. C CPC; 160 ss CO

L’art. 243 al. 2 let. c CPC prévoit notamment que la procédure simplifiée s’applique aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la protection contre les congés. La notion de « protection contre les congés » s’applique de manière large (consid. 3.2.1) ; toutefois, elle ne s’applique pas aux litiges faisant suite à une résiliation lorsque celle-ci émane du locataire lui-même, que le bail soit de durée déterminée ou indéterminée. En effet, dans ce cas, il ne s’agit pas pour le locataire d’obtenir une protection contre le congé (car il n’est pas exposé au risque de devoir quitter les locaux loués contre son gré dans un avenir proche ou plus lointain) (consid. 3.2.2).

Selon l’art. 84 al. 2 CPC, les conclusions d’une demande condamnatoire tendant au paiement d’une somme d’argent doivent être chiffrées – ce qui sert notamment à déterminer la compétence matérielle, la procédure applicable et l’avance de frais. Cette exigence est également nécessaire au respect du droit d’être entendu de la partie adverse, qui doit pouvoir déterminer contre quoi elle doit se défendre. En l’espèce, le fait de conclure au paiement d’une peine conventionnelle « de 500 fr. par jour à partir du 1^er septembre 2018 jusqu’au 30 septembre 2021 au plus tard » respecte cette obligation, car la façon de calculer la prétention est claire (consid. 4.2).

La clause pénale (art. 160 ss CO) permet de prévoir le versement d’une peine dite conventionnelle en cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite d’une obligation déterminée (obligation principale). Elle sert à assurer la bonne exécution des obligations contractuelles et est due même si le créancier n’a subi aucun dommage (consid. 6.1). L’art. 163 al. 3 CO permet au juge de réduire les peines qu’il estime excessives. Cette norme d’ordre public – destinée à protéger la partie faible contre les abus de l’autre partie – est impérative, de sorte que les parties ne peuvent y renoncer. Le débiteur doit alléguer et établir les faits qui justifient une réduction. Pour ce faire, il suffit qu’il résulte de ses écritures qu’il conteste la peine conventionnelle en considérant que son montant est trop élevé (consid. 6.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_189/2022

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

Yan Wojcik

Assistant-doctorant à la Faculté de droit de l'Université de Neuchâtel, avocat

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TF 2C_602/2023 du 21 mai 2024

Bail à ferme agricole; droit de préemption du fermier; art. 15 al. 1 LBFA; 47 al. 2 et 48 al. 1 LDFR

Un fermier qui dispose, à certaines conditions, d’un droit de préemption en vertu de l’art. 47 LDFR, perd ce droit en cas de vente de la parcelle affermée. En outre, dans ce cas, le contrat de bail à ferme peut être résilié (art. 15 al. 1 LBFA). Le fermier concerné dispose donc de la qualité pour agir à l’encontre d’une décision de partage de l’entreprise agricole et d’autorisation d’acquisition de la parcelle par un tiers (consid. 1.2).

L’art. 47 al. 2 LDFR dispose que le fermier a un droit de préemption sur l’objet affermé en cas d’aliénation de l’immeuble agricole, si les conditions prévues aux let. a et b sont remplies. Il appartient au vendeur d’informer le titulaire du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (art. 681a al. 1 CC, applicable aux droits de préemption agricoles) et de la réalisation du cas de préemption. Le fermier doit alors ou exercer ce droit ou y renoncer, étant précisé que la renonciation doit se faire dans un acte authentique comprenant les éléments essentiels du contrat conclu entre le vendeur et le tiers (art. 48 al. 1 LDFR) (consid. 7).

L’autorité administrative n’est toutefois pas compétente pour trancher un litige en lien avec le droit de préemption et elle n’a pas à examiner ce point, lorsqu’elle est saisie d’une demande d’autorisation d’acquérir un immeuble agricole. L’existence d’un cas de préemption et la réalisation des conditions personnelles et objectives nécessaires à l’exercice du droit de préemption relèvent de la compétence du juge civil (consid. 7).

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TF 4A_61/2024 du 17 mai 2024

Bail à ferme agricole; procédure; question juridique de principe; droit d’être entendu; droit à une décision motivée; art. 74 al. 1 let. b et al. 2 LTF; 29 al. 2 Cst.; 53 al. 1 CPC

Lorsque la valeur litigieuse prévue par l’art. 74 al. 1 LTF n’est pas atteinte (en l’espèce CHF 30'000.- selon l’art. 74. al. 1 let. b LTF, que le contrat soit qualifié de bail à ferme ou de prête à usage), un recours en matière civile est tout de même recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a CPC). Cette condition, admise avec retenue, est remplie s’il existe un intérêt général et impératif à ce qu’une question controversée soit clarifiée par le Tribunal fédéral, afin que le droit puisse être appliqué de manière uniforme et qu’une insécurité juridique soit éliminée (consid. 2.1).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst. et 53 al. 1 CPC) requiert de l’autorité qu’elle entende, examine et prenne en considération les arguments de la personne concernée par la décision. Il en résulte une obligation de motiver la décision. Pour ce faire, elle peut se limiter aux éléments décisifs. La motivation doit être rédigée de manière à ce que le justiciable comprenne la portée de la décision et puisse la soumettre en toute connaissance de cause devant l’instance supérieure (consid. 4.1.1).

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TF 4A_258/2024 du 24 mai 2024

Résiliation; prolongation; procédure; maxime inquisitoire sociale; devoir d’interpellation du tribunal; pouvoir d’examen de l’instance d’appel; prolongation du bail; notion de «conséquences pénibles»; art. 247 al. 2 let. a CPC; 272 CO

La maxime inquisitoire sociale – qui s’applique dans les litiges portant sur des baux à loyer d’habitations en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail (art. 247 al. 2 let. a CPC en lien avec art. 243 al. 2 let. c CPC) – ne dispense pas les parties de participer à l’établissement des faits. En vertu de son devoir d’interpellation, le tribunal doit seulement attirer leur attention sur leur obligation de collaborer et de produire des preuves. Il doit en outre s’assurer que les allégations et les preuves sont complètes s’il existe des doutes sérieux à ce sujet, mais ne mène aucune investigation de sa propre initiative. Si les parties sont représentées par des avocats, le tribunal doit faire preuve de retenue, comme en procédure ordinaire (consid. 2.1).

L’instance d’appel n’est pas tenue d’examiner toutes les questions de fait et de droit qui se posent comme l’autorité de première instance. Sauf en cas de vices manifestes, elle doit en principe se limiter à l’appréciation des griefs soulevés dans l’appel et la réponse à l’appel contre le jugement de première instance (consid. 2.2).

L’art. 272 CO permet au locataire de demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour se prononcer, le tribunal tient compte des critères de l’art. 272 al. 2 CO. Les « conséquences pénibles » au sens de l’art. 272 CO sont donc les circonstances qui empêchent le locataire de trouver un logement de remplacement dans le temps restant. Le tribunal dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour déterminer le type et la durée de la prolongation à accorder. De ce fait, le Tribunal fédéral examine cette décision avec retenue (consid. 3.1).

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TF 4A_438/2023 du 9 janvier 2024

Résiliation; procédure; arbitraire; contestation de l’état de fait devant le Tribunal fédéral; devoir de motivation qualifié; congé annulable; art. 106 al. 2 LTF; 271a al. 1 let. d et e, al. 3 CO; 2 CC

Une décision est arbitraire lorsqu’elle est manifestement insoutenable, est en contradiction claire avec une situation de fait, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité ; il ne suffit pas qu’une autre solution paraisse concevable, voire préférable. Pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu’elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (consid. 1.2.1).

Devant le Tribunal fédéral, la critique de l’état de fait est soumise au devoir de motivation qualifié de l’art. 106 al. 2 LTF. Pour y satisfaire, il ne suffit pas de soumettre simplement au Tribunal fédéral sa propre version des faits, sans soulever de critique circonstanciée, et de qualifier le jugement attaqué d’arbitraire ou de manifestement insoutenable (consid. 1.3.1). En outre, le recours doit exposer brièvement ce qui a été allégué. Si le Tribunal fédéral doit consulter le dossier lui-même pour déterminer ce qui a été allégué, le recours n’est pas suffisamment motivé (consid. 1.3.2).

L’art. 271a al. 1 let. d et e CO permet au locataire de faire valoir ses droits en matière de bail sans craindre que le bailleur ne résilie le contrat pour cette raison. L’art. 271a al. 3 CO énumère les cas dans lesquels cette protection ne s’applique pas. A cela s’ajoute que la jurisprudence fédérale admet (i) que le bailleur puisse réitérer une résiliation nulle ou inefficace pour des raisons formelles et (ii) que le locataire ne mérite pas de protection s’il invoque l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO de manière abusive (art. 2 al. 2 CC).

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TF 4A_449/2023 du 2 mai 2024

Procédure; notification; adresse du destinataire ou d’un représentant; fiction de notification; bonne foi; art. 136, 138 CPC

Le tribunal doit notifier les actes mentionnés à l’art. 136 CPC à l’adresse, connue du tribunal, du destinataire. L’acte peut être remis au destinataire lui-même, à un de ses employés ou à une personne de seize ans au moins vivant dans le même ménage (art. 138 al. 2 CPC). La notification au sens de l’art. 138 al. 2 CPC peut également avoir lieu à l’adresse d’une tierce personne mandatée par le destinataire pour recevoir les actes (consid. 4.2.3).

La fiction de notification de l’art. 138 al. 3 let. a CPC (applicable en cas de non-retrait d’un envoi recommandé après 7 jours) repose sur l’obligation des parties de se comporter selon les règles de la bonne foi. Celui qui se sait partie à une procédure et doit s’attendre à la notification d’actes de procédure doit ainsi, en cas de changement d’adresse, entreprendre les démarches nécessaires pour s’assurer que les actes lui parviennent. En outre, le destinataire ne peut invoquer sa bonne foi que s’il n’a pas eu connaissance de l’envoi judiciaire en temps utile (consid. 4.2.3).

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