TF 4A_433/2023, 4A_451/2023 du 10 janvier 2025

Défaut; procédure; conclusions; interprétation selon le principe de la confiance; défaut; consignation; libération des loyers consignés; art. 9, 29 al. 1 Cst.; 259g ss CO

Les conclusions doivent exprimer clairement la prétention réclamée et la nature de l’action (condamnatoire, formatrice ou en constatation de droit). Elles doivent être formulées de telle manière que le tribunal puisse les reprendre telles quelles dans le dispositif de son jugement. Si elles ne sont pas claires, elles doivent être interprétées objectivement – c’est-à-dire selon le sens que, d’après les règles de la bonne foi, les destinataires pouvaient et devaient raisonnablement leur prêter (principe de la confiance), en tenant compte de l’ensemble des circonstances. L’interprétation objective, qui est une question de droit, permet d’imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intimée. L’interdiction du formalisme excessif commande, pour sa part, de ne pas se montrer trop strict dans la formulation des conclusions si, à la lecture du mémoire, on comprend clairement ce que veut la partie (consid. 6.1).

La créance du locataire en réduction du loyer pour cause de défaut peut être imputée sur les loyers consignés dans sa totalité (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés) (consid. 6.3).

Dans le cas présent, la locataire avait formulé plusieurs conclusions, en particulier (i) une conclusion chiffrée tendant à la condamnation de la partie adverse à lui verser le montant correspondant à une réduction de son loyer, (ii) une conclusion relative à la constatation de la validité de la consignation qu’elle avait opérée et (iii) une conclusion tendant à ce que le tribunal « attribue les loyers consignés en conséquence ». Le Tribunal fédéral retient que cette troisième conclusion devait être interprétée de bonne foi en ce sens qu’elle se rapporte à la conclusion en paiement et englobe l’intégralité du montant réclamé au titre de la réduction de loyer, toutes périodes confondues (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés) (consid. 6.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_433/2023, 4A_451/2023

Patricia Dietschy

Professeure à l'Université de Lausanne, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois

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TF 4A_33/2024 du 16 janvier 2025

Partie générale CO; conclusion; procédure; interprétation subjective; interprétation objective; principe de la confiance; art. 1 al. 1, 18 al. 1 CO; 317 al. 1 CPC

En procédure d’appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC : ils doivent être invoqués ou produits sans retard (let. a) et ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu’il a payé l’arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu’il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire (consid. 4.3).

Pour déterminer si un contrat a bien été conclu (au sens de l’art. 1 al. 1 CO), il convient dans un premier temps d’examiner la volonté des parties et rechercher si elles se sont exprimées de manière concordante, se sont comprises et ont voulu s’engager (interprétation subjective). Si elles se sont comprises mais ne se sont pas mises d’accord, il y a désaccord patent et le contrat n’est pas conclu. Enfin, si une des parties n’a pas compris la volonté interne de l’autre, il y a désaccord latent et le contrat est conclu dans le sens objectif que l’on peut donner à leurs déclarations de volonté selon le principe de confiance (consid. 5.1.1).

Si l’interprétation subjective ne permet pas de constater la volonté des parties, le tribunal doit examiner la situation selon le principe de la confiance (interprétation objective) – c’est-à-dire établir la volonté objective des parties en déterminant le sens que, selon les règles de la bonne foi, chacune d’entre elles pouvait raisonnablement donner aux déclarations de volonté de l’autre. Pour ce faire, le tribunal doit tenir compte de toutes les circonstances, de leur teneur et de leur relation. En principe, il faut présumer que le destinataire de la déclaration peut supposer que le déclarant a pour but de convenir d’une règle raisonnable et adéquate (consid. 5.1.2). L’interprétation objective est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement (consid. 5.1.3).

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TF 4A_168/2024 du 21 janvier 2025

Bail commercial; transfert; procédure; transfert de bail commercial; responsabilité pour violation du contrat en raison du refus injustifié du transfert du bail; assistance judiciaire; chances de succès

L’action en transfert de bail est prévue à l’art. 263 CO, qui – à l’exception de son al. 4, 2^e phrase – est une disposition absolument impérative. Le transfert de bail commercial est un accord tripartite : le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d’opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire initial, c’est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail (consid. 4.1).

Si les conditions légales sont réunies, l’art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant. Le bailleur peut toutefois refuser de donner son consentement en présence de justes motifs (comme l’insolvabilité du locataire reprenant ou un accord sur un pas-de-porte) (consid. 4.2).

L’art. 263 CO limite la liberté contractuelle du bailleur, ce qui se justifie lorsque le locataire a un intérêt à imposer au bailleur un nouveau locataire déterminé (reprise du commerce avec plus-value, vente de stocks de marchandises), intérêt qui n’existe que pour les baux commerciaux. En contrepartie, le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée (consid. 4.3).

Le refus injustifié du transfert du contrat de bail par le bailleur constitue une violation du contrat au sens de l’art. 97 al. 1 CO (consid. 5.3). Dans ce contexte, la responsabilité du bailleur est subordonnée aux conditions suivantes : (1) une violation du contrat, consistant notamment dans le refus injustifié du bailleur au transfert du contrat de bail ; (2) un dommage ; (3) un rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation du contrat et le dommage ; et (4) une faute (présumée). Le locataire supporte le fardeau de l’allégation et de la preuve des trois premières conditions, tandis que le bailleur doit apporter la preuve qu’il n’a pas commis de faute (consid. 5.2).

Pour obtenir l’assistance judiciaire, il faut notamment que la cause ne paraisse pas dépourvue de toute chance de succès (art. 117 let. b CPC). Cette condition fait défaut lorsque la perspective d’obtenir gain de cause est notablement plus faible que le risque de succomber et qu’elle ne peut donc être considérée comme sérieuse, de sorte qu’une personne raisonnable disposant des ressources financières nécessaires renoncerait à engager la procédure en raison des frais qu’elle s’exposerait à devoir supporter. En revanche, l’assistance judiciaire doit être accordée lorsque les chances de succès et les risques d’échec s’équilibrent à peu près, ou que les premières n’apparaissent que légèrement inférieures aux seconds. L’absence de chances de succès peut résulter des faits (faits allégués invraisemblables ou impossibles à prouver) ou du droit (démarche irrecevable ou position juridique infondée) (consid. 7.1.1). Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue la décision du tribunal de deuxième instance refusant l’assistance judiciaire, celui-ci disposant d’un large pouvoir d’appréciation dans l’examen des chances de succès (consid. 7.1.2).

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TF 4A_230/2024 du 21 janvier 2025

Loyer; procédure; contestation du loyer initial; critère du rendement net; critère des loyers comparatifs; immeuble ancien; droit à la preuve; collaboration du bailleur à l’administration des preuves; art. 269, 269a let. a CO; 29 Cst.; 11 al. 4 OBLF

Le contrôle de l’admissibilité du loyer initial ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue. Dans l’application de cette méthode, les deux critères absolus que sont celui du rendement net (art. 269 CO ; fondé sur les coûts) et celui des loyers du marché (art. 269a let. a CO ; c’est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l’un de l’autre (consid. 4.1). Le critère du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier. Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l’emporte sur le critère du rendement net. Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à 30 ans au moins, au moment où débute le bail (consid. 4.2).

Le droit à la preuve – qui découle notamment du droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst. –, octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Ce droit n’est pas mis en cause lorsque le tribunal, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (consid. 6.1).

Il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d’apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir (consid. 6.2). Les principes jurisprudentiels suivants s’appliquent :

• Il convient d’abord de déterminer si les documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement (net ou brut). Si tel est le cas, le caractère abusif du loyer est examiné sur cette base (consid. 6.2.1) ;

• Si aucun document n’est remis au tribunal, ou que les documents sont insuffisants, il faut distinguer selon que l’on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Si le défaut de production du bailleur est justifié, il ne lui sera pas imputé dans l’appréciation des preuves et le tribunal tiendra exclusivement compte des statistiques (consid. 6.2.2). En revanche, si le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut distinguer deux situations : (i) s’il n’y aucun autre élément de preuve, le tribunal peut s’en tenir aux allégations du locataire ; (ii) s’il existe des statistiques cantonales ou communales, le tribunal doit en tenir compte, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF (consid. 6.2.3).

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TF 4A_531/2024 du 21 février 2025

Résiliation; décès; procédure; droit d’être entendu; obligation de motiver les décisions; résiliation contraire à la bonne foi; décès du locataire; résiliation en raison de changements dans la situation familiale du locataire; art. 29 al. 2 Cst.; 271a al. 1 let. f CO

Le droit d’être entendu, consacré à l’art. 29 al. 2 Cst., implique pour l’autorité l’obligation de motiver sa décision. Le tribunal n’a toutefois pas besoin d’exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige. La motivation peut également être implicite. Il y a toutefois violation de l’art. 29 al. 2 Cst. si une autorité omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 4.1).

Une résiliation ordinaire du bail est annulable lorsqu’elle contrevient à la bonne foi. Selon l’art. 271a al. 1 let. f CO, tel est le cas si le congé est signifié par le bailleur en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans que ces changements n’entraînent d’inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de la famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation contractuelle ; une vie commune du locataire et de ses proches est nécessaire pour que l’art. 271a al. 1 let. f CO s’applique (consid. 5.2.1 et 5.2.2).

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TF 4A_507/2024 du 4 février 2025

Résiliation; poursuite et faillite; renonciation et sursis à des créances de loyers; saisie; résiliation pour défaut de paiement; art. 257d, 271 s. CO; 102 al. 1 LP

La renonciation à une créance, de même que le sursis d’une créance, sont des actes qui se rapprochent de la cession de créance. Il s’agit d’actes de disposition du créancier, qui présupposent que celui-ci ait le pouvoir d’en disposer. La cession de créances futures ne déploie ses effets qu’au moment où la créance prend naissance. Le cédant doit encore avoir le pouvoir de disposer de la créance à ce moment-là. Il en va de même de la renonciation ou du sursis à des créances futures (consid. 4.4).

Si le contrat de bail prévoit le versement périodique du loyer, la créance de loyer naît à nouveau à l’expiration ou au début de chaque période de paiement. En cas de saisie d’un immeuble, les loyers courants sont inclus dans celle-ci (art. 102 al. 1 LP) et le bailleur ne peut plus disposer des créances de loyers nées par la suite. Les éventuelles conventions de renonciation ou de sursis conclues avant la saisie ne sont donc pas valables en ce qui concerne les créances de loyer nées après la saisie, faute de pouvoir de disposer du bailleur (consid. 4.5).

Une résiliation du contrat de bail pour demeure dans le paiement des loyers qui répond aux conditions de l’art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, est annulable sur la base des art. 271 s. CO. Si un bailleur résilie le bail pour retard de paiement longtemps après l’expiration du délai de paiement, il peut agir de manière abusive. Il faut toutefois que le bailleur ait entre-temps accepté sans réserve des paiements complets du loyer de la part du locataire (consid. 5.2).

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TF 4A_516/2024 du 17 février 2025

Procédure; recours contre une sentence arbitrale; types de sentences attaquables; griefs admissibles; motivation du recours; art. 373 al. 6, 392, 393 let. a et b CPC; 77 al. 1 et 3 LTF

Selon l’art. 392 let. a CPC, le recours est recevable contre les sentences arbitrales finales (c’est-à-dire celles qui mettent fin à la procédure) ou partielles (qui sont celles qui clôturent la procédure pour une partie du litige) (consid. 1.2.1). Une décision n’est partielle au sens de cette disposition que si les conclusions peuvent être jugées indépendamment les unes des autres ; cela signifie, d’une part, qu’elles auraient pu faire l’objet de procès distincts et, d’autre part, que la décision attaquée statue définitivement sur une partie du procès, sans risque qu’un jugement sur ce point soit contradictoire avec le reste du procès. La notion de décision partielle doit être interprétée de façon uniforme et stricte, de sorte qu’elle n’est admise que dans les situations claires (consid. 1.2.2).

L’art. 392 let. b CPC permet également le recours séparé contre les sentences arbitrales incidentes qui clarifient séparément une question préalable formelle ou matérielle. Les sentences incidentes peuvent être attaquées pour deux motifs : la désignation irrégulière de l’arbitre unique ou la composition irrégulière du tribunal arbitral (art. 393 let. a CPC) et le fait que le tribunal arbitral s’est déclaré à tort compétent ou incompétent (art. 393 let. b CPC). De telles sentences peuvent également être contestées avec la décision finale si elles ont une incidence sur le contenue de celle‑ci (consid. 1.2.1).

Le recours au sens de l’art. 77 al. 1 LTF est en principe de nature cassatoire : il ne peut conduire qu’à l’annulation de la décision attaquée (cf. art. 77 al. 2 LTF, qui exclut l’applicabilité de l’art. 107 al. 2 LTF). Il existe toutefois des exceptions à cette règle, notamment si le litige porte sur la compétence ou la composition du tribunal arbitral ou sur les indemnités ou les frais (consid. 1.3).

Les exigences en matière de motivation du recours contre une sentence arbitrale (art. 77 al. 3 LTF) sont élevées : la partie recourante doit invoquer l’un des motifs de l’art. 393 CPC et démontrer précisément en quoi ce motif justifie l’admission du recours (consid. 2.1). La partie qui invoque la récusation d’un arbitre, l’incompétence du tribunal arbitral ou un autre vice de procédure doit soulever ce vice en temps utile (règle qui figure désormais à l’art. 373 al. 6 CPC) ; à défaut, elle agit de manière contraire à la bonne foi

(consid. 2.2).

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