TF 4A_339/2022 du 31 octobre 2024

Loyer; procédure; rendement brut; pourcentage à titre de rémunération des fonds propres investis; faits notoires; collaboration du bailleur à l’administration des preuves; art. 269a let. c CO; 151 CPC

Lorsqu’un immeuble est récent, le loyer est calculé à l’aide du critère du rendement brut de l’art. 269a let. c CO. Le rendement brut doit permettre de « couvrir les frais » du bailleur. Il représente le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire les frais d’investissement (art. 15 al. 1 OBLF) dans la mesure où ceux-ci ne sont pas manifestement exagérés (art. 15 al. 2 OBLF). Le loyer admissible résulte donc de la multiplication suivante : prix de revient (de l’appartement) x taux de rendement brut admissible (consid. 4.2).

Pour calculer le taux de rendement brut admissible, on ajoute au taux hypothécaire de référence (i) les charges courantes et frais d’entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %) et (ii) un pourcentage à titre de rémunération des fonds investis (consid. 4.3). Le Tribunal fédéral considère que le pourcentage à titre de rémunération des fonds investis, qui avait initialement été fixé à 0,5 %, doit désormais être porté à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2 % (application de la jurisprudence consacrée par l’ATF 147 III 14 en matière de calcul du rendement net) (consid. 7.2). Le prix de revient doit donc être multiplié par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 3,5 % (1,5 % pour les charges courantes et frais d’entretien et 2 % à titre de rendement des fonds investis) si le taux hypothécaire est inférieur ou égal à 2 % (consid. 7.3).

Le taux hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire de l’alléguer, ni de le prouver. Si une partie – comme en l’espèce – base ses calculs sur des taux hypothécaires de référence inexacts, le tribunal doit se référer aux chiffres (corrects) publiés par l’OFL (consid. 6.4).

Le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir. Si les documents produits sont suffisants pour calculer le rendement, le caractère abusif du loyer est calculé sur cette base. Si les documents ne sont pas fournis ou sont insuffisants, et que carence ne peut pas être imputée au bailleur, il n’en subira pas de conséquences. En revanche, si le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut examiner les moyens de preuve à disposition. Les statistiques cantonales ou communales – dont il peut être tenu compte lorsque le critère du rendement net s’applique – ne peuvent pas être utilisées pour calculer le rendement brut (car la méthode du rendement brut permet de fixer un loyer situé au-dessus du niveau des loyers du quartier) (consid. 8.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_339/2022

Laurent Bieri

Professeur ordinaire à l'Université de Lausanne

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TF 4A_583/2023 du 12 août 2024

Loyers; contestation du loyer initial; critères absolus; rendement net; loyers usuels dans la localité ou le quartier; qualification d’immeuble ancien; art. 269, 269a al. 1 let. A CO; 270 al. 1 CO; 11 OBLF

En cas de contestation du loyer initial (art. 270 al. 1 CO), le contrôle de l’admissibilité du loyer ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue. Dans l’application de cette méthode, les deux critères absolus que sont celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui des loyers du marché (c’est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l’un de l’autre (consid. 3.1).

Le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, au sens de l’art. 269a let. a CO, est fondé sur les loyers du marché. D’une part, ces loyers peuvent être déterminés en se basant sur des logements de comparaison (art. 11 al. 1 OBLF), qui doivent être au moins cinq et présenter, pour l’essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux. D’autre part, le tribunal peut appliquer la méthode des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF) (consid. 3.1.2.1).

Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels dans la localité ou le quartier ; toutefois, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier l’emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (consid. 3.2). Un immeuble est ancien si sa construction ou sa dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail ; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l’immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition ; il doit être échu au moment où débute le bail (consid. 3.2).

Deux raisons expliquent l’application de la méthode des loyers usuels dans la localité ou le quartier lorsque l’immeuble est ancien : premièrement, les pièces comptables font fréquemment défaut, de sorte que le rendement net ne peut pas être calculé ; secondement, le montant de l’investissement n’est plus en phase avec la réalité économique (consid. 5.1).

Le Tribunal fédéral a eu l’occasion d’examiner à quel moment un immeuble est acquis – point de départ pour déterminer si un immeuble doit être qualifié d’« ancien » – dans plusieurs hypothèses, notamment en cas de succession légale, de partage successoral, de liquidation d’un régime matrimonial, de transfert d’immeuble dans le contexte d’une fusion par absorption, de fusion de deux institutions de prévoyance ou encore de vente d’actions d’une société immobilière (consid. 6.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_583/2023

Pascal Jeannin

Avocat, Dr en droit

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TF 4A_447/2023 du 22 octobre 2024

Partie générale CO; interprétation subjective et objective du contrat; art. 1 al. 1, 18 CO

Pour déterminer si un contrat a bien été conclu, il faut en premier lieu tenter d’établir la volonté réelle et concordante des parties (interprétation subjective ; art. 18 al. 1 CO). Il y a contrat si elles se sont exprimées de manière concordante, qu’elles se sont comprises et qu’elles ont voulu s’engager (consid. 3.1.1). Pour rechercher la volonté réelle et concordante des parties, le tribunal peut tenir compte d’indices, comme la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le contexte général (déclarations antérieures au contrat, faits postérieurs à celui-ci, etc.) (consid. 3.1.2).

Si le tribunal ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et concordante des parties, il doit procéder à une interprétation objective, c’est-à-dire établir la volonté objective des parties en déterminant le sens que, selon les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait raisonnablement donner aux déclarations de volonté de l’autre. Les déclarations doivent être appréciées en considérant toutes les circonstances. L’interprétation objective est une question de droit, que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 3.1.3).

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TF 4A_111/2023 du 4 octobre 2024

Partie générale CO; loyer; rendement net; étapes du calcul; donation mixte; détermination de la réelle intention des parties; compensation du renchérissement en cas de baisse de l’IPC; art. 239 CO; 269, 269a let. e CO

En vertu de l’art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit offrir un rendement raisonnable par rapport à ces fonds-ci et couvrir les charges immobilières (consid. 3.2).

L’ATF 147 III 14 décrit les différentes étapes du calcul pour déterminer le rendement net d’un appartement en PPE mis en location, à savoir : (1) établir les coûts d’investissement effectifs (ou prix de revient) sans égard à la date des investissements (étant précisé qu’un correctif est admis lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel dans certaines circonstances, par exemple dans le cadre d’une donation mixte) ; (2) déduire les fonds empruntés (ou étrangers) des coûts d’investissement effectifs, afin d’obtenir les montants des fonds propres investis ; (3) réévaluer la totalité des fonds propres pour tenir compte du renchérissement ; (4) appliquer aux fonds propres réévalués le taux de rendement admissible (fixé à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2 %) ; (5) ajouter les charges immobilières au rendement admissible des fonds propres ; (6) comparer le loyer admissible au loyer actuel de l’appartement en question (consid. 3.2).

La donation mixte est un contrat comportant une attribution gratuite (la donation) et un acte onéreux (la vente). Les parties doivent vouloir faire une libéralité en ce sens qu’elles fixent sciemment le prix en dessous de la valeur du marché afin que l’acheteur bénéficie gratuitement de la différence. Sur le plan objectif, il doit y avoir une disproportion entre prestation et contre-prestation ; sur le plan subjectif, le vendeur doit avoir la volonté de faire une libéralité (animus donandi), que l’acheteur doit avoir la volonté d’accepter (consid. 4).

La réelle intention d’une partie, soit ce qu’elle savait et voulait, relève du fait intime, à rechercher le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices (comme la teneur de la déclaration de volonté de la partie, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir sa volonté réelle) (consid. 4.3.1).

L’art. 269a let. e CO dispose qu’un loyer qui compense le renchérissement pour le capital exposé aux risques n’est en règle générale pas abusif. La compensation du renchérissement intervient indirectement dans la fixation du loyer selon la méthode absolue, puisqu’il est admis que les fonds propres doivent être réévalués. L’idée est de compenser la perte du pouvoir d’achat du bailleur, d’où l’adaptation des fonds propres à l’augmentation du coût de la vie selon l’ISPC (cf. ATF 147 III 14, consid. 8.3). En cas de déflation durable, il y a toutefois un gain du pouvoir d’achat, de sorte qu’il apparaît conforme au droit fédéral de réévaluer les fonds propres investis également en fonction de l’évolution à la baisse de l’ISPC (consid. 5.1).

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TF 4A_510/2023 du 11 octobre 2024

Partie générale CO; défaut; loyer; défauts de moyenne importance et défauts graves; réduction de loyer; calcul; dommages-intérêts consécutifs au défaut; preuve; art. 42 al. 2, 259a al. 1 let. b, 259d, 259e CO; 4 CC

Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent notamment au locataire le droit à une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO, art. 259d CO). Le défaut de moyenne importance restreint l’usage convenu de la chose louée sans l’entraver considérablement ; quant au défaut grave, il exclut l’usage de la chose louée tel qu’il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu’on ne peut objectivement exiger du locataire qu’il use de l’objet du bail.

Pour déterminer le montant de la réduction de loyer (due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier), il convient en principe de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Ce calcul n’étant pas toujours aisé, il est admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité (art. 4 CC) prise en dernière instance cantonale (consid. 5.1).

Selon l’art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d’un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. L’octroi de dommages-intérêts suppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu’une faute du bailleur, laquelle est présumée. Si le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque la preuve du dommage est impossible à rapporter ou qu’elle ne peut pas être raisonnablement exigée ; le demandeur reste tenu de fournir, si cela est possible et raisonnablement exigible, les éléments qui constituent des indices du dommage et permettent ou facilitent son estimation (consid. 6.1).

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TF 4A_473/2024 du 29 octobre 2024

Résiliation; congé donné dans les trois ans après un accord; notion d’accord; congé contraire à la bonne foi; résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement; art. 271 al. 1, 271a al. 1 let. e ch. 4 et al. 2 CO

Selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO en lien avec l’art 271a al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans après qu’un accord – hors procédure et prouvé par des écrits – entre le locataire et le bailleur, portant sur prétention relevant du bail, a été conclu. Par « accord », on entend le règlement amiable d’un litige permettant de clarifier définitivement une question juridique controversée entre les parties. L’art. 271a al. 2 CO ne s’applique donc pas s’il n’y a pas de litige, notamment si le bailleur accepte immédiatement la demande du locataire. Il ne s’applique pas non plus si une acceptation est précédée d’une controverse entre les parties mais que celle-ci n’a porté que sur la clarification ou la preuve des faits fondant la prétention. La question de savoir s’il y a accord au sens des dispositions précitées est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement (consid. 3.2).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel est le cas s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou lorsqu’il consacre une disproportion grossière (krassen Missverhältnis) entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.1).

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le projet apparaît comme non conforme à la réalité ou objectivement impossible, notamment parce qu’il est manifestement incompatible avec les dispositions du droit public, de sorte que le bailleur n’obtiendra certainement pas les autorisations nécessaires (consid. 4.1).

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TF 4A_371/2024 du 9 octobre 2024

Procédure; calcul de la valeur litigieuse; contestation de l’indemnité de dépens; expulsion; art. 51 al. 1 let. a, 74 al. 1, 90 LTF; 9 Cst.; 271a al. 1 let. e CO

La valeur litigieuse (art. 74 al. 1 LTF) d’un recours contre une décision finale (art. 90 LTF) se détermine par les conclusions restées litigieuses devant l’autorité précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF). De ce fait, lorsque, devant la deuxième instance, seule l’indemnité de dépens est remise en cause, la valeur litigieuse correspond à la différence entre l’indemnité octroyée par le tribunal et l’indemnité demandée par la partie (en l’espèce, la recourante avait demandé une indemnité de dépens en première instance de CHF 4'257.30, à laquelle devaient s’ajouter CHF 327.80 de TVA ; le tribunal lui a octroyé un montant de CHF 1’784.90, TVA incluse. Elle avait donc demandé la différence en deuxième instance – soit CHF 2'800.20 – ce qui correspond à la valeur litigieuse du recours devant le Tribunal fédéral) (consid. 1.1).

Dans le cadre du recours constitutionnel subsidiaire, seule la violation des droits constitutionnels peut être invoquée (art. 116 LTF). Si la partie recourante fait valoir une violation de l’interdiction de l’arbitraire (art. 9 Cst.), il ne suffit pas d’affirmer que la décision attaquée est arbitraire. La décision doit être manifestement insoutenable, être en contradiction manifeste avec la situation de fait, violer de manière flagrante une norme ou un principe juridique incontesté ou aller à l’encontre de l’idée de justice de manière choquante (consid. 1.2.2).

Rappel des principes fixés dans l’ATF 144 III 346 : lorsque seule l’expulsion d’un locataire est contestée, la valeur litigieuse correspond à 6 mois de loyer (qui équivaut à la durée – théorique – de la procédure sommaire) ; lorsque la validité de la résiliation est également remise en question et que, si elle n’est pas valable, un délai de protection de trois ans commencerait à courir (art. 271a al. 1 let. e CO), la valeur litigieuse correspond à 3 ans de loyer (consid. 2.1.2).

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TF 1C_549/2023 du 11 octobre 2024

Procédure; divers; Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation; droit d’être entendu; distinction entre travaux de transformations et travaux d’entretien; ordre d’établir une formule officielle et de rembourser le trop-perçu; art. 1 ss LDTR

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) comprend notamment le droit pour l’intéressé d’avoir accès au dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Ce droit n’est pas violé lorsque l’autorité renonce à procéder à des mesures d’instruction car les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l’amener à modifier son opinion (consid. 2.1).

La Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR) prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). L’autorisation fixe en principe le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 LDTR) (consid. 4.2).

Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR) (consid. 4.2).

La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR (consid. 4.2).

L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse (consid. 6).

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TF 1C_71/2024 du 11 octobre 2024

Divers; Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation; distinction entre travaux de transformations et travaux d’entretien; ordre d’établir une formule officielle et de rembourser le trop-perçu; art. 1 ss LDTR

La Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR) prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). L’autorisation fixe en principe le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 LDTR) (consid. 2.2).

Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR) (consid. 2.2).

La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR (consid. 2.2).

L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse (consid. 4).

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TF 1C_70/2024 du 11 octobre 2024

Divers; Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation; distinction entre travaux de transformations et travaux d’entretien; ordre d’établir une formule officielle et de rembourser le trop-perçu; art. 1 ss LDTR

La Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR) prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). L’autorisation fixe en principe le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 LDTR) (consid. 2.2).

Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR) (consid. 2.2).

La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR (consid. 2.2).

L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse (consid. 4).

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