TF 4A_284/2024 du 17 décembre 2024

Résiliation; expulsion; diligence; congé extraordinaire; manque d’égards envers les voisins; comportement imputable à un auxiliaire du locataire; avertissement; art. 257f al. 3 CO

Les congés inefficaces, à l’instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas nécessairement être attaqués dans le délai de trente jours de l’art. 273 al. 1 CO. Ceci signifie que, si le locataire entend contester un congé fondé sur l’art. 257f CO au motif qu’il n’a, à son avis, pas enfreint ses devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut notamment soulever ce moyen au stade de sa défense dans l’action en évacuation des locaux que le bailleur lui intentera après l’expiration du délai de congé (consid. 3)

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins (consid. 4). Cette résiliation suppose la réalisation de cinq conditions cumulatives : (i) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (ii) un avertissement écrit préalable du bailleur, (iii) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (iv) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et (v) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (consid. 4.2).

Le comportement du locataire – condition (i) – doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat ; il doit atteindre une certaine gravité et n’a pas besoin d’être le fait du locataire (il peut s’agir d’un manquement imputable à ses auxiliaires, par exemple les personnes avec lequel il vit, ses visites, ses employés ou ses sous-locataires) (consid. 4.2). L’excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent, en cas de réitération malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égard envers les voisins (consid. 4.3).

L’avertissement écrit – condition (ii) – doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (consid. 4.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_284/2024

Blaise Carron

Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier

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TF 4A_433/2023, 4A_451/2023 du 10 janvier 2025

Défaut; procédure; conclusions; interprétation selon le principe de la confiance; défaut; consignation; libération des loyers consignés; art. 9, 29 al. 1 Cst.; 259g ss CO

Les conclusions doivent exprimer clairement la prétention réclamée et la nature de l’action (condamnatoire, formatrice ou en constatation de droit). Elles doivent être formulées de telle manière que le tribunal puisse les reprendre telles quelles dans le dispositif de son jugement. Si elles ne sont pas claires, elles doivent être interprétées objectivement – c’est-à-dire selon le sens que, d’après les règles de la bonne foi, les destinataires pouvaient et devaient raisonnablement leur prêter (principe de la confiance), en tenant compte de l’ensemble des circonstances. L’interprétation objective, qui est une question de droit, permet d’imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intimée. L’interdiction du formalisme excessif commande, pour sa part, de ne pas se montrer trop strict dans la formulation des conclusions si, à la lecture du mémoire, on comprend clairement ce que veut la partie (consid. 6.1).

La créance du locataire en réduction du loyer pour cause de défaut peut être imputée sur les loyers consignés dans sa totalité (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés) (consid. 6.3).

Dans le cas présent, la locataire avait formulé plusieurs conclusions, en particulier (i) une conclusion chiffrée tendant à la condamnation de la partie adverse à lui verser le montant correspondant à une réduction de son loyer, (ii) une conclusion relative à la constatation de la validité de la consignation qu’elle avait opérée et (iii) une conclusion tendant à ce que le tribunal « attribue les loyers consignés en conséquence ». Le Tribunal fédéral retient que cette troisième conclusion devait être interprétée de bonne foi en ce sens qu’elle se rapporte à la conclusion en paiement et englobe l’intégralité du montant réclamé au titre de la réduction de loyer, toutes périodes confondues (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés) (consid. 6.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_433/2023, 4A_451/2023

Patricia Dietschy

Professeure à l'Université de Lausanne, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois

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TF 4A_602/2024 du 27 janvier 2025

Procédure; décision incidente; préjudice irréparable; risque de disparition d’un moyen de preuve; témoignage; art. 93 al. 1 LTF

Une décision refusant la suspension de la procédure d’appel est une « autre décision préjudicielle ou incidente » au sens de l’art. 93 al. 1 LTF, qui ne peut faire l’objet d’un recours séparé que si elle peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF).

La possibilité de déposer un recours séparé est une exception au principe selon lequel le Tribunal fédéral ne doit être saisi qu’une fois dans une affaire, qui doit être admise restrictivement. La partie recourante doit expliquer en quoi les conditions de l’art. 93 LTF sont remplies si celles-ci ne sont pas évidentes (consid. 2.2).

Le préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF doit être de nature juridique, ce qui signifie qu’il ne pourrait pas ou plus être entièrement réparé par une décision ultérieure favorable. Les inconvénients purement matériels – tels que la prolongation de la procédure ou l’augmentation des frais – ne sont pas suffisants (consid. 2.3). Un préjudice irréparable de nature juridique peut exister lorsque la décision attaquée refuse ou retarde l’administration d’un moyen de preuve, notamment un témoignage, qui risque de disparaître. La partie recourante doit toutefois exposer les circonstances particulières sur la base desquelles il est à craindre, dans le cas concret, que le témoin appelé ne soit plus disponible au moment d’une audition ultérieure ou qu’il ne se souvienne plus suffisamment des faits importants à prouver, notamment parce qu’il est très âgé ou qu’il souffre d’une maladie qui a des répercussions négatives sur sa capacité de mémoire (consid. 2.3.2).

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TF 4A_455/2024 du 27 janvier 2025

Procédure; recours au tribunal fédéral; conclusions réformatoires ou cassatoires; récusation; principe de disposition; répartition des frais de justice; art. 47 al. 1 let. a, 58 al. 1 CPC; 66 al. 1, 107 al. 2 LTF

Le recours au Tribunal fédéral est réformatoire (art. 107 al. 2 LTF), de sorte qu’en principe, la partie recourante ne peut pas se contenter de demander l’annulation de la décision attaquée, mais doit prendre des conclusions sur le fond. De ce fait, demander le renvoi à l’instance précédente ne suffit généralement pas. Une telle conclusion est néanmoins admissible lorsque, en cas d’admission du recours, le Tribunal fédéral ne pourrait pas lui-même statuer sur le fond (consid. 1.1).

Selon l’art. 47 al. 1 let. a CPC, les magistrats et les fonctionnaires judiciaires se récusent s’ils ont un intérêt personnel dans la cause. Cette règle découle de l’art. 30 Cst., qui garantit le droit à un tribunal impartial. Aucune circonstance extérieure au procès ne doit pouvoir influencer le jugement au détriment d’une partie. Cette garantie est déjà violée lorsqu’il existe, d’un point de vue objectif, des circonstances susceptibles de donner lieu à une apparence de partialité ou à un risque de partialité. Il convient de considérer ces circonstances de manière objective, et de ne pas se fonder sur le sentiment subjectif d’une partie (consid. 3.1).

Un tribunal ne sera jamais totalement libre d’influences, telles que les mœurs sociales, les habitudes, les jugements de valeur, l’opinion publique ou encore certains événements politiques. C’est uniquement lorsque la décision pourrait toucher de façon spécifique un membre du tribunal que l’on peut admettre l’existence d’un intérêt personnel le faisant apparaître comme partial. En l’espèce, le simple fait que la greffière de première instance est secrétaire du conseil d’administration d’une entreprise ayant pour but l’acquisition, l’aliénation et la gestion de biens immobiliers ne doit pas conduire à sa récusation, car cela ne signifie pas nécessairement qu’elle est partiale en faveur des bailleurs (consid. 3.3).

Selon le principe de disposition (art. 58 al. 1 CPC), le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qu’elle demande, et pas moins que ce que la partie adverse a reconnu. Le tribunal de deuxième instance ne peut donc pas aller au-delà des conclusions de l’appelant et modifier le jugement de première instance en sa défaveur, à moins que la partie adverse n’ait de son côté interjeté un appel ou un appel joint (consid. 4.2).

En règle générale, les frais de justice sont mis à la charge de la partie qui succombe ; le Tribunal fédéral peut toutefois les répartir autrement si les circonstances le justifient (art. 66 al. 1 LTF). Il dispose d’un large pouvoir d’appréciation à cet égard. Dans le cas présent, les recourants ont obtenu gain de cause sur un point formel, sans toutefois que cela ne change la décision sur le fond. De ce fait, le Tribunal fédéral met les frais et dépens entièrement à leur charge (consid. 6).

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TF 6B_799/2023 du 7 février 2025

Pénal; usure; loyers supérieurs de 25% au niveau approprié; art. 157 CP

Selon l’art. 157 ch. 1 CP, se rend coupable d’usure quiconque exploite la gêne, la dépendance, l’inexpérience ou la faiblesse de la capacité de jugement d’une personne en se faisant accorder ou promettre par elle, pour lui-même ou pour un tiers, en échange d’une prestation, des avantages pécuniaires en disproportion évidente avec celle-ci sur le plan économique. Si l’auteur fait métier de l’usure, il est puni d’une peine privative de liberté de six mois à dix ans (art. 157 ch. 2 CP). Il s’agit d’une infraction intentionnelle, pour laquelle le dol éventuel suffit. Dans un ATF 92 IV 132, le Tribunal fédéral a admis l’usure concernant un loyer qui était surévalué d’au moins 25% (consid. 4).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme la décision du Tribunal de district de Zurich (confirmée également en deuxième instance), qui a retenu que l’infraction d’usure était réalisée. Le recourant avait, pendant plus de six ans, conclu plus de 40 contrats de bail relatifs à des chambres avec des personnes qui, pour diverses raisons, se trouvaient dans une situation de contrainte, en convenant d’un loyer supérieur d’au moins 25% (parfois même 158%) au niveau usuel approprié (consid. 5.1).

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