Tribunal cantonal neuchâtelois – CACIV.2023.82 du 11 décembre 2023

Partie générale CO; procédure; administration des preuves en procédure d’appel; garanties en tant que co-débiteur solidaire; cautionnement; porte-fort; engagement solidaire; art. 316 al. 3 CPC; 493 al. 2 CO

Selon l’art. 316 al. 3 CPC, l’instance d’appel peut administrer des preuves. Cette disposition ne confère toutefois pas au recourant un droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l’administration de preuves. En particulier, l’instance d’appel peut refuser d’administrer un moyen de preuve régulièrement offert en première instance lorsque la partie a renoncé à son administration, notamment en ne s’opposant pas à la clôture de la procédure probatoire (consid. 1c).

Plusieurs garanties en faveur du locataire sont possibles en droit du bail. Un tiers peut ainsi s’engager à payer le loyer par cautionnement, promesse de porte-fort ou engagement solidaire. Le cautionnement par une personne physique dépassant la somme de CHF 2'000.- nécessite une déclaration revêtue de la forme authentique (art. 493 al. 2 CO), mais non les autres garanties (consid. 2.1 a et b).

Compte tenu de ces règles, le tribunal ne peut admettre qu’avec retenue le choix des parties en faveur de la promesse de porte-fort ou de l'engagement solidaire. Si une personne déclare qu’elle pourra être recherchée à la place du débiteur en tant que codébitrice solidaire au sens de l’art. 143 al. 1 CO, elle n’assume cette obligation que dans trois cas (consid. 2.1 b) :

- Si, de par sa formation ou ses activités, elle est rompue aux contrats de sûreté et connaît le vocabulaire juridique suisse usité dans ce domaine ;

- Si l’accord (i) atteste que la personne garante connaissait réellement la portée de son engagement et (ii) révèle les motifs qui ont détourné les parties de conclure un cautionnement ;

- Si la personne garante a un intérêt propre et marqué à l’exécution de l’obligation ou qu’elle en retire un avantage, que le créancier a connaissance de cet intérêt et qu’il peut donc apercevoir le motif pour lequel le garant se déclare prêt à assumer une obligation identique à celle du débiteur.

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Commentaire de l'arrêt Tribunal cantonal neuchâtelois – CACIV.2023.82

Pascal Jeannin

Avocat, Dr en droit

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TF 4A_611/2023 du 22 mai 2024

Partie générale CO; dispositions générales bail; résiliation; résiliation du bail; défaut de paiement; nullité; inefficacité; théorie de la réception absolue; double représentation; art. 257d CO

La résiliation du contrat de bail peut être nulle ou inefficace. Elle est nulle lorsqu’elle est affectée d’un vice grave, par exemple si elle ne respecte pas les art. 266l à 266n CO. Elle est inefficace (c’est-à-dire dénuée d’effet juridique) si elle ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonnée son exercice, par exemple si une résiliation est motivée par le non-paiement du loyer (art. 257d CO) alors que celui-ci avait bien été payé (consid. 3.2).

La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Si le pli n’a pas pu être remis au destinataire, le pli est réputé reçu soit le jour même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on peut attendre du destinataire qu’il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour. Le destinataire supporte donc le risque qu’il ne prenne pas, ou tardivement, connaissance de la manifestation de volonté de l’expéditeur, par exemple en cas d’absence ou de vacances (consid. 5.1).

La double représentation (c’est-à-dire la situation où un même représentant agit pour les deux parties au contrat) recèle un risque de conflit d’intérêts. Elle est inadmissible, sous réserve de deux exceptions : (i) lorsque la nature même de l’affaire exclut tout risque de léser le représenté (ce qui est notamment le cas lorsque l’acte est conclu aux conditions du marché) ou (ii) lorsque le représenté a consenti par avance ou a ratifié l’acte. Ces principes valent aussi pour la représentation légale d'une société par ses organes (consid. 6.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_611/2023

Blaise Carron

Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier

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TF 4A_24/2024 du 23 mai 2024

Partie générale CO; procédure; obligation de chiffrer les conclusions; interprétation du contrat selon le principe de la confiance; art. 85 CPC; 18 al. 1 CO

Une demande en contestation du loyer initial est en principe soumise à l’obligation de chiffrer le loyer demandé (consid. 3.4). L’art. 85 CPC permet toutefois au demandeur qui est dans l’impossibilité d’articuler d’entrée de cause le montant de sa prétention ou de qui cette indication ne peut être exigée d’emblée de ne pas chiffrer ses conclusions et d’indiquer une valeur litigieuse minimale. Pour ce faire, il doit, dans sa demande, exposer concrètement pourquoi il lui est impossible (ou du moins déraisonnable) de chiffrer ses conclusions (consid. 3.5). En vertu de l’art. 85 al. 2 CPC, le demandeur ne peut pas se contenter d’indiquer un montant minimal lors de l'introduction de la demande et renoncer par la suite à tout chiffrement. Au contraire, il doit chiffrer ses conclusions dès qu’il est en mesure de le faire, peu importe s’il a conclu à un montant minimal ou, comme en l’espèce, à un montant maximal (le demandeur avait formulé des conclusions visant à fixer le loyer de l’appartement « à un montant inférieur à CHF 1'116.15 » et le loyer de la place de parc « à un montant inférieur à CHF 84.80 »)(consid. 3.6).

Lorsqu’un contrat doit être interprété, il faut en premier lieu tenter d’établir la volonté réelle et concordante des parties (interprétation subjective ; art. 18 al. 1 CO). Si cette volonté ne peut pas être établie, il convient d’interpréter les déclarations des parties en vertu du principe de la confiance, et ainsi déterminer comment elles pouvaient et devaient se comprendre vu le contexte et l’ensemble des circonstances (interprétation objective) (consid. 4.3).

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TF 4A_271/2024 du 28 mai 2024

Dispositions générales bail; résiliation; forme du congé donné par le bailleur; absence d’exigence de date; art. 266l CO; 9 al. 1 OBLF

Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être signifié par écrit et le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton (dont le contenu est précisé à l’art. 9 al. 1 OBLF). Cette disposition n’oblige pas le bailleur à dater le courrier de résiliation. En effet, la mention du lieu ou de la date est uniquement exigée lorsqu’il existe une base légale à cet effet (par exemple pour le testament en la forme olographe, (art. 505 al. 1 CC) (consid. 3.1).

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TF 4A_211/2024 du 11 juin 2024

Résiliation; procédure; protection dans les cas clairs; résiliation pour défaut de paiement; déclaration de compensation; art. 257 al. 1 CPC; 257d CO

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. La partie requérante doit être en mesure d’apporter la preuve complète des faits fondant sa requête (consid. 3.1.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité (consid. 3.1.1).

L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le bail pour défaut de paiement du loyer. Il doit d’abord fixer au locataire un délai de paiement, qui doit être d’au moins 30 jours pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux. Si le locataire paie dans le délai, le bail ne peut pas être résilié. A cet égard, la déclaration de compensation du locataire est assimilée au paiement (consid. 3.1.2).

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TF 4A_63/2024 du 17 juin 2024

Résiliation; procédure; résiliation dans le but d’optimiser le rendement du bien; bonne foi; méthode absolue; rendement net; loyers du marché; fardeau de la preuve; art. 269, 269a let. a, 271 al. 1 CO; 8 CC

Un contrat de bail de durée indéterminée peut en principe être résilié librement pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu. Le bailleur peut ainsi résilier le bail dans le but d’adapter la manière d’exploiter son bien conformément à ses intérêts, pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement, pour des motifs économiques ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 3.1).

Un congé est toutefois annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (consid. 3.2). Pour savoir si tel est le cas, il convient de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur. La motivation du congé n’est pas une condition de sa validité ; toutefois, si elle fait défaut, elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (consid. 3.3). Déterminer quel est le motif du congé est une question de fait, qui lie en principe le Tribunal fédéral. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit, que le Tribunal fédéral ne revoit toutefois qu’avec retenue, dans la mesure où elle relève du pouvoir d’appréciation du tribunal (consid. 3.4).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue (consid. 5.1). Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie (consid. 5.2).

Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse (consid. 5.3).

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TF 4A_437/2023 du 13 juin 2024

Procédure; décision incidente; préjudice irréparable; commission d’un conseil d’office dans le cadre de l’assistance judiciaire; mandataire professionnellement qualifié; art. 68 al. 2 let. d, 118 al. 1 let. c CPC; 93 al. 1 let. a LTF

Le refus de l’assistance judiciaire dans le procès civil est une décision incidente de nature à causer un préjudice juridique irréparable au plaideur requérant ; cette décision est donc susceptible d’un recours séparé selon l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 1).

Le CPC a introduit une réglementation fédérale unifiée de l’assistance judiciaire (art. 117 ss CPC). Pour les affaires soumises à ce code, le droit cantonal ne peut donc plus prévoir des règles différentes s’agissant des conditions et des conséquences de l’assistance judiciaire (consid. 4.1).

L’assistance judiciaire comprend la commission d’office d’un conseil juridique lorsque la défense des droits du requérant l’exige, en particulier lorsque la partie adverse est assistée d’un avocat (art. 118 al. 1 let. c CPC). Ainsi, un avocat est désigné à la partie indigente (i) lorsque la situation juridique de celle-ci est susceptible d’être affectée de manière particulièrement grave ou (ii) si la procédure met sérieusement en cause les intérêts de la partie et que l’affaire présente des difficultés en fait et en droit que le requérant ou son représentant légal ne peuvent surmonter seuls (consid. 6.1.1). Le droit à la désignation d’un avocat d’office est examiné de manière plus stricte en procédure de conciliation (consid. 6.1.2).

Dans le cadre de l’assistance judiciaire, un mandataire professionnellement qualifié au sens de l’art. 68 al. 2 let. d CPC ne peut pas être commis en tant que « conseil juridique » au sens de l’art. 118 al. 1 let. c CPC (cons. 5.5).

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TF 4A_305/2024 du 11 juin 2024

Procédure; protection dans les cas clairs; art. 257 al. 1 CPC

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (consid. 4.1).

L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Cette condition n’est pas remplie lorsque la partie fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal (consid. 4.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (consid. 4.1).

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TF 4A_322/2024 du 17 juin 2024

Procédure; décision incidente; art. 93 LTF

Une décision sur appel, qui confirme une décision de première instance constatant la nullité d’une autorisation de procéder, déclarant la demande irrecevable et renvoyant la cause à l’autorité de conciliation constitue une décision incidente qui ne peut être contestée qu’aux conditions de l’art. 93 LTF (consid. 4.1).

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TF 4A_512/2023 du 7 juin 2024

Procédure; interprétation de la décision; récusation; art. 334 al. 1, 47 CPC; 30 al. 1 Cst.; 6 par. 1 CEDH

L’art. 334 al. 1 CPC prévoit que, si le dispositif de la décision est peu clair, contradictoire ou incomplet ou qu’il ne correspond pas à la motivation, le tribunal procède, sur requête ou d’office, à l’interprétation ou à la rectification de la décision. Même si cette disposition ne le précise pas, il semble évident que, dans la mesure du possible, il revient au(x) juge(s) ayant rendu la décision d’interpréter celle-ci (consid. 4.3).

La garantie d’un tribunal indépendant et impartial, telle qu’elle résulte des art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH – lesquels ont, de ce point de vue, la même portée – permet, indépendamment du droit de procédure (en l’occurrence l’art. 47 CPC), de demander la récusation d’un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter des doutes quant à son impartialité. Une prévention effective doit être établie : pour ce faire, il suffit que les circonstances – objectivement constatées, et non subjectives – donnent l’apparence d’une prévention et fassent redouter une activité partiale du magistrat (consid. 6.1).

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TF 4D_55/2024 du 18 juin 2024

Procédure; avance de frais; recours; observation du délai de paiement; art. 98, 143 al. 3 CPC; 9 Cst.

En vertu de l’art. 98 CPC, le tribunal peut requérir du demandeur une avance à concurrence de la totalité des frais judiciaires présumés. Cette disposition s’applique également à la partie qui recourt contre une décision (consid. 3.1).

Selon l’art. 143 al. 3 CPC, un paiement au tribunal est effectué dans le délai prescrit lorsque le montant est versé en faveur du tribunal à la poste suisse ou débité d’un compte bancaire ou postal en Suisse le dernier jour du délai au plus tard. Le fardeau de la preuve du délai de paiement incombe à la partie débitrice. Si le montant de l’avance de frais n’est crédité sur le compte du tribunal qu’un jour après l'expiration du délai, le tribunal doit, en vertu de l’art. 9 Cst. (bonne foi), interroger la partie débitrice sur le moment du débit (consid. 4).

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