TF 4A_68/2024 du 12 novembre 2024

Loyer; procédure; changement de parties; bail à loyers échelonnés; point de départ pour vérifier, par la méthode relative, l’évolution des facteurs de hausse; art. 17 al. 3 PCF; 261 al. 1, 269c CO

Selon l’art. 17 al. 3 PCF, le changement des personnes n’entraîne pas substitution de parties lorsqu’il s’opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. L’art. 261 al. 1 CO, qui prévoit que le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l’art. 17 al. 3 PCF fait référence. Ainsi, l’acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (consid. 1.2).

Le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu’à l’expiration du bail. Les parties acceptent que le loyer fasse règle jusqu’à l’échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l’évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas. En principe, il faut donc se reporter à la date d’expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l’évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire (consid. 5.2.1).

Toutefois, dans certaines hypothèses – notamment lorsqu’il ne s’agit que d’étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d’ores et déjà admissible – il convient de prendre comme premier point de référence, pour l’application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné. Il faut toutefois que les parties aient manifesté clairement et d’une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu’elles n’entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse. Elles doivent avoir mentionné expressément les bases du calcul du loyer et l’on doit pouvoir en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l’expiration de la convention d’échelonnement (consid. 5.2.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_68/2024

Aurélie Gandoy

Docteure en droit, chargée de cours à l'Université et avocate, Fribourg

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TF 4A_425/2024 du 20 février 2025

Défaut; réduction du loyer en raison d’un défaut de la chose louée; durée de la période durant laquelle une réduction du loyer peut être réclamée; art. 259d CO

En cas de défaut, une réduction de loyer peut être réclamée dès le moment où le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de celui-ci (art. 259d CO). Comme la résiliation du contrat du contrat de bail entraîne l’extinction du droit d’user de la chose louée et de l’obligation de payer les loyers futurs, elle met également un terme à la durée de la réduction du loyer. Autrement dit, la prétention en réduction du loyer prend fin soit lorsque le défaut est éliminé, soit lorsque le bail prend fin (consid. 3.2.3).

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TF 4A_88/2024 du 3 mars 2025

Défaut; résiliation; défaut de la chose louée; défaut de moyenne importance; défaut grave; réduction du loyer; congé-représailles; art. 259a al. 1 let. b, 259d, 271 al. 1 let. a CO

Il y a défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (consid. 5.1).

Les défauts de moyenne importance et les défauts graves permettent au locataire d’exiger une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO), qui est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Le défaut de moyenne importance restreint l’usage convenu de la chose louée sans l’entraver considérablement, tandis que le défaut grave exclut l’usage de la chose louée tel qu’il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu’on ne peut objectivement exiger du locataire qu’il use de l’objet du bail (ce qui est le cas du défaut qui met en danger la santé du locataire ou du défaut qui ne permet pas d’exercer une activité commerciale dans les locaux loués, ou uniquement de manière restreinte) (consid. 5.1).

Selon l’art. 271 al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (congé-représailles). Le congé-représailles est d’autant plus vraisemblable qu’il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention. Le locataire doit prouver qu’il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu’il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d’apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Déterminer quel est le motif du congé et si celui-ci est réel est une question de fait, tandis que savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit, revue librement par le Tribunal fédéral (consid. 7.1).

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TF 4A_25/2025 du 10 mars 2025

Sous-location; résiliation; conditions abusives de la sous-location; résiliation extraordinaire; art. 257f al. 3, 262 al. 2 CO

La résiliation du contrat de bail sur la base de l’art. 257f al. 3 CO présuppose la réalisation de cinq conditions : (i) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (ii) un avertissement écrit préalable du bailleur, (iii) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (iv) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et (v) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (consid. 3).

La sous-location sans accord du bailleur peut justifier une résiliation anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO. Deux situations se présentent : soit le bailleur a refusé de donner son consentement et pouvait valablement le faire pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO, soit le locataire n’a pas demandé le consentement du bailleur et celui-ci aurait pu valablement refuser la sous-location pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO. Si l’un des motifs de cette disposition est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (quatrième condition pour l’application de l’art. 257f al. 3 CO) est automatiquement réalisée (consid. 3).

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TF 4A_69/2025 du 18 mars 2025

Procédure; procédure de protection dans les cas clairs; art. 257 al. 1 CPC

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (consid. 4).

L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Cette condition n’est pas remplie lorsque la partie fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal. Dans ce cas, la requête de protection dans les cas clairs est irrecevable (consid. 4).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité (consid. 4).

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