TF 4A_603/2024 du 5 mai 2025

Partie générale CO; résiliation; interprétation du contrat; résiliation pour défaut de paiement; location de choses accessoires (abri antiatomique, local à vélos); art. 1, 18, 253a, 266e, 257d CO

Pour déterminer si un contrat a bien été conclu et pour l’interpréter, il convient d’abord d’examiner ce que les parties ont effectivement voulu d’un commun accord (interprétation subjective). Comme cette volonté est interne, elle ne peut pas être prouvée directement ; elle doit être établie à l’aide d’indices. Toutes les circonstances entourant la conclusion du contrat sont pertinentes. Il s’agit d’une question de fait, que le Tribunal fédéral ne peut examiner que sous l’angle de l’arbitraire. Si cette volonté réelle et concordante ne peut pas être prouvée, les déclarations des parties doivent être interprétées selon le principe de la confiance (consid. 3.1).

L’art. 266e CO permet à une partie de résilier le bail d’une place de stationnement louée séparément en observant un délai de congé de deux semaines pour la fin d’un mois de bail (à moins d’une convention contraire). L’art. 253a CO prévoit toutefois que les dispositions concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux s’appliquent aussi aux choses dont l’usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. Cela présuppose que leur usage est lié à celui de l’objet principal du bail et que les parties aux baux soient les mêmes (consid.  4.1.1).

Les intérêts des parties doivent être pris en compte pour déterminer si des contrats conclus séparément sur des objets fonctionnellement liés doivent être traités de manière uniforme ou isolée. Si le locataire est en retard dans le paiement du loyer pour un bien accessoire, il convient d’examiner si les différents bien loués peuvent être utilisés ou loués indépendamment les uns des autres. Si le bail principal est un bail d’habitation ou un bail commercial, il faut tenir compte du besoin de protection accru du locataire ; une approche isolée se justifie si le bailleur est en mesure de louer lui-même l’objet secondaire à un autre locataire (consid. 4.1.2).

En l’occurrence, l’autorité cantonale a retenu l’existence d’un lien fonctionnel, si bien que le bailleur qui résilie l’habitation aurait dû respecter la procédure de mise en demeure prévue à l’art. 257d CO également avant de résilier le bail de l’abri PC et celui du local à vélos, ce qu’il n’a pas fait. Les résiliations sont donc nulles (consid. 4.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_603/2024

Contrats de baux portant sur des biens accessoires (art. 253a CO) : rappel des critères permettant d’établir l’existence d’un bail accessoire et cas particulier de la résiliation d’un tel contrat

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TF 4A_665/2024 du 8 mai 2025

Partie générale CO; résiliation; résiliation pour justes motifs; interprétation subjective et objective du contrat; art. 18, 266g al. 1 CO; 4 CC

L’art. 266g al. 1 CO permet de résilier le contrat de bail pour justes motifs. Les « justes motifs » sont des circonstances exceptionnellement graves qui rendent l’exécution du contrat – tant subjectivement qu’objectivement – intolérable. Ces circonstances ne doivent avoir été ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat, et ne pas être imputables à une faute de la partie qui résilie le contrat. La question de savoir s’il existe un juste motif doit être tranchée selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC). Pour ce faire, le tribunal doit mettre en balance les motifs invoqués pour la résiliation anticipée du contrat avec le principe de la force obligatoire des contrats, la sécurité du droit ainsi que les intérêts de l’autre partie au maintien du contrat. Le Tribunal fédéral ne revoit une décision relevant du pouvoir d’appréciation qu’avec retenue (consid. 3.1.1).

Le contenu d’un contrat se détermine en premier lieu en déterminant la volonté réelle et concordante des parties (interprétation subjective ; art. 18 CO). Si cette volonté ne peut pas être établie, les déclarations des parties doivent être interprétées selon le principe de la confiance (interprétation objective). Pour ce faire, il convient de déterminer comment les manifestations de volonté pouvaient et devaient être comprises selon leur formulation, leur relations et l’ensemble des circonstances. Le moment déterminant est celui de la conclusion du contrat. Le comportement ultérieur des parties n’a pas d’importance ; il peut tout au plus, dans le cadre de l’appréciation des preuves, permettre de déterminer la volonté réelle des parties (consid. 3.1.2).

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TF 4A_198/2025 du 16 juin 2025

Résiliation; procédure; assistance judiciaire; chances de succès; résiliation pour défaut de paiement; art. 117 let. b CPC; 257d CO

L’octroi de l’assistance judiciaire suppose que la cause ne paraisse pas dépourvue de tout chance de succès (art. 117 let. b CPC). Une cause est dépourvue de chances de succès lorsque les perspectives de gagner sont considérablement plus faibles que les risques de perdre. En revanche, une cause n’est pas dépourvue de chances de succès lorsque les perspectives de gagner et les risques de perdre s’équilibrent à peu près, ou si les risques de perdre sont légèrement inférieurs. Il convient de déterminer si une partie disposant des moyens nécessaires se déciderait à engager un procès en réfléchissant raisonnablement. La question de savoir si les chances de succès sont suffisantes dans un cas particulier s’apprécie sur la base d’un examen provisoire et sommaire des perspectives de procès, la situation au moment du dépôt de la demande étant déterminante (consid. 2.1).

Le bailleur qui résilie le bail pour défaut de paiement longtemps après le délai de paiement peut, dans certaines circonstances, agir de manière abusive. Il faut toutefois que celui-ci ait entre-temps accepté sans réserve des paiements complets de loyers de la part du locataire (consid. 2.2).

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TF 4A_111/2025 du 12 mai 2025

Résiliation; procédure; résiliation pour manque d’égards envers les voisins; appréciation anticipée des preuves; art. 257f CO; 29 al. 2 Cst.; 152 CPC

L’art. 257f al. 3 permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins. Une telle résiliation suppose un manquement répété ou persistant qui présente une certaine gravité objective. Pour déterminer si cette condition est remplie, le tribunal doit user de son pouvoir d’appréciation (art. 4 CC). Le Tribunal fédéral n’examine qu’avec retenue cette décision (consid. 3.1.1).

Les parties ont le droit de faire administrer des preuves concernant des faits pertinents, pour autant qu’elles en aient fait la demande en respectant le délai et la forme applicable (art. 29 al. 2 Cst., 8 CC, 152 CPC). Ces dispositions ne prescrivent toutefois pas au tribunal les moyens par lesquels il doit établir les faits, et elles n’excluent pas l’appréciation anticipée des preuves. Lorsqu’un tribunal renonce à administrer des preuves parce qu’il a forgé sa conviction sur la base de preuves déjà administrées, et qu’il peut supposer, par une appréciation anticipée des preuves, que sa conviction ne serait pas modifiée par l’administration d’autres preuves, le droit à l’administration des preuves n’est pas violé. Le juge du fond reste également libre de renoncer à l’administration de preuves parce qu’il estime a priori qu’elles ne sont pas de nature à prouver les faits allégués. Le Tribunal fédéral n’examine l’appréciation anticipée des preuves que sous l’angle de l’arbitraire (consid. 3.1.2).

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TF 4A_676/2024 du 9 juillet 2025

Destiné à la publication; poursuite et faillite; procédure; mainlevée provisoire; titre exécutoire; garanties dans le contrat de bail; cautionnement; porte-fort; abus de droit; art. 82 al. 1 LP; 257e al. 4 CO; art. 1 LGLFL; 2 al. 2 CC

L’art. 82 al. 1 LP permet au créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé de requérir la mainlevée provisoire. Est une reconnaissance de dette l’acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d’où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d’argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (consid. 4).

La procédure de mainlevée provisoire n’a pas pour but de constater la réalité de la créance, mais de constater l’existence d’un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée provisoire examine seulement la force probante du titre produit par le créancier. Il lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires. Il s’agit d’un incident de poursuite ; son seul but est de dire si la poursuite peut continuer ou si le créancier est renvoyé à agir par la voie d’un procès ordinaire. En d’autres termes, le prononcé de mainlevée n’est assorti que des effets de droit des poursuites et ne fonde pas l’exception de chose jugée quant à l’existence de la créance. La décision du juge de la mainlevée provisoire ne prive pas les parties du droit de soumettre à nouveau la question litigieuse au juge ordinaire (consid. 4).

L’art. 257e al. 4 CO prévoit que les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires en matière de garanties fournies par le locataire. L’art. 1 de la loi genevoise du 18 avril 1975 protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL ; RS/GE I 4 10) prévoit les modalités de constitution des garanties en espèces ou en valeur (al. 1) et autorise à certaines conditions le cautionnement simple (et solidaire pour les baux à usage exclusivement commercial) (al. 2 et 3) (consid. 5.1).

Dans le cas présent, la recourante et poursuivante avait agi contre le poursuivi sur la base d’un engagement, pris dans un contrat de bail commercial par le poursuivi, qu’elle avait qualifié de porte-fort. Elle avait demandé la mainlevée provisoire en se fondant sur ce contrat de bail comme titre exécutoire. La cour cantonale a considéré que l’art. 257e al. 4 CO permettait aux cantons d’exclure certains types de garanties, ce qu’avait fait le canton de Genève en adoptant l’art. 1 LGFL. Ainsi, elle a retenu qu’un porte-fort ne pouvait pas valablement garantir les obligations d’un locataire de locaux commerciaux dans le canton de Genève, de sorte que le contrat de bail ne pouvait pas valoir titre de mainlevée. Le Tribunal fédéral retient que les considérations de la cour cantonale, se basant sur des sources jurisprudentielles et doctrinales, n’apparaissaient pas contraires au droit fédéral dans le cadre de l’examen sommaire des moyens libératoires du poursuivi. La cour cantonale pouvait ainsi valablement considérer que le poursuivi avait rendu sa libération vraisemblable (consid. 5.4).

L’abus manifeste d’un droit (art. 2 al. 2 CC) n’est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste. Il ne doit être admis que restrictivement. Il peut être invoqué dans la procédure de mainlevée provisoire, mais demeure toutefois exceptionnel : l’instruction des questions factuelles est généralement incompatible avec la nature documentaire de la procédure de mainlevée (consid. 8.1).

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TF 4D_121/2025 du 10 juillet 2025

Procédure; fiction de notification; prolongation du délai de garde auprès de la Poste; art. 44 al. 2 LTF

Lorsqu’un acte est notifié par courrier recommandé et qu’une invitation à retirer l’envoi est déposée dans la boîte aux lettres du destinataire, l’acte est notifié au moment où il est retiré à la Poste. S’il n’est pas retiré, il est réputé retiré le 7^e jour après la première tentative infructueuse de distribution (cf. art. 44 al. 2 LTF), pour autant que le destinataire ait dû s’attendre à une notification (consid. 2).

Cette règle s’applique également si un retrait est possible après 7 jours, par exemple suite à un accord avec la Poste pour prolonger le délai de garde (consid. 2).

Selon la jurisprudence fédérale, on ne peut pas exiger qu’un laïc ou un juriste n’exerçant pas comme avocat sache que la fiction de notification après 7 jours s’applique même en cas de prolongation du délai de garde convenue avec la Poste. Leur bonne foi doit être protégée à cet égard. Dans le cas présent, le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir si cette jurisprudence peut être maintenue sans réserve (consid. 2).

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TF 4A_186/2025 du 6 juin 2025

Procédure; décision arbitraire; arbitraire dans l’appréciation des faits; protection dans les cas clair; assistance judiciaire; évaluation des chances de succès; art. 9 Cst.; 117 ss, 257 al. 1 CPC

Une décision n’est pas arbitraire (art. 9 Cst.) du seul fait qu’une solution différente aurait été possible ou même préférable ; la décision doit au contraire être manifestement insoutenable, se trouver en contradiction évidente avec la situation de fait, méconnaître gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurter de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité (consid. 2.3). L’appréciation des preuves est arbitraire lorsque le juge du fait n’a manifestement pas compris le sens et la portée d’un moyen de preuve, a omis sans raison objective de prendre en compte des preuves pertinentes ou a tiré des déductions insoutenables des éléments recueillis. La partie recourante doit expliquer clairement et en détail en quoi l’arbitraire serait réalisé (consid. 2.3).

La motivation du recours doit se trouver dans le mémoire de recours. Le simple renvoi à des développements dans d’autres actes ou à des pièces ne suffit pas. La partie recourante ne peut pas, dans une éventuelle réplique, compléter ou améliorer son recours ; seules les allégations en lien avec les arguments présentés par une autre partie sont recevables (consid. 2.4).

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque deux conditions sont remplies. D’une part, l’état de fait ne doit pas être pas litigieux ou doit être susceptible d’être immédiatement prouvé (ce qui est le cas lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais). D’autre part, la situation juridique doit être claire – exigence qui est remplie lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées, conduisant à un résultat sans équivoque (consid. 4.2).

La maxime inquisitoire sociale, qui s’applique en principe aux litiges relatifs à la protection contre les congés en droit du bail, ne doit pas être contournée par l’application de la procédure de protection dans les cas clairs. Le cas clair ne doit donc être admis que s’il n’existe aucun doute quant à l’exhaustivité de l’exposé des faits et que le congé apparaît clairement justifié sur cette base. Si le locataire invoque la compensation en raison de défauts de la chose louée, il doit pouvoir prouver immédiatement ses créances (consid. 4.2).

Le droit à l’assistance judiciaire suppose que la cause ne soit pas dépourvue de chance de succès (art. 117 let. b CPC). Cette condition n’est pas remplie si les perspectives de gagner le procès sont considérablement inférieures aux risques de le perdre. Il convient de déterminer si une partie ayant des moyens financiers se déciderait à engager une procédure en réfléchissant raisonnablement. Les chances de succès s’examinent indépendamment du rôle des parties, sauf en procédure de recours : dans ce cas, la position d’une partie ne peut être qualifiée de dépourvue de chances de succès si elle avait gagné en première instance (à moins que la décision attaquée souffre d’un vice manifeste, qui à lui seul doit entraîner son annulation) (consid. 5.2.3).

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