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Newsletter mars 2026
Editée par Bohnet F., Carron B., Gay G., avec la collaboration de Tournaire D.
Sort de presse
Le Kurzkommentar ZGB permet un accès rapide et systématique au Code civil. Les questions pertinentes pour la pratique sont analysées de manière concise et claire, et les principaux arguments relatifs à de nombreuses controverses sont présentés.
La nouvelle édition, qui vient de paraître, reflète l'état actuel de la législation, de la jurisprudence et de la doctrine. Les révisions dans les domaines des associations, des fondations, de la prévoyance professionnelle, du mariage pour tous, de l'adoption, des mesures de protection des adultes, du droit successoral et d'autres domaines juridiques sont prises en compte. La nouvelle jurisprudence en matière d’entretien, qui a entraîné des changements importants dans la pratique, est également intégrée.
«La nouvelle édition du Code civil réussit aussi, malgré son volume restreint, à fournir un commentaire sérieux. Un ouvrage au rapport qualité-prix imbattable » (plädoyer 2/18, sur l’édition précédente)
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TF 4A_407/2025 du 12 janvier 2026
Prolongation du bail ; adaptation du loyer ; art. 272 ; 272c CO
Dans le cas d’espèce, qui s’inscrit dans la prolongation de l’arrêt 4A_653/2018 et 4A_657/2018, le Tribunal fédéral s’interroge sur la prétention en paiement élevée par la bailleresse à l’encontre de la locataire, correspondant selon elle à la différence entre le loyer effectivement payé et un loyer adapté aux conditions du marché pour le bien loué entre le 1er février 2014 et le départ de la locataire au 20 février 2020.
En substance, la Haute Cour reprend et confirme le raisonnement de l’autorité inférieure. Celle-ci a retenu qu’il n’était pas contesté que le bail avait effectivement pris fin au 31 janvier 2014, que la locataire introduit une action en prolongation du bail en temps utile et que le montant du loyer précédent continuait de s’appliquer en vertu de l’art. 272c CO, la bailleresse ayant certes déposé une demande de hausse du loyer, qu’elle a toutefois retiré par la suite.
En particulier, la clause n° 5 de l’Addendum I au contrat de bail, qui prévoyait l’obligation de la bailleresse de soumettre à la locataire une offre de prolongation après le 1er février 2014 pour une durée d’au moins cinq ans aux conditions du marché, ne pouvait pas servir de fondement pour justifier la hausse du loyer dès le 1er février 2014, dans la mesure où la prolongation ne résultait pas d’un accord entre les parties, mais d’une volonté unilatérale de la locataire ayant donné lieu à une procédure en justice (consid. 3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_407/2025
Damien Tournaire
Avocat spécialiste FSA droit du bail
Procédure de consultation - révision partielle de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBFL)
Le 25 février 2025, le Conseil fédéral a ouvert la procédure de consultation relative à la révision partielle de l’ordonnance sur le bail à loyer et à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11).
Le projet de révision fait suite à la motion 22.4448 déposée par le conseiller aux États Stefan Engler le 15 décembre 2022, invitant le Conseil fédéral à clarifier le calcul du rendement net admissible, en particulier au regard du changement de pratique opéré par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 26 octobre 2020 (ATF 147 III 14). La motion a été adoptée par le Conseil des États le 28 septembre 2023 et par le Conseil national le 12 décembre 2023.
Dans l’ATF 147 III 14, le Tribunal fédéral avait considéré que le rendement net était admissible s’il ne dépassait pas de plus de 2 points de pourcentage le taux hypothécaire de référence en vigueur, pour autant que celui-ci ne dépasse lui-même pas les 2 pourcents. La question du rendement net admissible si le taux d’intérêt de référence dépassait 2 pourcents était toutefois restée ouverte.
La solution désormais proposée par le Conseil fédéral pour calculer le rendement net admissible est la suivante :
- Jusqu’à un taux d’intérêt de référence de 2 pourcents inclus, la solution consacrée dans l’ATF 147 III 14 est maintenue (taux d’intérêt de référence + majoration de 2 points de pourcentage) ;
- À partir d’un taux d’intérêt de référence de 2.25 pourcents, la majoration diminue progressivement de 0.25 point de pourcentage à chaque fois que le taux de référence augmente de 0.75 pourcent ;
- À partir d’un taux d’intérêt de référence de 6 pourcents, la majoration admise est de 0.5 point de pourcentage.
Cette solution serait ainsi consacrée à l’art. 10 P-OBLF.
Le Conseil fédéral profite également de l’occasion pour concrétiser dans l’ordonnance les solutions jurisprudentielles retenues dans les arrêts 4A_75/2022 du 30 juillet 2024 (rémunération des investissements créant des plus-values ; art. 14 P-OBLF) et 4A_339/2022 du 31 octobre 2024 (adaptation de la pratique en matière de rendement brut à la nouvelle jurisprudence sur le rendement net ; art. 15 P-OBLF).
La consultation est ouverte jusqu’au 5 juin 2026. Les autorités cantonales et communales, les partis politiques, les associations faîtières de l’économie et diverses organisations œuvrant en matière de politique du logement ont été interpellés à cet égard.
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