TF 4A_158/2024 du 5 novembre 2024

Disposition générales CO; résiliation; procédure; droit d’être entendu; clausula rebus sic stantibus; COVID-19; résiliation pour défaut de paiement; art. 29 Cst.; 257d CO

Le droit d’être entendu est de nature formelle : en principe, sa violation entraîne l’admission du recours et le renvoi à l’instance précédente. Il existe toutefois des exceptions à cette règle. Ainsi, si la violation n’est pas particulièrement grave, elle peut être considérée comme réparée si la partie peut s’exprimer devant une instance supérieure qui peut réexaminer librement les faits et le droit. Même si la violation est grave, il convient de renoncer à un renvoi si celui-ci est un exercice vide de sens qui ralentirait la procédure – par exemple si la partie n’a pas d’intérêt digne de protection au renvoi (notamment si elle ne démontre pas en quel effet l’exercice du droit d’être entendu aurait sur le procès) (consid. 5.1).

Les contrats doivent être exécutés selon ce qui a été convenu (pacta sunt servanda). Par exception à cette règle, une adaptation du contrat par un tribunal est possible, même contre la volonté d’une partie, si les circonstances se modifient si fondamentalement après la conclusion du contrat qu’il en résulte un grave déséquilibre entre les prestations (clausula rebus sic stantibus). La modification du rapport entre les prestations ne doit pas avoir été prévisible ni évitable au moment de la conclusion du contrat (consid. 8.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de l’instance précédente. Celle-ci avait admis un changement de circonstances (dans le cas présent, la pandémie de Covid-19 et les mesures étatiques qui ont été prises en conséquence) qui n’était pas prévisible lors de la conclusion du contrat et des avenants. En revanche, le déséquilibre entre les prestations ne suffisait pas à atteindre la gravité requise pour que la clausula rebus sic stantibus s’applique, pour les raisons suivantes : (i) la locataire, qui avait pris à bail un hôtel, avait reçu une indemnité étatique pour cas de rigueur ; (ii) ses collaborateurs avaient bénéficié d’indemnités pour réduction de l’horaire de travail (chômage partiel), ce qui avait permis à la locataire de réduire ses charges ; (iii) les fluctuations dans les nuitées ne sont pas inhabituelles dans le secteur hôtelier, mais font partie du risque commercial général et (iv) la période litigieuse de mars 2020 à février 2021 n’a concerné qu’une fraction de la durée effective du bail (qui était de 90 mois) et de la durée initialement prévue du bail (qui était de 292 mois) (consid. 8.2).

L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le contrat lorsque le locataire est en retard dans le paiement des loyers, moyennant fixation d’un délai de paiement. A cet égard, un bailleur ne commet toutefois pas un abus de droit s’il résilie le bail pour défaut de paiement après avoir accepté des paiements de loyer tardifs. En revanche, le fait de résilier le contrat longtemps après l’expiration du délai de paiement peut être abusif, si le bailleur a, entre-temps, accepté sans réserve le paiement de loyers de la part du locataire (consid. 9.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_158/2024

Tatiana Gurbanov

Avocate spécialiste FSA droit du bail

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TF 4A_481/2024 du 5 novembre 2024

Résiliation; résiliation contraire à la bonne foi; travaux de transformation ou d’assainissement; congé en vue de tirer le meilleur profit de la vente du bien; congé-vente; art. 271 al. 1, 271a al. 1 let. c CO

La résiliation ordinaire d’un contrat de bail ne nécessite aucun motif particulier (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi – c’est-à-dire lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre les intérêts des parties (consid. 4).

Une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le bailleur ne dispose pas, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre au locataire d’évaluer si son maintien dans les lieux rendrait plus difficile l’exécution des travaux envisagés ou si une évacuation de l’objet loué est nécessaire (consid. 5.1).

Selon la jurisprudence fédérale, une résiliation donnée par le bailleur pour des motifs purement économiques n’est pas systématiquement condamnable. Cela concerne deux cas : la résiliation pour optimiser le rendement du bien (« Ertragsoptimierungskündigung ») et la résiliation donnée dans le but de tirer un meilleur profit de la vente du bien (« Leerverkaufskündigung ») (consid. 6.2.1). Ce deuxième cas (« Leerverkaufskündigung ») se distingue du congé-vente de l’art. 271a al. 1 let. c CO, relatif à la situation où le bailleur propose uniquement au locataire du logement d’acheter le bien loué et qui est abusif s’il existe un lien de causalité adéquat entre la résiliation et la volonté de vendre au locataire. Ce lien fait défaut lorsque le motif du congé n’est pas uniquement d’inciter le locataire à acheter, mais que le bailleur est disposé à vendre à n’importe qui (et ce même s’il propose le bien, au même prix, en priorité au locataire)

(consid. 6.2.3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_481/2024

Marie-Laure Percassi

Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate

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TF 4A_284/2024 du 17 décembre 2024

Résiliation; expulsion; diligence; congé extraordinaire; manque d’égards envers les voisins; comportement imputable à un auxiliaire du locataire; avertissement; art. 257f al. 3 CO

Les congés inefficaces, à l’instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas nécessairement être attaqués dans le délai de trente jours de l’art. 273 al. 1 CO. Ceci signifie que, si le locataire entend contester un congé fondé sur l’art. 257f CO au motif qu’il n’a, à son avis, pas enfreint ses devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut notamment soulever ce moyen au stade de sa défense dans l’action en évacuation des locaux que le bailleur lui intentera après l’expiration du délai de congé (consid. 3)

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins (consid. 4). Cette résiliation suppose la réalisation de cinq conditions cumulatives : (i) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (ii) un avertissement écrit préalable du bailleur, (iii) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (iv) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et (v) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (consid. 4.2).

Le comportement du locataire – condition (i) – doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat ; il doit atteindre une certaine gravité et n’a pas besoin d’être le fait du locataire (il peut s’agir d’un manquement imputable à ses auxiliaires, par exemple les personnes avec lequel il vit, ses visites, ses employés ou ses sous-locataires) (consid. 4.2). L’excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent, en cas de réitération malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égard envers les voisins (consid. 4.3).

L’avertissement écrit – condition (ii) – doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (consid. 4.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_284/2024

Blaise Carron

Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier

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TF 4A_433/2023, 4A_451/2023 du 10 janvier 2025

Défaut; procédure; conclusions; interprétation selon le principe de la confiance; défaut; consignation; libération des loyers consignés; art. 9, 29 al. 1 Cst.; 259g ss CO

Les conclusions doivent exprimer clairement la prétention réclamée et la nature de l’action (condamnatoire, formatrice ou en constatation de droit). Elles doivent être formulées de telle manière que le tribunal puisse les reprendre telles quelles dans le dispositif de son jugement. Si elles ne sont pas claires, elles doivent être interprétées objectivement – c’est-à-dire selon le sens que, d’après les règles de la bonne foi, les destinataires pouvaient et devaient raisonnablement leur prêter (principe de la confiance), en tenant compte de l’ensemble des circonstances. L’interprétation objective, qui est une question de droit, permet d’imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intimée. L’interdiction du formalisme excessif commande, pour sa part, de ne pas se montrer trop strict dans la formulation des conclusions si, à la lecture du mémoire, on comprend clairement ce que veut la partie (consid. 6.1).

La créance du locataire en réduction du loyer pour cause de défaut peut être imputée sur les loyers consignés dans sa totalité (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés) (consid. 6.3).

Dans le cas présent, la locataire avait formulé plusieurs conclusions, en particulier (i) une conclusion chiffrée tendant à la condamnation de la partie adverse à lui verser le montant correspondant à une réduction de son loyer, (ii) une conclusion relative à la constatation de la validité de la consignation qu’elle avait opérée et (iii) une conclusion tendant à ce que le tribunal « attribue les loyers consignés en conséquence ». Le Tribunal fédéral retient que cette troisième conclusion devait être interprétée de bonne foi en ce sens qu’elle se rapporte à la conclusion en paiement et englobe l’intégralité du montant réclamé au titre de la réduction de loyer, toutes périodes confondues (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés) (consid. 6.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_433/2023, 4A_451/2023

Patricia Dietschy

Professeure à l'Université de Lausanne, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois

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TF 4A_68/2024 du 12 novembre 2024

Loyer; procédure; changement de parties; bail à loyers échelonnés; point de départ pour vérifier, par la méthode relative, l’évolution des facteurs de hausse; art. 17 al. 3 PCF; 261 al. 1, 269c CO

Selon l’art. 17 al. 3 PCF, le changement des personnes n’entraîne pas substitution de parties lorsqu’il s’opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. L’art. 261 al. 1 CO, qui prévoit que le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l’art. 17 al. 3 PCF fait référence. Ainsi, l’acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (consid. 1.2).

Le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu’à l’expiration du bail. Les parties acceptent que le loyer fasse règle jusqu’à l’échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l’évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas. En principe, il faut donc se reporter à la date d’expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l’évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire (consid. 5.2.1).

Toutefois, dans certaines hypothèses – notamment lorsqu’il ne s’agit que d’étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d’ores et déjà admissible – il convient de prendre comme premier point de référence, pour l’application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné. Il faut toutefois que les parties aient manifesté clairement et d’une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu’elles n’entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse. Elles doivent avoir mentionné expressément les bases du calcul du loyer et l’on doit pouvoir en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l’expiration de la convention d’échelonnement (consid. 5.2.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_68/2024

Aurélie Gandoy

Docteure en droit, chargée de cours à l'Université et avocate, Fribourg

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TF 4A_576/2024 du 29 avril 2025

Résiliation; congé en vue de démolir le bien loué; congé contraire à la bonne foi; distinction avec le congé donné pour transformer ou assainir le bien loué; art. 271 al. 1 CO

Si, après la notification de la décision attaquée, la chose litigieuse est vendue ou la prétention litigieuse cédée, le jugement est rendu entre les anciennes parties si la partie adverse ne consent pas à un changement de partie ou si aucun changement de partie n’est demandé (art. 17 al. 1 et 21 al. 2 PCF, applicable par renvoi de l’art. 71 LTF). Il en va ainsi lorsque le bien loué est vendu pendant le délai de recours et que le nouveau propriétaire et bailleur n’intervient pas dans le procès (consid. 1).

La résiliation ordinaire d’un contrat de bail ne nécessite aucun motif particulier (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi (consid. 3.1). Le motif réel du congé est déterminant, étant précisé qu’une motivation lacunaire ou absente ne conduit pas immédiatement à retenir le caractère abusif du congé. Il peut toutefois s’agir d’un indice en ce sens (consid. 3.2).

Le congé donné en vue de travaux de transformation ou d’assainissement se distingue du congé donné dans la perspective de démolir l’objet loué. Le Tribunal fédéral avait déjà jugé que la résiliation pour cause de vastes travaux d’assainissement ou de transformation, incompatibles avec l’utilisation de l’objet loué, n’était pas abusive. Il doit en aller de même lorsque le bailleur prévoit de démolir le bien loué : la démolition est incompatible avec une location (consid. 3.6.1).

Si le congé est donné, car une démolition est envisagée, il n’est pas nécessaire que la démolition soit nécessaire et urgente. La décision de démolir l’immeuble incombe exclusivement au bailleur et celle-ci peut notamment être justifiée par des considérations économiques (notamment pour obtenir un meilleur rendement avec une nouvelle construction) (consid. 3.6.2). Comme le maintien du locataire dans le bien est incompatible avec une démolition, il n’est pas nécessaire que le bailleur dispose, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour déterminer si le locataire peut rester dans l’immeuble. Il n’est pas non plus nécessaire que le bailleur présente un projet déjà mûr concernant l’utilisation ultérieure de l’immeuble prévue après la démolition, les modalités concrètes de la démolition ou un calendrier (consid. 3.6.3).

Le congé-démolition peut toutefois être abusif dans certaines situations (consid. 3.6.4). C’est le cas si, au moment de la résiliation, il est déjà manifeste qu’une démolition est objectivement impossible, par exemple parce qu’elle est incompatible des règles de droit public (comme des règles de protection du patrimoine) (consid. 3.6.4.1). Le caractère abusif peut également être retenu si le motif invoqué n’est qu’un prétexte et que le véritable motif ne peut pas être établi. Toutefois, l’absence d’indication ou l’indication sommaire de l’utilisation ultérieure du terrain après la démolition ne permet pas de conclure sans autre que le motif de résiliation indiqué (démolition) n’est qu’un prétexte (consid. 3.6.4.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_576/2024

Philippe Conod

Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit

Marie-Laure Percassi

Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate

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TF 4A_239/2024 du 19 mars 2025

Partie générale CO; loyer; absence de formule officielle; action en fixation du loyer et en restitution du trop-perçu; présomption d’ignorance du locataire; abus de droit; art. 67, 270 al. 2 CO; 2 al. 2 CC

Lorsque la formule officielle pour la conclusion de nouveaux baux est obligatoire et n’a pas été employée par le bailleur (ou qu’elle a été employée mais que le loyer précédent n’est pas indiqué ou que la hausse de loyer n’est pas motivée), le loyer fixé est nul (consid. 4.1).

Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu. Il peut se prévaloir de ce vice de forme tant que dure le bail, l’abus de droit étant réservé (consid. 4.2).

L’action en répétition de l’indu de l’art. 67 CO se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit. En cas d’absence de la formule officielle, la connaissance effective du droit (et donc le début du délai de prescription) correspond au moment où le locataire sait que l’absence de cette formule (respectivement de l’indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse) entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 4.3).

L’ignorance du locataire est présumée. Le juge doit toutefois vérifier si le locataire doit bénéficier de la présomption d’ignorance compte tenu de l’ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (consid. 4.3).

L’abus manifeste d’un droit (art. 2 al. 2 CC) n’est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste, notamment en cas d’attitude contradictoire d’une partie. Agit en particulier de façon contradictoire le locataire qui s’est rendu compte du vice de forme et s’est abstenu de protester dans le dessein d’en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (consid. 4.4).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_239/2024

Loris Magistrini

Avocat, spécialiste FSA droit du bail et PPE

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TF 4A_603/2024 du 5 mai 2025

Partie générale CO; résiliation; interprétation du contrat; résiliation pour défaut de paiement; location de choses accessoires (abri antiatomique, local à vélos); art. 1, 18, 253a, 266e, 257d CO

Pour déterminer si un contrat a bien été conclu et pour l’interpréter, il convient d’abord d’examiner ce que les parties ont effectivement voulu d’un commun accord (interprétation subjective). Comme cette volonté est interne, elle ne peut pas être prouvée directement ; elle doit être établie à l’aide d’indices. Toutes les circonstances entourant la conclusion du contrat sont pertinentes. Il s’agit d’une question de fait, que le Tribunal fédéral ne peut examiner que sous l’angle de l’arbitraire. Si cette volonté réelle et concordante ne peut pas être prouvée, les déclarations des parties doivent être interprétées selon le principe de la confiance (consid. 3.1).

L’art. 266e CO permet à une partie de résilier le bail d’une place de stationnement louée séparément en observant un délai de congé de deux semaines pour la fin d’un mois de bail (à moins d’une convention contraire). L’art. 253a CO prévoit toutefois que les dispositions concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux s’appliquent aussi aux choses dont l’usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. Cela présuppose que leur usage est lié à celui de l’objet principal du bail et que les parties aux baux soient les mêmes (consid.  4.1.1).

Les intérêts des parties doivent être pris en compte pour déterminer si des contrats conclus séparément sur des objets fonctionnellement liés doivent être traités de manière uniforme ou isolée. Si le locataire est en retard dans le paiement du loyer pour un bien accessoire, il convient d’examiner si les différents bien loués peuvent être utilisés ou loués indépendamment les uns des autres. Si le bail principal est un bail d’habitation ou un bail commercial, il faut tenir compte du besoin de protection accru du locataire ; une approche isolée se justifie si le bailleur est en mesure de louer lui-même l’objet secondaire à un autre locataire (consid. 4.1.2).

En l’occurrence, l’autorité cantonale a retenu l’existence d’un lien fonctionnel, si bien que le bailleur qui résilie l’habitation aurait dû respecter la procédure de mise en demeure prévue à l’art. 257d CO également avant de résilier le bail de l’abri PC et celui du local à vélos, ce qu’il n’a pas fait. Les résiliations sont donc nulles (consid. 4.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_603/2024

Magalie Wyssen

Avocate au Barreau neuchâtelois, spécialiste FSA Droit du bail

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TF 4A_676/2024 du 9 juillet 2025

Destiné à la publication; poursuite et faillite; procédure; mainlevée provisoire; titre exécutoire; garanties dans le contrat de bail; cautionnement; porte-fort; abus de droit; art. 82 al. 1 LP; 257e al. 4 CO; art. 1 LGLFL; 2 al. 2 CC

L’art. 82 al. 1 LP permet au créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé de requérir la mainlevée provisoire. Est une reconnaissance de dette l’acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d’où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d’argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (consid. 4).

La procédure de mainlevée provisoire n’a pas pour but de constater la réalité de la créance, mais de constater l’existence d’un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée provisoire examine seulement la force probante du titre produit par le créancier. Il lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires. Il s’agit d’un incident de poursuite ; son seul but est de dire si la poursuite peut continuer ou si le créancier est renvoyé à agir par la voie d’un procès ordinaire. En d’autres termes, le prononcé de mainlevée n’est assorti que des effets de droit des poursuites et ne fonde pas l’exception de chose jugée quant à l’existence de la créance. La décision du juge de la mainlevée provisoire ne prive pas les parties du droit de soumettre à nouveau la question litigieuse au juge ordinaire (consid. 4).

L’art. 257e al. 4 CO prévoit que les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires en matière de garanties fournies par le locataire. L’art. 1 de la loi genevoise du 18 avril 1975 protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL ; RS/GE I 4 10) prévoit les modalités de constitution des garanties en espèces ou en valeur (al. 1) et autorise à certaines conditions le cautionnement simple (et solidaire pour les baux à usage exclusivement commercial) (al. 2 et 3) (consid. 5.1).

Dans le cas présent, la recourante et poursuivante avait agi contre le poursuivi sur la base d’un engagement, pris dans un contrat de bail commercial par le poursuivi, qu’elle avait qualifié de porte-fort. Elle avait demandé la mainlevée provisoire en se fondant sur ce contrat de bail comme titre exécutoire. La cour cantonale a considéré que l’art. 257e al. 4 CO permettait aux cantons d’exclure certains types de garanties, ce qu’avait fait le canton de Genève en adoptant l’art. 1 LGFL. Ainsi, elle a retenu qu’un porte-fort ne pouvait pas valablement garantir les obligations d’un locataire de locaux commerciaux dans le canton de Genève, de sorte que le contrat de bail ne pouvait pas valoir titre de mainlevée. Le Tribunal fédéral retient que les considérations de la cour cantonale, se basant sur des sources jurisprudentielles et doctrinales, n’apparaissaient pas contraires au droit fédéral dans le cadre de l’examen sommaire des moyens libératoires du poursuivi. La cour cantonale pouvait ainsi valablement considérer que le poursuivi avait rendu sa libération vraisemblable (consid. 5.4).

L’abus manifeste d’un droit (art. 2 al. 2 CC) n’est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste. Il ne doit être admis que restrictivement. Il peut être invoqué dans la procédure de mainlevée provisoire, mais demeure toutefois exceptionnel : l’instruction des questions factuelles est généralement incompatible avec la nature documentaire de la procédure de mainlevée (consid. 8.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_676/2024

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_245/2024 du 24 juin 2025

Partie générale CO; interprétation du contrat; délai de résiliation; principe in dubio contra stipulatorem; art. 18 CO

En l’espèce, est litigieuse l’interprétation de la clause du contrat de bail relative à la résiliation (consid. 3).

Pour déterminer si un contrat a bien été conclu et pour l’interpréter, il convient d’abord de rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et comportements des parties selon le principe de la confiance (interprétation objective). L’interprétation dite objective s’effectue non seulement d’après le texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées, à l’exclusion des circonstances postérieures. Lorsque l’interprétation ainsi dégagée laisse subsister un doute sur leur sens, les clauses contractuelles doivent être interprétées en défaveur de leur auteur, conformément à la règle dite des clauses ambiguës (in dubio contra stipulatorem) (consid. 3.1).

La cour cantonale a considéré qu’aucun indice ne permettait de dégager une volonté réelle et concordante des parties lors de la conclusion du contrat, de sorte qu’elle a procédé à une interprétation objective. Le texte de la clause litigieuse se révélant peu clair, la cour cantonale a considéré nécessaire de s’en distancer et de déterminer ce que chacune des parties pouvait raisonnablement comprendre, d’après les règles de la bonne foi, des déclarations de volonté de l’autre. Compte tenu de la durée du bail (cinq ans), la cour cantonale est arrivée au constat que personne ne devait comprendre que, passé un an depuis le début du bail, la locataire aurait la possibilité de résilier le contrat en tout temps, moyennant un préavis de six mois, de sorte que la résiliation signifiée par la locataire était tardive et qu’elle était débitrice des loyers jusqu’au prochain terme contractuel pertinent, soit à l’échéance initiale de cinq ans (consid. 3.2).

Même si l’interprétation de la volonté objective des parties est une question de droit, le Tribunal fédéral fait preuve de retenue et n’intervient que si les juges cantonaux ont méconnu les règles d’interprétation ou si leur appréciation n’est pas compatible avec la compréhension du contrat par des parties raisonnables et de bonne foi. Selon la Haute Cour, la clause litigieuse pouvait être comprise de bonne foi de deux façons différentes, sans que le doute ne puisse être levé avec les autres moyens d’interprétation, d’ailleurs en l’espèce très limités. Dans ces conditions, la règle in dubio contra stipulatorem trouve application. Il convenait ainsi d’interpréter la clause contractuelle en défaveur de la bailleresse intimée, laquelle n’a pas rédigé le contrat de bail, mais est devenue propriétaire de l’immeuble. La clause doit partant être interprétée en ce sens qu’elle prévoit la possibilité de résilier le bail avant son échéance initiale de cinq ans, à condition qu’au moins une année se soit écoulée depuis le début du contrat et moyennant le respect d’un préavis de six mois.

Le recours est partant admis et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais (consid. 4).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_245/2024

Natasa Djurdjevac Heinzer

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TF 4A_37/2025 du 11 septembre 2025

Défauts; défaut de la chose; pandémie Covid-19; réduction de loyer; art. 259a al. 1 let. b; 259d CO

Il y a défaut de la chose louée (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. L’usage convenu est principalement déterminé par le libellé du contrat de bail et de ses annexes (consid. 4.2). 

Le bailleur remplit son obligation contractuelle de transfert de l’usage en mettant à disposition un local commercial adapté à l’exercice de l’entreprise en question. L’obstruction à la possibilité d’exploiter d’une entreprise dans les locaux loués – notamment en raison d’ordres officiels en raison de la pandémie de Covid-19 – ne constitue pas un défaut, au risque de transférer le risque entrepreneurial inhérent à l’exploitation d’une entreprise du locataire au propriétaire (consid. 4.3.4 et 4.3.5).

Un défaut pourrait toutefois survenir si les parties au contrat ont conclu un accord par lequel l’objet commercial a été intégré au contrat de bail, en ce sens que le propriétaire aurait assumé le risque d’utilisation du bien loué (en tout ou en partie). Cela nécessite un accord exprès ou implicite entre les parties contractantes (consid. 4.4.1). La simple énonciation de la destination d’usage dans le contrat de bail ne suffit pas à faire du risque entrepreneurial du locataire l’objet d’une garantie contractuelle de la part du bailleur (consid. 4.4.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_37/2025

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_625/2024 du 5 septembre 2025

Protection dans les cas clairs ; annulation de la résiliation ; situation juridique claire ; art. 257 al. 1 CPC

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Une situation juridique claire existe si la conséquence juridique de l’application de la loi est évidente, en tenant compte de la doctrine et de la jurisprudence, et que l’application de la loi conduit ainsi à un résultat sans ambiguïté (consid. 3.3.1).

La résiliation est un droit qui s’exerce par le biais d’une déclaration formatrice. Elle est en principe irrévocable et ne peut être assortie de conditions. La question de savoir si et dans quelle mesure les parties peuvent annuler la résiliation a posteriori au moyen d’un accord n’est pas claire (consid. 3.3.2).

En l’état, le Tribunal fédéral retient que si le contrat de bail initial a bien été résilié de manière juridiquement valable par la recourante, l’accord conclu par les parties dans le but de régler la procédure d’expulsion à l’amiable et de poursuivre le contrat de bail ne peut être considéré ni comme une révocation de la résiliation ni comme la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Cet accord établit uniquement une obligation pour les parties, et en particulier pour la recourante, de retirer la résiliation ou de conclure un nouveau contrat de bail à l’avenir, sous certaines conditions (consid. 3.4).

Faute de circonstances permettant de remettre en cause la requête d’expulsion, le Tribunal fédéral considère que la situation juridique est claire et admet le recours.

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_625/2024

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

Gillian Gay

Avocate ; collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel

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