TF 4A_185/2025 du 20 avril 2026

Décès du locataire ; transfert de droits ; sous location ; logement de famille

Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe ainsi de plein droit aux héritiers. S’il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu’au partage, les héritiers étant ainsi tous titulaires ensemble d’un seul et même droit. Lorsque le bailleur résilie de manière ordinaire le bail à la suite du décès du locataire, il doit adresser le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité (consid. 3.1.1).

Est considéré comme un logement de famille celui dans lequel des époux mariés ou des partenaires enregistrés, avec ou sans enfants, habitent et ont le centre de leur vie de famille. En présence d’un logement de famille, le bailleur doit communiquer séparément la résiliation au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré, sous peine de nullité (consid. 3.1.2).

La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d’un loyer, l’usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur. Dans ce cadre, le propriétaire bailleur et le sous-locataire n’ont pas de relation contractuelle (consid. 3.1.3).

In casu, le Tribunal fédéral relève que la cour cantonale a mal établi les diverses relations contractuelles en présence. La bailleresse a résilié le bail principal qui la liait à l’hoirie de feu E.B., dont faisait partie B.B. (un des hoirs et intimés). B.B. et son conjoint étaient quant à eux les sous-locataires de feu E.B. Dans la mesure où les sous-locataires ne possèdent pas de droit à l’encontre de la bailleresse, puisqu’ils ne sont pas liés contractuellement avec elle, le conjoint de B.B. ne pouvait dès lors se prévaloir de la protection liée au logement de famille dans le cadre de la résiliation du bail principal. Le recours est partant admis.

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_185/2025

Décès du locataire et protection du logement de famille

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TF 4A_624/2025 du 23 mars 2026

Annulation du congé ; prolongation du bail

Le Tribunal fédéral rappelle dans cet arrêt que le bail de locaux d’habitation peut être prolongé pour une durée maximale de quatre ans (art. 272b al. 1 CO ; consid. 4.1.1).

In casu, le bail a été résilié avec effet au 30 novembre 2020, de sorte que le délai de quatre ans était d’ores et déjà échu. Dans ce cadre, le Tribunal fédéral souligne qu’en cas de validité de la résiliation, la recourante ne peut plus se prévaloir d’une prolongation du bail, rendant ce grief sans objet. En revanche, si la résiliation s’avère abusive et par conséquent non valable, la recourante pourrait continuer à occuper le bien loué, faute pour le contrat d’avoir été valablement résilié (consid. 4.1.2).

Sur ce point, la recourante n’étant pas parvenue à démontrer le caractère arbitraire du raisonnement suivi, le Tribunal fédéral confirme l’appréciation de la cour cantonale, laquelle a considéré que la résiliation du contrat résultait d’un conflit marqué opposant les parties, ce qui en justifiait le prononcé (consid. 4.4 à 4.6).

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TF 4A_561/2025 du 27 avril 2026

Manque de diligence et d’égards envers les voisins ; non-respect du délai ; efficacité du congé

Selon une jurisprudence ici confirmée, une résiliation fondée sur l’art. 257f al. 3 CO, donnée avec effet immédiat sans respecter le délai de 30 jours – seule cette condition n’étant pas remplie en l’espèce –, n’est pas nulle, mais ses effets sont reportés au terme fixé par la loi en application par analogie de l’art. 266a al. 2 CO (consid. 3.2.3).

La cour cantonale aurait donc dû, en application de l’art. 266a al. 2 CO, modifier les effets de la résiliation en reportant l’échéance de la résiliation de manière à respecter le délai de 30 jours pour la fin d’un mois prévu par l’art. 257f al. 3 in fine CO (consid. 3.2.4).

Le recours est partant admis.

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