TF 4A_97/2025 du 18 février 2026

Résiliation ; restitution anticipée de la chose louée ; imputation sur le loyer ; art. 264 al. 3 CO

Aux termes de l’art. 264 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. À défaut, le locataire reste tenu au paiement du loyer jusqu’à l’expiration du contrat de bail (consid. 5.1).

Il incombe au locataire sortant de trouver un locataire de remplacement. Le bailleur doit toutefois prendre les mesures raisonnables, au regard des circonstances, afin de limiter le dommage subi du fait de la résiliation anticipée du contrat par le locataire. Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut lui demander d’agir et, si cette demande n’a aucun effet ou semble inutile dès le départ, il peut chercher lui-même un nouveau locataire (consid. 5.4.1).

Le bailleur ne doit participer à la recherche que si son inaction peut lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi (consid. 5.4.3).

L’obligation du bailleur de rechercher activement un locataire de remplacement s’apprécie en fonction des circonstances. Si le grief d’inaction soulevé à l’égard du bailleur s’avère justifié, le tribunal doit réduire le montant dû par le locataire en faisant usage du son pouvoir d’appréciation (consid. 5.4.4).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_97/2025

Restitution anticipée ; recherche d’un locataire de remplacement ; diminution du dommage ; art. 264 CO

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TF 4A_403/2025 du 5 janvier 2026

Partie générale CO ; contrat conditionnel ; dommages-intérêts ; art. 97 ; 151 ; 156 CO

Un contrat dont l’exécution dépend de la survenance d’un fait incertain est considéré comme conditionnel (art. 151 al. 1 CO). Tant que la condition n’est pas réalisée, le débiteur conditionnel ne peut rien faire qui soit de nature à empêcher l’exécution régulière de son obligation. La condition est réputée accomplie quand l’une des parties en a empêché l’avènement au mépris des règles de la bonne foi (art. 156 CO ; consid. 3.1.2).

Si l’exécution de l’obligation ne peut être réalisée du tout ou ne peut l’être correctement, le débiteur est tenu de réparer le dommage qui en résulte, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO ; consid. 3.1.3 – 3.1.4).

Dans le cas d’espèce, les baux ont été conclus à la condition que le propriétaire trouve un investisseur pour reprendre les contrats au plus tard d’ici la fin du mois de décembre 2022 (consid. 3.3.1).

L’autorité cantonale, dont l’appréciation a été confirmée par le Tribunal fédéral, a considéré que la contestation infondée des baux par les locataires le 12 décembre 2022, invoquant un vice du consentement (art. 24 ss CO) était à l’origine de la non-réalisation de la condition contractuelle (retard dans la conclusion d’un accord entre le propriétaire et l’investisseur tiers). Ce faisant, ils ont empêché de mauvaise foi la réalisation de la condition, de sorte qu’elle est réputée accomplie (consid. 3.3.3), justifiant l’imputation de dommages-intérêts (consid. 3.4).

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TF 4A_161/2025 du 27 janvier 2026

Loyer ; contestation initiale du loyer ; charge de la preuve ; art. 269 ; 269a CO

Lorsque, dans la formule officielle, le bailleur s’est prévalu des loyers usuels pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui de l’ancien locataire, il appartient au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial.

Le loyer initial est toutefois présumé abusif (présomption de fait) lorsqu’il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent (augmentation de beaucoup plus de 10 %, qui ne s’explique pas par rapport à l’évolution de l’IPC ou du taux hypothécaire de référence). Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s’il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité. Le juge doit apprécier les indices présentés par le bailleur en tenant compte de son expérience générale de la vie et de sa connaissance du marché local. Si le juge parvient à la conclusion que le bailleur a suscité un doute fondé, la présomption est levée et il appartient au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial. Si, en revanche, le bailleur ne parvient pas à susciter un doute fondé, la présomption d’abus s’applique en faveur du locataire. Dans ce cas, le bailleur a la possibilité de prouver que le loyer initial est conforme aux usages locaux et régionaux (consid. 3.1.2).

Le bailleur, qui n’a pas la charge de la preuve, doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir, au risque d’amener le juge à retenir les explications du locataire (consid. 3.1.3).

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TF 4A_281/2025 du 20 janvier 2026

Résiliation ; prolongation ; motif de la résiliation ; durée de la prolongation ; art. 271 ; 271a ; 272 CO

Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée, ce que celui-ci est lorsqu’il contient une clause de reconduction tacite, pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu. La seule limite à la liberté contractuelle de résilier le contrat de bail découle des règles de la bonne foi. Pour déterminer si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il est nécessaire d’examiner le motif de congé invoqué par le bailleur (consid. 4.1).

En l’état, la cour cantonale a reconnu que le locataire avait bénéficié de privilèges issus des liens qu’il entretenait avec D., ancien administrateur de la bailleresse, lequel s’était par ailleurs rendu coupable d’une grave infraction pénale à son endroit (détournement de fonds de la bailleresse). Le Tribunal fédéral retient sur ce point que la locataire n’a pas démontré que l’état de fait retenu par la cour cantonale était arbitraire, de sorte que ce grief est rejeté (consid. 4.2 à 4.4).

En présence d’une demande de prolongation, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Dans le cadre de la pesée des intérêts en présence, il doit tenir compte de tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale (consid. 5.1).

En l’état, l’instance cantonale n’a pas omis de prendre en considération les éléments pertinents du cas d’espèce en fixant la durée de la prolongation à deux ans. Elle n’a pas violé le droit fédéral (consid. 5.2 et 5.3).

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TF 4A_464/2025 du 30 janvier 2026

Expulsion ; protection dans les cas clairs ; situation juridique claire ; art. 257 al. 1 CPC

Au sens de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou peut être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b) (consid. 3.1). La situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (consid. 3.2).

La cour cantonale a considéré que la situation juridique n’était pas claire, au motif qu’il n’était pas évident de savoir s'il s'agissait d'un bail de terrain nu ou d'un bail ayant pour objet un local commercial, compte tenu des conteneurs installés sur le terrain par la sous-locataire (consid. 4). Le Tribunal fédéral, s’appuyant notamment sur l’arrêt 4A_184/2015, rappelle toutefois que le bail d'un terrain nu ne devient pas un bail de locaux commerciaux du simple fait que le locataire y installe des conteneurs (consid. 5).

Le recours, visant à obtenir l’expulsion de la sous-locataire, ainsi que le versement des loyers impayés et d'une indemnité pour occupation illicite, est partant admis.

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TF 4D_30/2026 du 17 mars 2026

Expulsion ; recours constitutionnel subsidiaire ; proportionnalité ; art. 5 al. 2 Cst.

Dans le cadre de l’examen du bien-fondé d’un recours constitutionnel subsidiaire, le Tribunal fédéral rappelle que l’évacuation forcée, en tant que mesure de contrainte, ne peut être ordonnée sans ménagement, en particulier lorsque des motifs humanitaires exigent un sursis ou que des indices sérieux et concrets laissent prévoir que la partie condamnée se soumettra au jugement dans un délai raisonnable.

Le juge ne saurait toutefois différer longuement l’exécution forcée au détriment de la partie obtenant gain de cause, au risque d’éluder le droit qui a déterminé l’issue du procès. Le délai d’exécution ne doit notamment pas remplacer la prolongation d’un contrat de bail à loyer lorsque cette prolongation ne peut pas être légalement accordée (consid. 5).

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TF 4A_360/2025 du 19 janvier 2026

Procédure ; maxime des débats ; fardeau de l’allégation ; art. 55 al. 1 ; 222 al. 1 let. d et e CPC

Lorsque la maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), il incombe aux parties, et non au juge, de rassembler les faits du procès (consid. 3.1.1).

Les parties n’ont pas besoin d’alléguer les faits dans leurs moindres détails ; un fait est suffisamment allégué s’il est introduit en procédure avec l’indication des traits ou contours essentiels qui le caractérisent usuellement dans la vie courante. L’allégué doit tout de même être assez concret pour que la partie adverse puisse indiquer précisément dans quelle mesure elle le conteste ou pour qu’elle puisse en entreprendre la contre-preuve. Le degré de précision d’une allégation influe sur le degré de motivation que doit revêtir sa contestation. Plus les affirmations d’une partie sont détaillées, plus élevées sont les exigences quant à la précision de leur contestation. Une réfutation en bloc ne suffit pas (consid. 3.1.2).

Le but de l’art. 221 al. 1 let. d et e CPC est de permettre au juge de déterminer sur quels faits le demandeur fonde ses prétentions et par quels moyens de preuve il entend démontrer lesdits faits. Cette disposition a aussi pour objectif de permettre au défendeur de se déterminer sur les faits allégués et, le cas échéant, d’offrir des contre-preuves, conformément à l’art. 222 CPC (consid. 3.1.3).

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