TF 4A_310/2025 et 4A_318/2025 du 26 février 2026

Des infiltrations d’eau qui rendent inutilisable l’arrière-boutique de locaux commerciaux constituent un défaut grave. Compte tenu de la nature des dégâts engendrés, des travaux doivent être exécutés à brève échéance, au risque de s’exposer à une résiliation anticipée du contrat de bail (consid. 3.4).

À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Sur la base d’un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. Toutefois, le recours à ce rapport contractuel de fait ne se justifie pas dans toutes les situations. Lorsque le bailleur est en demeure de reprendre les locaux loués et les laisse délibérément à disposition du locataire, c’est en vertu des règles sur l’enrichissement illégitime que celui-ci devra une compensation financière. Cet enrichissement doit être déterminé en fonction de la valeur locative objective de ces locaux pour la période pendant laquelle ils ont été utilisés (consid. 4.1-4.2).

Dans ce cadre, il se justifie en outre d’appliquer par analogie les règles sur les défauts de la chose louée et la réduction de loyer pour la période postérieure à la fin du bail (consid. 6.5).

Le Tribunal fédéral rappelle par ailleurs que, lorsque le locataire a résilié de manière anticipée le contrat en raison de l’existence d’un défaut grave, la consignation du loyer est exclue (consid. 5.1).

En l’état, faute pour l’arrêt cantonal de contenir les constatations nécessaires pour déterminer la valeur locative objective des locaux, l’affaire est renvoyée à l’autorité cantonale pour instruction complémentaire.

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_310/2025 et 4A_318/2025

Résiliation anticipée du contrat en raison de défauts ; indemnité pour occupation illicite ; art. 259b let. a ; 259d ; 259g ; 267 al. 1 CO

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TF 4A_110/2025 du 23 février 2026

En l’espèce, est litigieuse la question de savoir avec qui le contrat de bail a été conclu : le demandeur à titre personnel ou la holding dont il était l’administrateur unique.

L’interprétation d’un contrat suppose en premier lieu d’établir la volonté réelle et concordante des parties (interprétation subjective ; art. 18 CO). Si cette volonté ne peut pas être établie, les déclarations des parties doivent être interprétées selon le principe de la confiance (interprétation objective) (consid. 4.2).

En l’état, le recourant ne parvient pas à démontrer que l’autorité cantonale aurait fait preuve d’arbitraire en considérant que la volonté concordante des parties ne pouvait être établie. Par ailleurs, les éléments relevés par le recourant (règlement des loyers ; but poursuivi par les parties ; présence à l’état des lieux de sortie ; courrier dont la formulation serait ambiguë) ne suffisent pas à remettre en cause l’appréciation de l’autorité cantonale selon laquelle le bailleur pouvait et devait comprendre que le demandeur était l’unique « locataire » respectivement qu’il entendait contracter en son seul nom (consid. 4.3 – 4.7).

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TF 4A_442/2025 du 20 février 2026

Dans cette affaire, le Tribunal fédéral doit examiner si l’intimé (bailleur) était effectivement en droit de résilier le « Mietrecht » ou si celui-ci ne pouvait être résilié que par les recourants (locataires).

L’interprétation d’un contrat suppose en premier lieu d’établir la volonté réelle et concordante des parties (interprétation subjective ; art. 18 CO). Si cette volonté ne peut pas être établie, les déclarations des parties doivent être interprétées selon le principe de la confiance (interprétation objective) (consid. 6.1).

Dans la mesure où les locataires ne démontrent pas que l’appréciation de la cour cantonale, selon laquelle il n’était pas possible d’établir la volonté réelle et concordante des parties, était arbitraire, le Tribunal fédéral est lié par cette appréciation (consid. 6.2). En application du principe de la confiance, le Tribunal fédéral retient toutefois qu’au regard de toutes les circonstances et de la formulation de la clause n° 16 du contrat, que le bailleur n’était en réalité pas autorisé à résilier le « Mietrecht » comme convenu entre les parties (consid. 6.7).

Par conséquent, la résiliation est nulle et le recours est admis.

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TF 4A_288/2025 du 13 mars 2026

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi – c’est-à-dire lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est notamment le cas lorsque le congé consacre une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.1.1 – 3.1.2).

Déterminer le motif du congé donné dans le cadre d’un contrat de bail à loyer est une question de fait, tandis que savoir si la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO est une question de droit (consid. 3.1.6).

Le Tribunal fédéral confirme l’appréciation de la cour cantonale, qui avait elle-même admis que le motif du bailleur était de pouvoir vendre l’appartement litigieux, tandis que la locataire n’avait fourni aucun élément permettant de démontrer un déséquilibre manifeste entre son intérêt à demeurer dans l’appartement et celui du bailleur à pouvoir le vendre libre de tout occupant (consid. 3.2 – 3.3).

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TF 4A_228/2025 du 23 mars 2026

Celui qui requiert des mesures provisionnelles doit notamment rendre vraisemblable qu’une prétention dont il est titulaire est l’objet d’une atteinte - ou risque de l’être -, et qu’il s’expose de ce fait à un préjudice difficilement réparable. Le risque de préjudice difficilement réparable implique une urgence. La mesure provisionnelle doit en outre respecter le principe de la proportionnalité (consid. 3.1).

La mesure d’expulsion constitue une mesure d’exécution anticipée provisoire à caractère définitif dès lors qu’au-delà du stade des mesures provisionnelles, le litige est dépourvu d’intérêts. Dans ce cadre, la protection juridique provisoire ne doit ainsi être accordée que lorsque la demande apparaît fondée de manière relativement claire, au vu de l’état de fait rendu vraisemblable (consid. 3.2).

En l’état, le Tribunal fédéral confirme l’appréciation de la cour cantonale, selon laquelle l’intimée a suffisamment démontré l’existence d’un préjudice difficilement réparable, que l’urgence ne pouvait être niée, dans la mesure où la situation à l’origine du préjudice difficilement réparable, soit le climat de terreur qui régnait au sein de la PPE, perdurait et justifiait qu’il y soit mis fin rapidement, et que la mesure la plus adaptée apparaissait bien être l’expulsion (consid. 3.4 – 3.6).

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TF 4A_35/2025 du 24 février 2026

Dans cette affaire, qui a pris naissance dans un litige en matière de bail, le Tribunal fédéral rappelle que l’incident qu’est la procédure de récusation (cf. art. 92 al. 1 LTF) ne constitue pas une « même cause » que le procès au fond au sens de l’art. 47 al. 1 let. b CPC, mais bien de deux causes distinctes (consid. 2.3).

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TF 4A_493/2025 du 24 février 2026

En l'espèce, dans la mesure où les parties avaient trouvé un accord amiable quant à l’étendue de la réduction du loyer, devant prendre effet au 1^er octobre 2025, la cour cantonale était fondée à déclarer la procédure d’appel sans objet.

Même si un recourant peut parfois avoir un intérêt légitime et actuel à obtenir l’annulation d’une décision qui met des frais et dépens à sa charge lorsqu’il ne peut pas être entré en matière sur les griefs soulevés contre la question principale, il faut néanmoins que celui-ci soulève des motifs spécifiques contre la décision sur les frais et dépens autres que ceux qu’il invoque à propos de la question principale, ce que le recourant n’a pas fait en l’espèce pour les frais de première instance (1.4.2).

Pour les frais de la procédure d’appel, le Tribunal fédéral rappelle que la décision relative à leur répartition relève du pouvoir d’appréciation du tribunal, au sujet de laquelle il n’intervient qu’avec retenue, notamment lorsque la décision s’écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, lorsqu’elle repose sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle ou, au contraire, lorsqu’elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération (consid. 3.1).

Le recourant ne démontre pas à suffisance la nécessité pour le Tribunal fédéral d’intervenir au sujet de la répartition des frais opérée par la cour cantonale. Le recours est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité (consid. 3.4).

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TF 4A_669/2025 et 4A_671/2025 du 25 février 2026

Selon l’expérience générale de la vie, il appartient à la partie qui requiert un report de l’audience de conciliation d’exposer et de prouver, à tout le moins dans les grandes lignes, le motif à l’origine de la demande de report. Le fait que le recourant n’ait pas retiré l’ordonnance du 4 septembre 2025 refusant le report de l’audience du 8 septembre 2025 lui est imputable (consid. 3.4.1 à 3.4.3).

C’est donc à juste titre que l’autorité de conciliation a considéré que le recourant avait fait défaut à l’audience de conciliation, sans raison valable, et a ainsi rayée la procédure du rôle.

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