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Newsletter octobre 2026
Editée par Bohnet F., Carron B., Gay G.
Kurzkommentar OR
Voilà un commentaire concis et clair du Code des obligations en allemand, dans un format pratique de code d’audience. Il sert non seulement à s’orienter dans les questions juridiques, mais aussi d'aide à l'argumentation pour défendre un point de vue donné. Les références se concentrent sur la jurisprudence récente et les arrêts de principe, la doctrine n’étant sollicitée que lorsque cela s’avère nécessaire pour compléter l’argumentation.
La nouvelle édition, désormais scindée en deux volumes distincts, permet d’utiliser séparément la partie de droit des contrats (y compris le bail) et celle de droit des sociétés.
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Initiative sur les loyers – point de la situation
Le 23 juin 2026, l’ASLOCA a déposé une initiative populaire fédérale intitulée « Oui à la protection contre les loyers abusifs (initiative sur les loyers) ». Sur les 140'085 signatures récoltées, 108'437 signatures ont été validées et l’initiative a officiellement abouti le 13 août 2026. En cas d’acceptation de l’initiative, la Constitution fédérale serait modifiée en ces termes : Art. 109, al. 1bis et 1ter Cst. 1bis Un loyer est abusif lorsqu’il excède les coûts effectifs pour la chose louée en plus d’un rendement approprié ou lorsqu’il résulte d’un prix d’achat exagéré. 1ter Les loyers sont vérifiés automatiquement et régulièrement et, le cas échéant, adaptés. Une vérification a aussi lieu à la demande du locataire. Ces deux alinéas s’inscriraient dans le prolongement de l’art. 109 al. 1 Cst., qui confère déjà à la Confédération la compétence de légiférer en matière de lutte contre les loyers abusifs et les résiliations abusives. Selon l’ASLOCA, cette initiative vise à introduire des contrôles réguliers et automatiques des loyers, afin de lutter contre les loyers abusifs. En cause, l’augmentation notable des loyers ces vingt dernières années. Le système proposé permettrait ainsi, selon le comité d’initiative, d’éviter de faire reposer sur les locataires la charge de la contestation d’un loyer considéré comme abusif, évitant ainsi et par la même occasion à ceux-ci des risques de litige avec le propriétaire ou la gérance. La Fédération Romande Immobilière (FRI) a pris position contre l’initiative, soutenant en substance que ce n’est pas l’absence de contrôle administratif, mais l’insuffisance de l’offre de logements qui constitue le principal problème du marché du logement en Suisse. Selon elle, la mise en œuvre d’un contrôle étatique des loyers est susceptible de décourager les investissements et ainsi d’aggraver la problématique de pénurie de logements. En outre, l’acceptation de l’initiative engendrerait une augmentation importante de la charge et des coûts administratifs. Selon la FRI, les locataires disposent à ce jour de moyens de protection étendus, notamment s’agissant de la possibilité de contester le loyer initial. Le 25 septembre 2026, le Conseil fédéral a indiqué qu’il rejetait l’initiative. Tout en reconnaissant que les règles relatives aux loyers abusifs sont « complexes et parfois peu transparentes », le Conseil fédéral considère que l’initiative aboutirait à la mise en place d’un système « très coûteux » de contrôle des loyers et qu’il entrainerait « une baisse des investissements dans la construction des logements », sans toutefois permettre une protection efficace contre les loyers abusifs. Le Conseil fédéral a toutefois chargé le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche (DEFR) d'élaborer un contre-projet indirect. Le Conseil fédéral entend ainsi proposer un système de loyer comparatif statistique pour la fixation du loyer initial ainsi qu’une indexation en cours de bail. Avec le système envisagé, un contrôle automatique et régulier des loyers ne serait, selon lui, pas nécessaire. Une procédure de consultation sera menée au cours du premier semestre de l’année 2027 et un message devrait être transmis au Parlement d’ici la fin de l’année 2027. L’ASLOCA s’est d’ores et déjà positionnée contre le projet de contre-projet du Conseil fédéral, qualifiant la direction prise par celui-ci de « scandaleuse ». Elle a déposé le 13 octobre 2026 une pétition comportant près de 100'000 signatures contre le contre-projet. La FRI ne s’est quant à elle pas encore formellement prononcée à ce jour. Son secrétaire général, le conseiller national Olivier Feller (PLR/VD), semble toutefois également émettre certaines réserves concernant le contre-projet, la fixation d’un loyer initial sur la base d’une statistique controversée lui paraissant « illusoire », selon des propos rapportés par le journal 24 heures. Le peuple sera dès lors appelé aux urnes pour déterminer l’issue de cette initiative et du contre-projet indirect. Le débat, qui touche la question éminemment délicate de l’accès au logement, promet d’être aussi passionnant que mouvementé. |
TF 4A_87/2026 du 18 juin 2026
Résiliation anticipée ; droit d’être entendu ; art. 264 CO ; 53 CPC ; 29 al. 2 Cst
En vertu de l’art. 264 CO, le locataire n'est libéré de ses obligations envers le bailleur, dans le cadre d’une restitution anticipée de la chose louée, que s’il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Cette disposition repose sur le principe selon lequel le propriétaire doit prendre les mesures raisonnables, au regard des circonstances, afin de limiter autant que possible les dommages subis par la rupture du contrat par le locataire.
Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut lui demander d’agir et, si cette demande n’a aucun effet ou semble inutile dès le départ, il peut chercher lui-même un nouveau locataire. Cependant, les rôles ne doivent pas être inversés, car il incombe au locataire qui souhaite quitter prématurément la chose louée de s’assurer que le bailleur souffre le moins possible des conséquences de cette décision (consid. 3.1).
En l’espèce, la sous-locataire recourante estime que, dès lors qu’elle avait contesté son statut de sous-locataire, le locataire principal aurait dû chercher un locataire de remplacement. Le Tribunal fédéral écarte toutefois son raisonnement relatif à la répartition de la charge de la preuve, tout en relevant que la motivation du recours est au demeurant insuffisante s’agissant de l’existence d’une restitution anticipée de la chose louée. Ce grief est ainsi rejeté.
La recourante invoque également une violation du droit d’être entendue (art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC), en lien avec le refus d’entendre le représentant de la société mère (du sous-locataire). Ce grief est également rejeté, faute pour la sous-locataire recourante d’avoir démontré l’impossibilité du représentant d’avoir effectivement pu prendre part à l’audience à laquelle il avait été convoqué (consid. 4).
TF 4A_47/2026 du 6 juillet 2026
Résiliation anticipée du bail ; obligations du bailleur ; impossibilité subséquente ; art. 119 ; 264 CO
Aux termes de l’art. 264 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. À défaut, le locataire reste tenu au paiement du loyer jusqu’à l’expiration du contrat de bail (consid. 5.2.1).
Il appartient au locataire qui résilie le bail de manière anticipée de proposer un locataire de remplacement solvable, objectivement raisonnable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Le bailleur doit toutefois prendre les mesures raisonnables, au regard des circonstances, afin de limiter le dommage subi du fait de la résiliation anticipée du contrat par le locataire. Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut lui demander d’agir et, si cette demande n’a aucun effet ou semble inutile dès le départ, il peut chercher lui-même un nouveau locataire. En règle générale, on ne peut reprocher au bailleur une inaction intentionnelle qu’après l’expiration d’un délai d’attente raisonnable (consid. 5.2.2 – 5.2.4).
En l’état, le grief du locataire recourant, selon lequel le bailleur aurait violé son obligation de limiter son dommage en ne se présentant pas lors de la restitution – anticipée – des locaux et n’entreprenant pas les démarches nécessaires pour trouver un locataire de remplacement, est rejeté. Il est notamment établi que le bailleur s’est effectivement mobilisé pour trouver un repreneur, au contraire du recourant.
À teneur de l’art. 119 CO, l’obligation est réputée éteinte lorsqu’il est devenu impossible de l’exécuter en raison de circonstances non imputables au débiteur. Si la loi ne fixe pas de délai pour invoquer une telle impossibilité, celle-ci doit toutefois être notifiée en temps utile à la partie adverse, ne serait-ce que pour lui permettre de limiter le préjudice. In casu, rien ne démontre qu’il était devenu impossible pour le locataire d’utiliser le bien, malgré les défauts a priori signalés au bailleur. Il ne peut ainsi se prévaloir de ce grief pour justifier le non-paiement du loyer jusqu'à l'expiration du contrat de bail (consid. 6).
TF 4A_318/2026 du 30 juillet 2026
Annulation de la résiliation ; prolongation du bail ; art. 272 al. 1 ; 271a ; 272 CO
Un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux, respectivement pour ses proches parents ou alliés, n’est pas contraire à la bonne foi, à moins qu’il ne soit pas réel et ne constitue qu’un prétexte (consid. 2.4). La question de savoir si une résiliation est contraire à la bonne foi est évaluée en fonction des circonstances au moment de la résiliation (consid. 2.5).
En l’espèce, le fait qu’un parent proche aurait dû emménager dans les locaux pour aider la fille du propriétaire, occupant également un appartement dans l’immeuble, atteint d’une maladie chronique, à s’occuper de ses enfants, ne permettait pas de considérer la résiliation comme contraire à la bonne foi, quand bien même ce parent a ensuite dû renoncer à ses plans d’emménagement en raison d’une détérioration de son propre état de santé.
S’agissant de la prolongation du bail, lorsque le locataire ne fait pas – ou pas suffisamment – d’efforts pour trouver d’autres locaux après la résiliation, le tribunal doit en tenir compte à son détriment lors de la détermination de la durée de la prolongation (consid. 3.3).
En l’état, compte tenu des maigres recherches effectuées par les locataires (recherches Internet uniquement ; loyer de moins de CHF 2’250.- ; aucune visite d’appartement), la prolongation de six mois accordée par l’autorité cantonale n’est pas contestable.
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