TF 4A_69/2026 du 11 août 2026

Congé-démolition ; annulation du congé ; bonne foi ; art. 271 al. 1 CO

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu. La seule limite à cette liberté contractuelle réside dans les règles de la bonne foi (consid. 5.1).

Pour juger si un congé est abusif, il faut se fonder sur son motif réel. Seules les circonstances prévalant au moment du congé sont déterminantes pour apprécier sa validité (consid. 5.2-5.3).

En cas de démolition, il est évident que le locataire ne pourra pas rester dans les locaux loués. Aussi, il est possible de renoncer à l’exigence posée, en cas de réfection, de présenter un projet suffisamment mûr et abouti au moment de la résiliation. Le congé-démolition peut toutefois également être abusif lorsqu’il est patent, lors de la résiliation déjà, qu’une démolition de l’immeuble paraît objectivement impossible, parce qu’incompatible avec les règles du droit public (consid. 5.4).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_69/2026

Le congé-démolition à l’aune de la bonne foi : la quadrature du cercle?

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TF 4A_316/2025 du 9 septembre 2026

Libération de dette ; compensation ; fixation du dommage ; motivation ; art. 42 al. 2 ; 259d CO

Le présent arrêt intervient à la suite d’une procédure en libération de dette. Les bailleurs ont en effet obtenu la mainlevée provisoire concernant des montants de fermage impayés. La fermière a toutefois invoqué, dans la procédure en libération de dettes, la compensation avec le dommage qu’elle estime avoir subi du fait de l’impossibilité d’avoir pu encaver durant deux années consécutives.

In casu, le Tribunal cantonal valaisan a considéré que le dommage de la fermière correspondait en effet à la valeur des vendanges qu’elle aurait pu encaver en 2018 et 2019, si les acquits lui avaient été remis en temps utile. Toutefois, il a estimé que le montant du dommage était impossible à chiffrer, la fermière n’ayant déposé ni comptabilité ni déclaration fiscale permettant de déterminer le gain manqué et n’avait, en appel, pas renouvelé sa requête d'expertise comptable tendant à établir les pertes financières subies. Faute d’avoir satisfait à son incombance de fournir les éléments utiles à l’estimation de son dommage, l’art. 42 al. 2 CO (fixation du dommage en équité) était ainsi inapplicable. La fermière ne pouvait donc invoquer la compensation (consid. 3.1). Le Tribunal fédéral ne remet pas en cause l’appréciation de l’autorité cantonale (consid. 3.2).

Le Tribunal fédéral rappelle également que la clausula rebus sic stantibus constitue une institution subsidiaire à d’autres voies d’adaptation du contrat, et notamment celle de la réduction de loyer (art. 259d CO), le fermage susceptible de réduction ne pouvant par ailleurs pas être assimilé à un dommage (consid. 4).

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TF 4A_589/2025 du 27 août 2026

Retard ; résiliation anticipée ; exécution du paiement ; art. 257d ; 271 CO

La banque chargée d’effectuer un paiement est, de jurisprudence constante, un auxiliaire, dont les fautes éventuelles doivent être imputées au mandant lui-même. Quiconque recourt à un service bancaire assume ainsi le risque que l’ordre donné ne soit pas exécuté, respectivement ne le soit pas en temps utile (consid. 4).

En l’état, le locataire recourant s’est acquitté en retard de la deuxième tranche de loyer due en 2023. S’agissant de la troisième tranche, après avoir été formellement mis en demeure par le bailleur, le locataire a transmis un ordre à la banque d’exécuter le paiement, qui n’a toutefois pas été exécuté. Le retard a donné lieu à la résiliation du bail en raison de la demeure du locataire.

Le Tribunal fédéral rejette ici le recours, au motif que le locataire a payé au moins pour la deuxième fois son loyer en retard et que le paiement est intervenu après avoir reçu l’avis de résiliation, six jours après l’expiration du délai comminatoire. L’erreur d’exécution de la banque est par ailleurs imputable au locataire et celui-ci aurait dû vérifier si le paiement avait bien été effectué. La résiliation n’est ainsi pas contraire à la bonne foi (consid. 4.3).

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TF 4A_340/2026 du 17 août 2026

Transaction judiciaire ; art. 205 CPC

Dans cet arrêt, il est question d’un recours formé par des locataires en lien avec une demande de révision, à la suite d’un accord trouvé dans le cadre d’une procédure de conciliation. L’accord indique que « Das Mietverhältnis endet definitiv am 30. April 2025 [en français : Le bail prend définitivement fin le 30 avril 2025] ». Les locataires estiment pour leur part avoir fait l’objet de pressions lors de la conclusion de celui-ci (selon elles : risque de sans-abrisme ; expulsion ; charges financières et sanitaires).

Le Tribunal fédéral rappelle en l’espèce l’importance de la confidentialité pour le succès – éventuel – de la conciliation. Les dépositions des parties ne doivent ainsi ni figurer au procès-verbal de conciliation ni être prises en compte dans le cadre de la procédure au fond (art. 205 al. 1 CPC ; consid. 2.3).

Sur le fond, le Tribunal fédéral souligne que l’existence d’une erreur lors de la conclusion du règlement relève des faits et, partant, de l’appréciation des preuves. Or les locataires ne parviennent pas à démontrer que la décision attaquée est entachée d’arbitraire sur ce point. Par ailleurs, la Cour considère qu’il ressort de manière claire de la formulation de l’accord que la fin du bail était fixée à la date indiquée, et ce, même pour des profanes (consid. 3.2-3.3).

Le recours est ainsi rejeté.

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TF 4A_380/2026 du 10 septembre 2026

Restitution de délai ; art. 148 CPC

En vertu de l’art. 148 CPC, le tribunal peut citer les parties à une nouvelle audience lorsque la partie défaillante en fait la requête et rend vraisemblable que le défaut ne lui est pas imputable ou n’est imputable qu’à une faute légère.

La question de savoir quelle(s) circonstance(s) excusable(s) une partie a rendue(s) vraisemblable(s) concerne l’appréciation des preuves et constitue une question de fait. En revanche, dire si la faute de la partie requérante peut encore être qualifiée de légère est une question de droit. Le juge appelé à se prononcer sur la requête de restitution dispose d’une marge d’appréciation. Le Tribunal fédéral n’intervient par conséquent que si la décision attaquée s’écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation (consid. 8.1).

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